Huslejenævnet nedsætter leje for gennemgribende forbedret lejemål i Hellerup

Nævnet vurderede dog, at den på indbringelsestidspunktet opkrævede leje på 122.529 kr. årligt (1.857 kr. pr. m2) væsentligt oversteg det lejedes værdi. På baggrund heraf besluttede nævnet skønsmæssigt at nedsætte den årlige leje til 108.900 kr. ekskl. vand-, varme- og antennebidrag, svarende til 1.650 kr. pr. m2. Lejenedsættelsen fik virkning fra den 1. januar 2023.

Begrundelse for afgørelsen

• Gennemgribende forbedring: På baggrund af besigtigelsen fandt nævnet det utvivlsomt godtgjort, at lejemålet var gennemgribende forbedret i 2003/2004 i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, idet forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi og oversteg mindstebeløbsgrænsen for 2004. Nævnet konstaterede desuden, at den gennemgribende forbedring var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2, med henvisning til udlejers fremlagte fakturaer for vedligeholdelse i 2008.
• Orientering og karensperiode: Nævnet lagde til grund, at lejemålet første gang blev genudlejet til det lejedes værdi i 2004, hvorfor kravet om orientering af lejerne efter Lejeloven § 21, stk. 1 ikke var relevant for efterfølgende udlejninger. Ligeledes fandt nævnet, at de nyere bestemmelser i Lejeloven § 19, stk. 3 (om nævnsbesigtigelse) og Lejeloven § 19, stk. 4 (om karensperiode ved kontrolskifte) samt energimærkekravet ikke var gældende, da den aktuelle genudlejning var sket før den 1. juli 2020 (henholdsvis 2014 for energimærke).
• Lejenedsættelse: Selvom betingelserne for udlejning efter Lejeloven § 19, stk. 2 var opfyldt, fandt nævnet efter sammenligning med tilsvarende lejemål, at den opkrævede leje væsentligt oversteg det lejedes værdi. Lejenedsættelsen blev fastsat skønsmæssigt.
• Virkningstidspunkt: Lejenedsættelsen fik virkning fra den 1. januar 2023, da lejers krav om nedsættelse var fremsat inden for 1 år efter, at den forhøjede leje første gang blev betalt, jf. Lejeloven § 40, stk. 1.

Lejeaftalen (Kapitel 2)

En lejeaftale skal udfærdiges skriftligt, hvis en af parterne kræver det. Der må kun anvendes autoriserede blanketter til lejeaftaler om beboelse. Loven forbyder opkrævning af dusør (ulovligt vederlag) ved indgåelse af lejeaftaler. Som noget nyt forbydes det også udlejere at tilbyde lejere betaling for at fraflytte. Lejerens rettigheder er som udgangspunkt beskyttet mod tredjemand uden tinglysning.

Huslejefastsættelse (Kapitel 3-5)

Loven viderefører det dobbelte system for lejefastsættelse:

• Omkostningsbestemt leje (Kapitel 3): Gælder som udgangspunkt i regulerede kommuner. Lejen må ikke overstige ejendommens nødvendige driftsudgifter plus et fastsat afkast af ejendommens værdi. Lejeforhøjelser skal varsles og kan prøves af huslejenævnet.

• Det lejedes værdi (Kapitel 4): Gælder i uregulerede kommuner samt for visse ejendomme i regulerede kommuner (f.eks. småejendomme). Lejen fastsættes ved sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. Både lejer og udlejer kan kræve lejen reguleret, hvis den er væsentligt lavere eller højere end det lejedes værdi.

• Fri leje (Kapitel 5): Gælder for bl.a. ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. Her kan lejen aftales frit, men kan tilsidesættes, hvis den er urimelig.

En central bestemmelse er § 19, stk. 2, som tillader, at lejen i regulerede kommuner fastsættes efter det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret. Dette kræver opfyldelse af en række betingelser:

Betalinger, vedligeholdelse og forbedringer (Kapitel 6-16)

• Depositum og forudbetalt leje (Kap. 6): Udlejer kan maksimalt kræve 3 måneders depositum og 3 måneders forudbetalt leje.
• Forbrugsudgifter (Kap. 7-8): Udgifter til varme, vand, el mv. skal som hovedregel afregnes efter forbrug og må ikke indgå i lejen. Udlejer skal udarbejde særskilte forbrugsregnskaber.
• Ind- og fraflytning (Kap. 9 & 22): For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er der pligt til at afholde indflytningssyn og fraflytningssyn samt udarbejde rapporter herom. Manglende overholdelse medfører tab af istandsættelseskrav ved fraflytning.
• Vedligeholdelse (Kap. 12-13): Loven fastlægger parternes vedligeholdelsespligter. I regulerede kommuner skal udlejer oprette og afsætte midler til en indvendig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed og en udvendig vedligeholdelseskonto for ejendommen.
• Lejerens rettigheder (Kap. 16): Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer (installationsret) og visse forbedringer mod godtgørelse ved fraflytning (råderet).

Lejeforholdets dynamik (Kapitel 17-21)

• God skik og orden (Kap. 18): Lejeren skal overholde husordenen. Grove eller gentagne overtrædelser kan føre til advarsel, betinget lejemål eller ophævelse.
• Brugsrettens overgang (Kap. 19): Loven regulerer lejerens ret til fremleje (delvis eller tidsbegrænset fuld fremleje) og bytteret. Den fastsætter også, hvem der kan fortsætte lejemålet ved lejerens død, skilsmisse eller separation.
• Opsigelse og ophævelse (Kap. 20-21): Lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder. Udlejerens adgang til at opsige er begrænset til specifikke grunde, f.eks. hvis udlejer selv vil bebo det lejede, eller ved nedrivning. Varslerne for udlejer er længere (typisk 1 år). Udlejer kan hæve lejeaftalen ved væsentlig misligholdelse, f.eks. manglende betaling af leje efter påkrav.

Kollektive rettigheder og ejendomsoverdragelse (Kapitel 23-24)

• Beboerrepræsentation (Kap. 23): I ejendomme med mindst 6 beboelseslejligheder har lejerne ret til at vælge beboerrepræsentanter, der kan varetage lejernes interesser over for udlejeren.
• Tilbudspligt (Kap. 24): Ved salg af en udlejningsejendom med mindst 6 beboelseslejligheder (eller 13 i blandede ejendomme) skal udlejeren tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på samme vilkår, som kan opnås ved salg til anden side.

Ikrafttræden (Kapitel 27)

Loven foreslås at træde i kraft den 1. juli 2022. Den ophæver samtidig den tidligere lejelov (lovbekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019) og boligreguleringsloven (lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019).