Huslejenævnet nedsætter forbedringsforhøjelse for nyt dørtelefonanlæg og undtager specifikke lejemål pga. det lejedes værdi

Sagen omhandler en tvist om en foreløbig forbedringsforhøjelse i en ejendom på Amager med 72 beboelseslejemål og et erhvervslejemål. Udlejer installerede et nyt dørtelefonanlæg med videofunktion og varslede en årlig lejeforhøjelse på 531,82 kr. pr. lejemål. Udlejer baserede sin beregning på en forbedringsandel på 67 % og finansiering via et 10-årigt lån, idet udlejer argumenterede for, at videofunktionen gav en væsentlig brugsværdiforøgelse og øget tryghed.

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod forhøjelsen i medfør af Lejeloven § 130, stk. 5. De anførte, at forbedringsandelen var sat for højt, da der i forvejen eksisterede et dørtelefonanlæg, og foreslog i stedet en fordelingsnøgle på 10 % forbedring og 90 % vedligeholdelse. Derudover protesterede lejerne mod anvendelsen af et 10-årigt lån til beregningen og mente, at et 20-årigt lån var i overensstemmelse med gældende praksis.

Under sagens behandling besigtigede Huslejenævnet flere lejemål i ejendommen for at vurdere lejemålenes stand og det lejedes værdi i forhold til de varslede forhøjelser. Nævnet undersøgte desuden dokumentationen for de afholdte udgifter, herunder teknikerhonorarer og administrationsomkostninger.

Huslejenævnet traf afgørelse om at nedsætte den varslede forbedringsforhøjelse væsentligt fra 531,82 kr. til 227,83 kr. årligt pr. lejemål. Nævnet fandt, at udlejer kun kunne godtgøre en forbedringsandel på 50 %, hvilket er i tråd med fast nævns- og ankenævnspraksis ved udskiftning til video-dørtelefoner.

Hovedkonklusioner i afgørelsen:

• Forbedringsandel: Nævnet fastsatte forbedringsandelen til 50 % under henvisning til, at ejendommen i forvejen havde et anlæg, men at videofunktionen tilfører en vis brugsværdi.
• Finansiering: Beregningen skal baseres på ydelsen for et 20-årigt realkreditlån (8,3 %) i stedet for det af udlejer foreslåede 10-årige lån, da dørtelefoner ikke betragtes som havende en så begrænset levetid som f.eks. hårde hvidevarer.
• Det lejedes værdi: For to specifikke lejemål (Skotlands Plads 2, st. tv. og Skotlands Plads 10, 5. th.) blev det besluttet, at lejen slet ikke kan forhøjes, jf. Lejeloven § 128, stk. 1, da den samlede leje inklusiv forhøjelsen ville overstige det lejedes værdi.
• Dokumentation: Nævnet godkendte kun faktiske dokumenterede teknikerudgifter på 21.116 kr. ekskl. moms i stedet for de budgetterede procenter.