Huslejenævnet pålægger udlejer at tilbagebetale aconto vandbidrag grundet manglende individuel måling og regnskabsfejl

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende opkrævelse af aconto vandbidrag for regnskabsåret 2022 i en ejendom i Gentofte. Lejemålet er en del af en større ejendomsbebyggelse, "Onsgaarden", der omfatter 73 beboelseslejemål og erhvervsarealer. Ejendommen har to separate vandregnskaber, hvoraf lejers lejemål er tilknyttet anlægsnummer 705745.

Lejers indsigelse

Lejeren gjorde indsigelse mod vandregnskabet for 2022 med henvisning til, at udlejer ikke havde hjemmel til at opkræve vandbidrag ud over lejen. Lejeren argumenterede for, at:

• Vandudgiften burde være indeholdt i lejen, da der ikke var opsat fungerende målere på samtlige tappesteder i ejendommen, hverken i beboelses- eller erhvervslejemål.
• Udlejer havde anvendt lave skøn for forbruget i erhvervslejemål, hvilket medførte, at beboerne betalte for det vand, der ikke blev målt.
• Forholdene med manglende målere havde varet ved siden 2013, og udlejer havde haft rigelig tid til at rette op på dette.
• Lejeren henviste til Lejeloven § 68 og Lejeloven § 77 samt tidligere afgørelser fra Huslejenævnet, der støttede synspunktet om, at fuld målerdækning er en betingelse for at aflægge regnskab.
• Lejeren krævede de indbetalte aconto vandbidrag tilbagebetalt.

Udlejers argumentation

Udlejer fastholdt kravet om betaling for vandforbrug og anførte, at:

• Der gentagne gange var forsøgt at etablere målere på alle taphaner, men ikke alle lejere havde givet adgang. Den sidste måler blev angiveligt monteret den 7. juli 2023.
• Det er fast praksis at skønne forbrug, når det ikke kan aflæses, og lejere har et ansvar for at give adgang til opsætning af målere.
• Udlejer bestred, at der fortsat manglede målere, og henviste til, at ISTA (målerfirmaet) ikke var bekendt med manglende målere på erhvervslejemålers toiletter.
• Udlejer oplyste, at 2022-regnskabet ikke teknisk kunne korrigeres i henhold til den fremsendte rørføring.
• Udlejer foreslog en løsning, hvor vandforbruget for hele ejendommen blev fordelt med en ensartet enhedspris pr. m3, hvilket ville have resulteret i en højere pris for den pågældende lejer.
• Udlejer mente, at lejeren utvivlsomt havde haft et faktisk vandforbrug og skulle afregnes herefter.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte det omtvistede vandregnskab for 2022 og lejers indsigelse. Nævnet konstaterede, at lejers indbringelse var hjemlet i Lejeloven § 82. Nævnet gennemgik de fremlagte vandfordelingsregnskaber og årsafregninger fra Novafos for de relevante hovedmålere. Fokus var på, hvorvidt udlejer kunne identificere lejers individuelle vandforbrug, hvilket forudsætter målere på samtlige forbrugssteder i ejendommen. Nævnet bemærkede, at forbrugsskøn kun bør anvendes undtagelsesvist.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejer ikke havde det nødvendige grundlag for at opkræve lejers individuelle vandforbrug for regnskabsåret 2022. Lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Afgørelse og konsekvenser

• Udlejer kunne ikke identificere lejers individuelle vandforbrug for 2022, og var derfor ikke berettiget til at rette sit refusionskrav mod lejer i henhold til Lejeloven § 68.
• Som følge heraf var udlejer heller ikke berettiget til at opkræve aconto betalinger for vandregnskabsåret 2022, jf. Lejeloven § 71, eller anvende disse til modregning ved regnskabsaflæggelse.
• Lejer havde krav på yderligere tilbagebetaling af 9.184,19 kr., da lejer havde betalt 9.600 kr. i aconto og kun modtaget 415,81 kr. retur.
• Tilbagebetaling skal ske senest den 1. september 2025. Manglende efterlevelse vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond i henhold til Lov om boligforhold § 22, stk. 1.
• Udlejer blev pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.597 kr. til Huslejenævnet, da lejer fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Nævnets begrundelse

Nævnet lagde vægt på, at udlejer ikke entydigt havde kunnet konstatere samlede forbrugsenheder for det relevante anlægsnummer (705745). Dette skyldtes især udlejers mangelfulde redegørelse og dokumentation for:

• Hvilke lejemål der faktisk var omfattet af de respektive hovedmålere i henhold til rørføring.
• Hvorfor vandskyllende toiletter registreret i BBR ikke fremgik som målerdækket eller medtaget i vandfordelingsregnskabet.
• Berettigelsen af forbrugsskøn for enkelte erhvervslejemål, som nævnet fandt uberettiget i lyset af sagens omstændigheder og historik. Nævnet fremhævede, at udlejer havde haft mange år til at rette op på den mangelfulde målerdækning, og at manglende samarbejdsvillighed fra erhvervslejere ikke undskyldte udlejers ansvar. Da lejers individuelle forbrug ikke kunne identificeres, bortfaldt udlejers refusionskrav.