Huslejenævnet: Skraldeskur til kildesortering er ikke en forbedring, der berettiger lejeforhøjelse

Sagen omhandler en tvist mellem en udlejer og ejendommens lejere, repræsenteret af beboerrepræsentationen og LLO Hovedstaden, vedrørende en varslet lejeforhøjelse. Udlejeren havde varslet en foreløbig forbedringsforhøjelse med virkning fra 1. juli 2023, begrundet i etablering af et skraldeskur til kildesortering og reparation af belægning.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt, at etableringen af skraldeskuret udgjorde en forbedring, da det ville gøre affaldssortering lettere for lejerne. Udlejer henviste til nye lovkrav om affaldssortering i 10 fraktioner, som trådte i kraft i 2021 og skulle være implementeret senest juli 2023. Det blev anført, at ejendommens eksisterende affaldsskakter ikke muliggjorde en sådan sortering og ikke tilskyndede beboerne til at sortere affald. Udlejer mente, at den nye løsning bidrog til klimaforbedring. Udlejeren oplyste, at arbejdet var afsluttet i maj 2023, og at lejerne var opkrævet den foreløbige forbedringsforhøjelse fra 1. juli 2023. Udlejer fremlagde tilbud fra håndværkere, der dannede grundlag for budgettet, og oplyste om en prisregulering på 10% grundet materialeomkostninger. Udlejer præciserede, at belægningen ved skuret var en 100% forbedring, mens reparation af belægning udenfor skuret var vedligeholdelse. Udlejer fremlagde skitser og billeder af det nye skur og oplyste, at affaldsskakterne ikke længere var i brug, selvom de ikke var nedlagt.

Lejernes indsigelse

LLO Hovedstaden gjorde på vegne af beboerrepræsentationen indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse. Lejerne fastholdt, at det udførte arbejde ikke udgjorde en forbedring, der berettigede en lejeforhøjelse.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet anmodede udlejer om yderligere oplysninger, herunder hvornår arbejdet var afsluttet, fra hvilket tidspunkt lejerne var opkrævet forhøjelsen, dokumentation for håndværkerudgifter, en redegørelse for de eksisterende affaldssorteringsforhold, om affaldsskakterne var nedlagt, samt detaljer og billedmateriale af det nye skraldeskur. Nævnet vurderede sagens oplysninger i lyset af forbedringsbegrebet i Lejeloven § 127 og udlejers vedligeholdelsespligt i henhold til Lejeloven § 112, stk. 2.

Huslejenævnet afgjorde, at det af udlejer udførte arbejde med etablering af et skraldeskur til kildesortering ikke udgjorde en forbedring i lejeretlig forstand. Nævnet fandt derfor, at udlejer ikke havde grundlag for at varsle en lejeforhøjelse.

Nævnets begrundelse

Nævnet vurderede, at skraldeskuret primært udgjorde en afskærmning af området med affaldscontainere og ikke forøgede det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 127. Det blev fremhævet, at afskærmningen hverken tilføjede en ny facilitet, øget komfort eller ny funktionalitet. Selvom der er lovkrav om affaldssortering, forudsætter dette krav ikke en afskærmning af containerne, og afskærmningen i sig selv var ikke tilstrækkelig til at bære en forbedring. Nævnet bemærkede desuden, at udlejers pligt til at sørge for sædvanlig belysning af ejendommen er omfattet af Lejeloven § 112, stk. 2, og at udgifter til affaldssortering (containere og afhentning) er driftsudgifter, der indgår i ejendommens driftsbudget, ikke forbedringer. Selvom afskærmningen visuelt fremstod pæn, var dette ikke tilstrækkeligt til at statuere en forbedring.

Konsekvenser af afgørelsen

Da udlejer uberettiget havde opkrævet den varslede lejeforhøjelse fra 1. juli 2023, skulle det opkrævede beløb, herunder regulering af depositum og forudbetalt leje, tilbagebetales til lejerne med tillæg af renter i overensstemmelse med Lejeloven § 40, stk. 3. Nævnet gjorde opmærksom på, at manglende tilbagebetaling senest 1. maj 2025 ville blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond i henhold til lov om boligforhold § 22, stk. 1. Lejerne fik fuldt medhold i sagen.