Lejeloven § 161

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 1, at lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 1, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 2, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 3, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 2, nr. 4, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 3, at såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 25 a, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 5, stk. 2, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 5, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 4, at lejeren senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, skal meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 5, at udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 52 a, stk. 1. Undlader udlejeren dette, straffes udlejeren med bøde. Der kan pålægges selskaber mv. (juridiske personer) strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel. 1.-3. pkt. gælder alene i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om, at lov om midlertidig regulering af boligforholdene §§ 52 a-c skal gælde og kun i de tilfælde, hvor udlejeren har meddelt kommunalbestyrelsen, at disse regler skal gælde i udlejerens ejendomme.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 6, at flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer, i denne bestemmelse anses som én ejendom. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som én samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes i denne bestemmelse som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Det følger af den gældende lejelovs § 73, stk. 7, at såfremt det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

I § 161, stk. 1, foreslås, at lejeren af en lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har ret til at bytte med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager lejligheden.

Formålet med reglerne om bytteret er at fremme mobiliteten og bevægeligheden på boligmarkedet.

Bestemmelsen fastslår, at lejeren af en beboelseslejlighed har ret til at bytte lejlighed med en lejer af en anden beboelseslejlighed. Bytteretten er undergivet begrænsningerne i stk. 2. Bestemmelsen giver alene mulighed for, at der kan indgås aftale om bytte imellem to lejere. Ønsker tre eller flere lejere at indgå en fælles aftale om bytte af deres lejligheder, vil de skulle indhente deres udlejeres samtykke.

Der kan alene ske bytte imellem lejligheder beliggende i Danmark, som er omfattet af den danske lejelovgivning.

En byttesituation må indledes med, at lejeren meddeler det påtænkte bytte til udlejeren. Lejerens meddelelse skal angå en aftale om at bytte med en konkret anden lejlighed. Der gælder for så vidt ingen formkrav til meddelelsen. Udlejeren har i den forbindelse ret til alle relevante oplysninger for at kunne forholde sig til det ønskede bytte. Lejeren behøver dog ikke indledningsvist at oplyse navnet på den øvrige lejer, for at meddelelseskravet er opfyldt.

Det afgørende for retten til at bytte er, at lejligheden udelukkende er udlejet til beboelse, uanset om lejeren faktisk benytter lejligheden sådan. Er en lejlighed ifølge lejeaftale udlejet som et blandet lejemål med såvel lokaler til beboelse som lokaler til andet end beboelse, har lejeren således ikke bytteret i henhold til bestemmelsen, uanset at lejeren udelukkende anvender lejligheden til beboelse. Rum som fx depot-, kælder- samt loftsrum betragtes som accessoriske til beboelsen og ikke som erhvervslokaler. Angår lejeaftalen udover selve beboelseslejligheden derimod fx tillige en garage, er der tale om et blandet lejemål, og lejeren har ikke bytteret efter bestemmelsen.

Det er endvidere et krav, at der er tale om en beboelseslejlighed, hvilket skal forstås som en udlejet bolig med selvstændigt køkken og afløb. Bestemmelsen giver ikke en lejer af et enkeltværelse ret til at bytte dette med en anden lejer. En lejer af et værelse vil således kun kunne bytte, såfremt lejeren kan opnå udlejerens samtykke hertil, eller bytteretten på forhånd er aftalt.

Bestemmelsen omfatter også fremlejetagere. En fremlejetager, der lejer en hel beboelseslejlighed, har således som udgangspunkt ret til at bytte denne, såfremt betingelserne er opfyldt. Fremlejeaftaler kan dog kun vare i op til 2 år.

Ønsker en lejer at bytte bolig med en anden lejer, skal lejeren give meddelelse om det påtænkte bytte til udlejeren. Lejerens meddelelse skal angå en aftale om at bytte med en konkret anden lejlighed. Der gælder for så vidt ingen formkrav til meddelelsen. Udlejeren har i den forbindelse ret til alle relevante oplysninger for at kunne forholde sig til det ønskede bytte. Lejeren behøver dog ikke indledningsvist at oplyse navnet på den anden lejer, for at meddelelseskravet er opfyldt.

Ved bytte genudlejes lejligheden til den indflyttende lejer. Forbuddet mod dusør i lovforslagets § 15 finder derfor anvendelse og omfatter såvel de implicerede lejere som deres udlejere, samt eventuelle formidlere af bytteaftalen.

Udlejeren er ikke bundet til at udleje lejemålet til den indflyttende lejer på samme vilkår, som var aftalt med den fraflyttende lejer. Har udlejeren fx haft den indvendige vedligeholdelsespligt i forholdet til den fraflyttende lejer, er dette ikke til hinder for at aftale med den indflyttende lejer, at denne overtager vedligeholdelsespligten. Udlejeren må dog ikke fastsætte vilkår, der i realiteten gør bytteretten illusorisk. Det kan efter omstændighederne være tilfældet, hvis det nye lejeforhold gøres tidsbegrænset. Det vil bero på en konkret vurdering, om udlejeren gør bytteretten illusorisk.

Udlejeren kan endvidere ikke i forbindelse med byttet ændre det lejedes identitet, jf. lovforslagets § 126, stk. 1, fx ved en sammenlægning af to lejligheder.

Da der som nævnt er tale om genudlejning, kan udlejeren gøre eventuelle krav om istandsættelse af det lejede gældende over for den fraflyttende lejer. Der skal endvidere ske afregning af indbetalt depositum m.v.

Har den fraflyttende lejer forbedret sin lejlighed efter lovforslagets § 145, kan lejeren under visse betingelser kræve en godtgørelse af udlejeren for forbedringen i forbindelse med fraflytningen. Udlejeren kan dernæst kræve godtgørelsen betalt af den indflyttende lejer, enten kontant eller i form af en forbedringsforhøjelse.

Retten til at bytte er betinget af, at begge lejere faktisk overtager hinandens lejligheder. Udlejerne vil således kunne modsætte sig byttet, såfremt det må anses for sandsynligt, at en af lejerne ikke reelt har til hensigt at flytte ind i den anden lejlighed. Står det klart, at en lejeaftale alene er indgået med henblik på at erhverve et andet lejemål ved bytte, kan bytteretten ligeledes nægtes.

I forhold til betingelserne efter stk. 2 kan en udlejer alene modsætte sig et ønske om at bytte, såfremt udlejerens egen lejer ikke opfylder betingelserne. En udlejer kan derfor ikke kræve, at den lejer, der skal byttes med, opfylder de i stk. 2 nævnte betingelser for at bytte sin lejlighed.

Lejerens meddelelse til udlejeren om, at denne ønsker at bytte sin lejlighed, kan betragtes som en betinget opsigelse af lejemålet. Opsigelsen er betinget af, at de to udlejere ikke modsætter sig byttet, samt at et eventuelt ønske fra en eller begge udlejere om at modernisere lejemålet i henhold til stk. 3 eller om i øvrigt at ændre lejeaftalens vilkår ved genudlejningen ikke bevirker, at byttet opgives.

Lejerne skal over for hver sin udlejer varsle byttet med det gældende opsigelsesvarsel. Er der aftalt uopsigelighed eller et længere opsigelsesvarsel, end hvad følger af lovforslagets § 175, kan lejeren indlede dialog med udlejeren om mulighederne for at finde en fælles løsning på dette. Lejeren må i så fald forsøge at godtgøre, at udlejeren ikke i situationen har nogen reel interesse i at påberåbe sig det aftalte opsigelsesvarsel eller uopsigeligheden, fx fordi udlejeren ikke vil lide noget økonomisk tab ved at indrømme lejeren et kortere opsigelsesvarsel. Forholdet må ses i sammenhæng med udlejerens pligt til genudlejning efter lovforslagets § 175, stk. 3, og et længere opsigelsesvarsel vil således også i andre situationer end bytte efter omstændighederne kunne blive begrænset, såfremt lejemålet må forventes hurtigt at kunne genudlejes.

I stk. 2, nr. 1, foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis udlejer har sin bopæl i ejendommen, og denne omfatter færre end 7 lejligheder.

Bestemmelsen fastslår sammen med de øvrige numre i stk. 2, i hvilke situationer udlejeren er berettiget til at modsætte sig et bytte efter stk. 1.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren er berettiget til at modsætte sig en lejers bytte af lejlighed, såfremt udlejeren selv bor i ejendommen, og ejendommen omfatter færre end 7 lejligheder. Antallet af lejligheder opgøres på tidspunktet, hvor udlejeren modtager meddelelse om byttet.

Har udlejeren ikke sin bopæl i ejendommen, kan udlejeren ikke modsætte sig byttet efter denne bestemmelse.

Begrebet ejendom skal forstås i overensstemmelse med lovforslagets § 9. En ejendom kan herefter være flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforening, og som ejes af samme udlejer. Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, anses disse ligeledes som én ejendom. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen.

Ved opgørelsen af antallet af lejligheder i ejendommen skal blandede lejemål medregnes, men ikke egentlige erhvervslejemål eller enkeltværelser.

Der henvises til stk. 6 for nærmere om ejendomsbegrebet.

I stk. 2, nr. 2, foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i 3 år.

Bestemmelsen begrundes i hensynet til at undgå, at der indgås lejeaftaler alene med det formål at opnå en bytteret. Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan modsætte sig en lejers ønske om at bytte sin lejlighed, såfremt lejeren ikke har beboet lejligheden i en periode på mindst 3 år.

Det er afgørende, at lejeren har beboet lejligheden i 3 år, uanset hvor lang tid lejeforholdet har varet, eller om beboelsesperioden vedrører flere lejeforhold. Ved vurderingen af, om lejeren har beboet lejligheden i 3 år, er det således ikke afgørende, at der er tale om en sammenhængende periode. Har en lejer fx beboet sin lejlighed i 2 år, hvorefter lejligheden fuldstændig fremlejes efter lovforslagets § 158, samt igen beboet lejligheden i 1 år efter fremlejeforholdets ophør, har lejeren opfyldt kravet om at have beboet lejligheden i 3 år. Den periode, hvor lejeren har fremlejet sin lejlighed og således ikke beboet den, tæller ikke med.

Har lejeren fortsat lejemålet efter den tidligere lejer, vil den tidligere lejers boperiode tælle med i opgørelsen af, hvor længe lejeren har beboet lejemålet. Dette har navnlig praktisk betydning i den situation, hvor den nuværende lejer har fortsat lejeforholdet, efter at ægtefællen er afgået ved døden. En sådan lejer vil få mulighed for at realisere et bytteønske uden at skulle afvente, at der går 3 år fra det tidspunkt, hvor lejeren indtrådte i lejeforholdet. Udlejeren kan ikke modsætte sig byttet, hvis lejeren har beboet lejligheden i 3 år i ét og samme lejeforhold.

Udlejeren kan ikke kræve, at den indflyttende lejer skal have beboet sit lejemål i minimum 3 år.

I stk. 2, nr. 3, foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis lejligheden ved bytning vil blive beboet af flere end 1 person pr. beboelsesrum.

Udlejeren kan efter bestemmelsen modsætte sig byttet, såfremt antallet af personer i lejemålet vil overstige antallet af beboelsesrum. Det afgørende i den forbindelse er størrelsen af den indflyttende lejers husstand samt lejemålets antal af beboelsesrum på det tidspunkt, hvor byttet gennemføres.

Ved opgørelsen af antal beboelsesrum i lejligheden indgår alene rum, der er beregnet til beboelse. Rum, som fx køkken, depotrum samt badeværelse, indgår således ikke. Finder reglerne om beboermaksimum i §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold anvendelse for ejendommen, skal udlejeren sikre sig oplysning om størrelsen af lejerens husstand samt eventuelle husstandsforøgelser under lejeforholdets beståen, medmindre der er tale om husstandsforøgelser, som fx skyldes børnefødsler.

I stk. 2, nr. 4, foreslås, at udlejeren kan modsætte sig bytte, hvis udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig det pågældende bytte.

Udlejeren kan efter bestemmelsen fx modsætte sig et bytte, såfremt byttet ikke formodes at være reelt. Har udlejeren fx viden om, at den indflyttende lejer ikke har til hensigt at bebo lejligheden, vil udlejeren være berettiget til at nægte at indgå lejeaftale med den indflyttende lejer.

Har den indflyttende lejer i et tidligere lejeforhold med den pågældende udlejer misligholdt sin lejeaftale, vil udlejeren ligeledes være berettiget til at modsætte sig byttet. Det samme er gældende, hvor den indflyttende lejer har udsat udlejeren eller andre lejere i ejendommen for fx vold, trusler eller chikane.

Rimelig grund kan også foreligge, hvor den indflyttende lejer ikke opfylder betingelserne for den pågældende lejlighed, eller såfremt lejligheden fortrinsvis skal udlejes til en bestemt persongruppe. En udlejer vil fx have rimelig grund til at modsætte sig et bytte med henblik på at sikre, at en lejlighed ikke overtages af personer, som ikke er anvisningsberettigede hertil.

At lejeforholdet er tidsbegrænset, giver ikke i sig selv udlejeren adgang til at modsætte sig et ønske om bytte. Den indflyttende lejer vil imidlertid skulle respektere tidsbegrænsningen.

Det er en betingelse for retten til at bytte, at ingen af lejerne på tidspunktet for byttet har til hensigt alene at bebo de tilbyttede lejligheder midlertidigt. Såfremt lejemålet som følge af en tidsbegrænsning snart ophører, vil byttet derfor efter omstændighederne kunne tilsidesættes ud fra den betragtning, at den indflyttende lejer ikke har en reel hensigt om at bebo lejemålet, men at byttet alene har til formål at sikre den fraflyttende lejer en bolig.

Modsætter udlejeren sig berettiget et ønske om at bytte, er konsekvensen heraf, at byttet ikke kan gennemføres. I et sådant tilfælde kan begge lejere blive boende i deres oprindelige lejemål. Hvis udlejeren derimod gør indsigelse over for et allerede gennemført bytte, vil lejeaftalerne efter omstændighederne kunne ophæves, jf. lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 13.

Hvis udlejeren er bekendt med lejerens hensigt om at bytte sin lejlighed, men først gør indsigelse efter at byttet er gennemført, kræver det, at den indflyttende lejer var i ond tro om det forhold, som udlejeren gør gældende, før udlejeren kan kræve byttet tilsidesat.

I stk. 3 foreslås, at såfremt der er tale om et lejemål, som udlejeren agter at forbedre i forbindelse med byttet og herefter fastsætte lejen efter § 19, stk. 2, skal udlejeren straks meddele lejeren dette og senest 1 måned efter lejerens meddelelse om bytte anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse, jf. § 132, stk. 1. Udlejeren skal fremsende kopi af anmodningen om forhåndsgodkendelse samt oplysning om størrelsen af den forventede husleje efter forbedringen til lejeren. Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal udlejeren straks give lejeren kopi heraf. Undlader udlejeren at give de i 1. og 3. pkt. nævnte oplysninger, kan lejen ikke fastsættes efter § 19, stk. 2, hvis genudlejning sker som led i det pågældende bytte. Ved forhåndsgodkendelsen ses bort fra bestemmelsen i § 21, stk. 1.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren, forinden et bytte gennemføres, kan foretage en gennemgribende forbedring af lejemålet for derved at kunne fastsætte lejen i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2. Reglen gælder alene for ejendomme omfattet af lovforslagets § 19.

Udlejeren har således mulighed for at modernisere en lejlighed i forbindelse med et lejerskifte ved bytte af lejligheder.

Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at den indflyttende lejer bliver bekendt med lejens størrelse i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2, inden byttet gennemføres. Det må antages, at lejere vil være tilbageholdende med at indgå aftale om at overtage et lejemål, som udlejes i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2, uden på forhånd at være bekendte med lejens størrelse.

Det er en betingelse for, at udlejeren i forbindelse med byttet kan fastsætte lejen efter det lejedes værdi i henhold til lovforslagets § 19, stk. 2, at udlejeren indhenter en forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet vedrørende de påtænkte forbedringer. Udlejeren skal give den fraflyttende lejer en kopi af sin anmodning til huslejenævnet om forhåndsgodkendelse af et forbedringsprojekt for lejligheden samt give oplysning om den fremtidige lejes forventede størrelse efter projektets gennemførelse. Retsvirkningen af en forhåndsgodkendelse er, at lejefastsættelsen ikke kan ændres efterfølgende, medmindre der er tale om ændrede forhold.

Lejeren sikres herved kendskab til omfanget af de påtænkte forbedringsarbejder samt til lejens størrelse efter byttets gennemførelse. Det er herefter op til den fraflyttende lejer at orientere den lejer, der ønskes byttet med.

Ved huslejenævnets behandling af udlejerens ansøgning om forhåndsgodkendelse indgår lejeren ikke som part, og der er således ikke tale om en tvist, som giver lejeren mulighed for at indbringe huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Ordningen tager udgangspunkt i, at byttesituationen indledes med, at lejeren meddeler det påtænkte bytte til udlejeren.

Der er dog intet til hinder for, at lejeren meddeler udlejeren, at lejeren har planer om at bytte med en anden lejer, inden der foreligger en konkret aftale om at bytte. Herved kan udlejeren påbegynde indhentelse af forhåndsgodkendelse således, at sagsbehandlingstiden får mindst mulig indvirkning på tidspunktet for det endelige byttes gennemførelse.

Påtænker udlejeren at gennemføre forbedringer i forbindelse med byttet, skal udlejeren straks efter, at lejeren har meddelt det påtænkte bytte, give lejeren meddelelse herom. Udlejeren skal endvidere senest 1 måned efter at have modtaget meddelelse om byttet indsende en anmodning til huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse. Det er en betingelse for, at udlejeren efterfølgende kan fastsætte lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, at disse krav er overholdt.

Ved fastsættelsen af en frist på en måned for anmodning om forhåndsgodkendelse gives der udlejeren en passende tid til at få udarbejdet et nærmere projekt for de forbedringer, der ønskes gennemført i lejligheden, samt et overslag over udgifterne hertil.

Lejerens meddelelse til udlejeren skal angå en aftale om at bytte med en konkret anden lejlighed. Lejeren behøver dog ikke indledningsvist at oplyse navnet på den anden lejer, for at meddelelseskravet er opfyldt. Det er nødvendigt at kunne fastslå tidspunktet for lejerens meddelelse til udlejeren om bytte, da udlejeren som nævnt straks skal give meddelelse til lejeren, såfremt udlejeren ønsker lejemålet gennemgribende moderniseret. Omvendt kan en ganske vag angivelse af lejerens planer om at bytte lejlighed ikke anses for tilstrækkeligt til, at udlejeren straks skal give meddelelse om moderniseringen til lejeren, samt at fristen på 1 måned begynder at løbe. Det må således kræves, at lejerens meddelelse til udlejeren har en vis konkret karakter.

Når huslejenævnets forhåndsgodkendelse foreligger, skal lejeren straks have oplysning om, hvad huslejenævnet har godkendt, herunder om huslejenævnet finder, at betingelserne for at fastsætte lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2, er opfyldt, idet udlejeren skal fremsende en kopi af nævnets afgørelse. Kravet herom skal ses i sammenhæng med stk. 4, hvorefter lejeren har 14 dage fra modtagelsen af forhåndsgodkendelsen til at meddele udlejeren, at byttet fortsat ønskes gennemført. Gør lejeren ikke dette, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår.

At udlejeren straks skal give meddelelse til den fraflyttende lejer, og at lejeren straks skal have kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse, indebærer, at det som udgangspunkt skal ske inden for få dage.

Har udlejeren fulgt proceduren, og vælger de to lejere at gennemføre byttet, inden huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse af lejen foreligger, er bestemmelsen ikke til hinder for, at lejen for den indflyttende lejer fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Undlader udlejeren at meddele lejeren, at lejemålet ønskes moderniseret i forbindelse med byttet eller at anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen, mistes retten til at kræve lejen fastsat til det lejedes værdi efter lovforslagets § 19, stk. 2. Det samme gælder, hvis udlejeren undlader at give lejeren kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse, når denne foreligger. Udlejeren vil i så fald i stedet kunne kræve lejen fastsat efter lovforslagets § 19, stk. 1, inklusiv et forbedringstillæg.

Udlejeren mister derimod ikke sin ret til at kræve lejen fastsat efter lovforslagets § 19, stk. 2, såfremt den fraflyttende lejer ikke får en kopi af indbringelsesskrivelsen til nævnet.

Ved forhåndsgodkendelsen finder kravet i lovforslagets § 21, stk. 1, ikke anvendelse. Udlejeren har i forbindelse med indhentning af forhåndsgodkendelsen således ikke pligt til at give orientering til beboerrepræsentationen eller lejerne i henhold til § 21, stk. 1. Ønsker lejerne efter forhåndsgodkendelsen imidlertid stadig at bytte deres lejligheder, skal udlejeren orientere de øvrige lejere eller beboerrepræsentationen efter lovforslagets § 21, stk. 1, hvis moderniseringen og den deraf følgende højere leje skal gennemføres.

Det følger af lovforslagets § 168, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer denne eller andre efter nærværende bestemmelse. Lejeren og udlejeren kan således ikke gyldigt aftale, at lejeren ikke skal have de oplysninger og meddelelser, som er foreskrevet i bestemmelsen. Parterne kan derimod aftale en udvidelse af lejerens rettigheder efter bestemmelsen.

I stk. 4 foreslås, at lejeren senest 14 dage efter, at kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter stk. 3 er kommet frem til lejeren, skal meddele udlejeren, at byttet ønskes gennemført. Sker det ikke, fortsætter lejeforholdet på uændrede vilkår. En indhentet forhåndsgodkendelse efter stk. 3 har gyldighed i indtil 2 år efter godkendelsens datering.

Bestemmelsen skal læses i sammenhæng med stk. 3 om udlejerens mulighed for, forinden et bytte gennemføres, at forbedre lejemålet gennemgribende for derved at fastsætte lejen efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Sikringen af bytteretten sker ved, at lejeren får mulighed for at fastholde byttet i en periode på 14 dage efter, at lejeren har modtaget kopi af huslejenævnets forhåndsgodkendelse af, at lejen kan fastsættes efter lovforslagets § 19, stk. 2. Lejeren må orientere den lejer, der ønskes byttet med, om indholdet af forhåndsgodkendelsen og sikre sig, at denne er indforstået med at betale den leje, huslejenævnet har forhåndsgodkendt.

Såfremt lejeren ikke inden for fristen på 14 dage meddeler udlejeren, at byttet ønskes gennemført, eller såfremt lejeren meddeler, at byttet ikke ønskes gennemført, fortsætter det hidtidige lejeforhold på uændrede vilkår. Har lejeren opsagt lejeforholdet i forventning om, at byttet realiseres, vil opsigelsen skulle opfattes som betinget, og lejeren vil derfor som udgangspunkt ikke være bundet af opsigelsen, hvis resultatet af den indhentede forhåndsgodkendelse bevirker, at byttet opgives.

En af udlejeren indhentet forhåndsgodkendelse er gyldig i forbindelse med senere byttetilfælde i det pågældende lejeforhold i indtil 2 år efter godkendelsens datering. Udlejeren vil således ikke være forpligtet til at forny godkendelsen i tilfælde af bytte inden for denne periode, såfremt det projekt, udlejeren forventer at gennemføre, er det samme projekt, som huslejenævnet har forhåndsgodkendt.

Det følger af lovforslagets § 168, at lejeren ikke kan give afkald på de rettigheder, der tilkommer denne eller andre efter nærværende bestemmelse. Lejeren og udlejeren kan således ikke aftale, at lejerens frist til at give meddelelse om, hvorvidt byttet ønskes gennemført, skal være kortere end 14 dage. Der er derimod intet til hinder for at aftale, at lejeren skal have en længere frist.

I stk. 5 foreslås, at udlejeren skal modsætte sig bytte, hvis lejligheden er omfattet af reglerne om beboermaksimum og efter bytning vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. § 14, stk. 1, i lov om boligforhold.

Bestemmelsen er af hensyn til kommunernes mulighed for at undgå overbefolkning og har sammenhæng med reglerne i kapitel 2 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Bestemmelsen fastslår, at udlejeren har en pligt til at modsætte sig et bytte, der indebærer, at lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum. Bestemmelsen gælder dog kun for ejendomme beliggende i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har bestemt, at §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold skal finde anvendelse. Udlejeren skal samtidig have meddelt kommunalbestyrelsen, at §§ 14-17 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold skal gælde for udlejerens ejendomme.

Det påhviler udlejeren at holde sig orienteret om, hvor mange personer der vil bebo lejligheden. Anmoder udlejeren om at få at vide, hvor mange personer der vil bebo lejligheden, må lejeren oplyse herom, således at udlejeren kan sikre, at bestemmelsen overholdes. Lejeren må i det tilfælde spørge den lejer, der ønskes byttet med, om antallet af personer, som vil flytte ind.

Undlader udlejeren i strid med bestemmelsen at modsætte sig et bytte, kan udlejeren straffes med bøde. Hvis udlejeren er et selskab, kan der pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens kapitel 5. Af hensyn til at undgå et eventuelt efterfølgende strafansvar vil det være hensigtsmæssigt, at udlejeren sikrer sig, at lejerens oplysninger om, hvor mange personer der bor i lejemålet, fremgår af lejekontrakten eller på anden måde kan dokumenteres efterfølgende.

Der henvises til bemærkningerne til kapitel 2 i i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

I stk. 6 foreslås, at hvis det skønnes rimeligt af hensyn til efterspørgslen, kan udlejer ved bytte af ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger stille krav om, at den pågældende bolig skal bebos af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en bolig af den pågældende karakter.

Bestemmelsen fastslår udlejerens mulighed for i forbindelse med et bytte at kræve, at ældreboliger eller ustøttede private plejeboliger skal bebos af personer, som opfylder de betingelser, der gælder for at få en bolig i disse boligtyper.

Udlejeren kan stille krav om, at lejere, som ved fremleje eller bytte overtager ældreboliger tilhørende en selvejende institution, hvor boligerne er opført efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, den tidligere lov om boligbyggeri, jf. lovbekendtgørelse nr. 144 af 26. februar 1998 eller lov om almene boliger m.v., skal opfylde de betingelser, der gælder for at komme i betragtning til denne boligtype.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at udlejeren kan stille tilsvarende krav i forbindelse med bytte og fremleje af ustøttede private plejeboliger. Herved kan udlejeren sikre, at disse boliger fortsat forbeholdes den berettigede personkreds, hvis der er behov herfor.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 73 om lejerens ret til at bytte lejlighed med en anden lejer. Den gældende lejelovs § 73, stk. 5, 2-4 pkt., om sanktionen for udlejeren, såfremt udlejeren ikke overholder sin pligt til at modsætte sig et bytte, hvis lejligheden vil blive beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, flyttes til kapitel 2 i lov om boligforhold.

Der henvises til afsnit 2.19.1.2. og 2.19.2.2. i de almindelige bemærkninger.