Huslejenævnet: Udlejer mister ret til efterbetaling af varmeudgifter grundet for sen og ukorrekt varmeregnskab

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende et varmeregnskab for perioden 1. januar til 31. december 2022. Udlejeren krævede efterbetaling for varmeudgifter, men lejeren gjorde indsigelse mod kravet med henvisning til, at varmeregnskabet var aflagt for sent og baseret på ukorrekte målinger.

Udlejers krav og lejers indsigelse

Udlejer fremsendte oprindeligt et varmeregnskab den 11. maj 2023 med et efterbetalingskrav på 26.355,67 kr. Kort tid efter, den 24. maj 2023, fremsendte udlejer et nyt, rettet regnskab med et reduceret krav på 22.387,69 kr. Udlejer fastholdt, at regnskabet var fremsendt rettidigt, idet det første regnskab blev sendt inden for 3 måneder efter modtagelse af den endelige afregning fra forsyningsanlægget, jf. Lejeloven § 75, 2. pkt.. Lejeren bestred dette og anførte, at regnskabet var for sent, og at de anvendte varmeopmålinger var mangelfulde og ukorrekte. Lejeren havde desuden rykket for regnskabet telefonisk i april 2023.

Undersøgelse af varmeregnskabet

Huslejenævnet indhentede en udtalelse fra Brunata A/S, der havde udarbejdet varmeregnskabet. Det fremgik, at det oprindelige regnskab af 18. marts 2023 (fremsendt til lejer 11. maj 2023) var baseret på fiktive og selvopfundne aflæsninger, som en tidligere ansat havde indtastet. De anvendte aflæsninger var altså ikke baseret på reelle måleraflæsninger. Det korrigerede regnskab, fremsendt den 24. maj 2023, var derimod baseret på faktiske måleraflæsninger, som først blev foretaget medio maj 2023. Brunata oplyste desuden, at der havde været en markant stigning i ejendommens samlede udgift til varme, næsten en fordobling af prisen pr. kubikmeter fra 2021 til 2022, hvilket havde stor betydning for regningens størrelse, selvom lejerens forbrug i enheder var lavere i 2022 end i 2021. Lejeren fremlagde også et notat vedrørende mangler konstateret efter et energicheck af ejendommen.

Huslejenævnet gav lejeren fuldt medhold i sagen om varmeregnskabet for perioden 1. januar til 31. december 2022.

Afgørelse og begrundelse

Nævnet fastslog, at udlejeren modtog den endelige afregning fra forsyningsanlægget den 17. februar 2023. Fristen for at fremsende varmeregnskabet til lejeren var derfor senest 3 måneder herefter, altså den 17. maj 2023, jf. Lejeloven § 75, 2. pkt.. Selvom udlejeren fremsendte et regnskab den 11. maj 2023, var dette baseret på fiktive aflæsninger og dermed ugyldigt. Det korrigerede regnskab, som var baseret på faktiske og korrekte måleraflæsninger, blev først fremsendt den 24. maj 2023. Da dette var efter fristens udløb den 17. maj 2023, havde udlejeren mistet sin ret til at opkræve tillægsbetaling hos lejeren, jf. Lejeloven § 79, stk. 1. Nævnet henviste desuden til Lejeloven § 80, stk. 2, som fastslår, at rettelser af fejlagtig udgiftsfordeling skal foretages inden for fristen i Lejeloven § 75 for at bevare retten til efterbetaling.

Konsekvenser for parterne

• Udlejer har mistet retten til at opkræve tillægsbetalingen.
• Eventuelt allerede betalt tillægsbetaling skal tilbagebetales til lejeren.
• Manglende tilbagebetaling senest den 1. juni 2025 vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond, jf. Lov om boligforhold § 22.
• Udlejer blev pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.597 kr. til Huslejenævnet, da lejeren fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.