Huslejenævnet erklærer aftalt lejeregulering ugyldig og fastsætter leje i småejendom

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende gyldigheden af en aftalt lejeregulering i lejeperioden samt lejens størrelse i et lejemål beliggende i en småejendom i Dragør. Lejemålet er omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven § 29 b, hvilket betyder, at lejen skal fastsættes efter Boligreguleringsloven § 29 c.

Udlejers argumenter og nævnets vurdering

Udlejer fremlagde sammenligningslejemål for at understøtte den aftalte leje. Huslejenævnet fandt dog, at ingen af disse sammenligningslejemål opfyldte kravene for sammenligning, da de enten var:

• Tomme boliger uden indgåede lejeaftaler, og hvor lejen ikke var omkostningsbestemt reguleret.
• Lejemål beliggende i andre småejendomme.
• Lejemål, der grundet opførelsesår ikke var sammenlignelige, da de enten var omfattet af reglerne om fri leje eller ikke muliggjorde lejefastsættelse efter reglerne om alternativt afkast, som det omtvistede lejemål ville være omfattet af, hvis det ikke var en småejendom.

Uenighed i Huslejenævnet

Der var uenighed i nævnet om både lejereguleringens gyldighed og lejens størrelse:

Lejereguleringen

• Flertallet (formanden og lejerrepræsentanten): Fandt, at den aftalte regulering stred mod den daværende Lejeloven § 53, stk. 2, som kræver, at forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter skal aftales. Flertallet henviste til en dom fra Vestre Landsret (U2002.2523 V), der fastslog, at en årlig stigning på 3 pct. ikke opfyldte kravet om bestemte beløb, og derfor var ugyldig.
• Mindretallet (udlejerrepræsentanten): Fandt, at den aftalte regulering var gyldig.

Lejens størrelse

• Huslejenævnsformanden: Mente, at lejens størrelse på 1.140 kr. pr. m2 (uden den ugyldige regulering) ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, især da lejemålet er opført i 1975 og derfor skulle sammenlignes med lejemål omfattet af reglerne om alternativt afkast.
• Lejerrepræsentanten: Mente, at lejens størrelse på 1.140 kr. pr. m2 væsentligt oversteg det lejedes værdi og burde fastsættes til 800 kr. pr. m2 årligt.
• Udlejerrepræsentanten: Mente, at lejen på 1.486,71 kr. pr. m2 ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, da udlejerrepræsentanten ikke fandt stigningerne ugyldige.

Huslejenævnet afgjorde, at den i kontrakten aftalte lejeregulering var ugyldig. Lejen blev herefter fastsat til det oprindeligt aftalte beløb på 158.400 kr. årligt, svarende til 1.140 kr. pr. m2 eller 13.200 kr. pr. måned. Depositummet skal reguleres i overensstemmelse hermed.

Begrundelse for afgørelsen

• Lejereguleringens ugyldighed: Flertallet i nævnet fandt, at den aftalte lejeregulering stred mod den daværende Lejeloven § 53, stk. 2, som kræver, at lejeforhøjelser skal aftales med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Denne fortolkning blev understøttet af en dom fra Vestre Landsret. På baggrund heraf blev den aftalte stigning erklæret ugyldig, og udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje for perioden tre år før sagens indbringelse, forrentet i henhold til Renteloven § 5. Afgørelsen om lejereguleringen blev truffet i overensstemmelse med flertallets stemmer, jf. Boligreguleringsloven § 42, stk. 3, 1. pkt..
• Lejens størrelse: Ved stemmelighed i spørgsmålet om lejens størrelse blev afgørelsen truffet som anført af huslejenævnsformanden, jf. Boligreguleringsloven § 42, stk. 3, 2. pkt.. Formandens vurdering var, at den oprindelige leje på 1.140 kr. pr. m2 ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, især i betragtning af lejemålets opførelsesår (1975), hvilket medfører sammenligning med lejemål omfattet af reglerne om alternativt afkast.

Medhold: Lejeren fik medhold i sagen.