Huslejenævnet afviser udlejers lejeforhøjelse i småhuslejemål grundet manglende væsentlig underpris og lejers medfinansiering af moderniseringer

Sagen omhandler en udlejers anmodning om lejeforhøjelse i et småhuslejemål, hvor udlejer mente, at den gældende leje lå væsentligt under det lejedes værdi. Lejemålet er etableret i en ejendom med to beboelseslejligheder, hvilket betyder, at både Lejeloven § 42 og Lejeloven § 32 er relevante for lejefastsættelsen.

Udlejers anmodning og lejers bidrag

Udlejer havde varslet en lejeforhøjelse med den begrundelse, at den nuværende leje var for lav i forhold til det lejedes værdi. Det blev dog oplyst, at lejemålet var blevet moderniseret i større omfang, men at lejeren selv havde udført en del af disse moderniseringer, enten helt eller delvist medfinansieret af udlejer. Parterne var uenige om det præcise omfang af medfinansieringen, og ingen af parterne kunne dokumentere betalingerne for moderniseringerne.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet som en del af deres vurdering. Nævnet tog ikke stilling til det præcise omfang af medfinansieringen, da dette ikke blev anset for afgørende for den overordnede konklusion om, hvorvidt den aktuelle leje lå væsentligt under det lejedes værdi. Ved vurderingen af lejeniveauet benyttede nævnet ikke konkrete sammenligningslejemål, men baserede sig i stedet på medlemmernes generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området. Nævnet vurderede også, at depositummet ikke kunne kræves reguleret, da lejen ikke blev ændret.

Huslejenævnet afviste udlejers anmodning om lejeforhøjelse, da flertallet af nævnet fandt, at den aktuelle leje ikke lå væsentligt under det lejedes værdi. Lejeren fik dermed fuldt medhold i sagen.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet lagde til grund, at lejemålet er et småhuslejemål, hvorfor lejefastsættelsen er omfattet af både Lejeloven § 42, stk. 1 og Lejeloven § 32. Ifølge Lejeloven § 42, stk. 1 kan udlejeren forlange lejen forhøjet, hvis den er væsentligt lavere end det lejedes værdi. Dog fastslår Lejeloven § 32 (som gælder for ejendomme omfattet af Lejeloven § 7), at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, herunder lejemål med omkostningsbaseret husleje med tillæg af værdien af eventuelle forbedringer.

Nævnet vurderede lejeniveauet ud fra medlemmernes generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, herunder også lejemål reguleret efter reglerne om omkostningsbaseret husleje. Der blev taget hensyn til, at lejemålet var moderniseret, men også at en del af moderniseringen var udført af lejeren selv. På baggrund heraf fandt nævnet, at den nuværende leje ikke var væsentligt under det lejedes værdi, og den varslede lejeforhøjelse blev derfor ikke godkendt.