Lejeloven § 129

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 3, kan udlejere, for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne. Indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 4, kan udlejeren, når denne har gennemført arbejder efter reglen i § 46 a, stk. 3, forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

Efter den gældende lejelovs § 58, stk. 5, kan udlejeren, når denne har udført foranstaltninger efter lov om privat byfornyelse eller efter kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter stk. 1 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.

Efter den gældende lejelovs § 61, stk. 1, kan udlejeren, når en ejendom har centralvarme eller varmtvandsinstallation, og udlejeren tilslutter denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 2, kan udlejeren, når denne har gennemført arbejder efter reglen i lejelovens § 46 a, stk. 3, kræve en lejeforhøjelse, der dækker de udgifter, der følger af arbejdernes gennemførelse, jf. lejelovens § 58, stk. 4. Har en udlejer gennemført energibesparende arbejder efter reglen i § 58, stk. 3, i lov om leje, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne, jf. § 58, stk. 3, i lov om leje.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 4, kan udlejeren, når denne har udført foranstaltninger efter lov om privat byfornyelse eller kapitel 5 i lov om byfornyelse, i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 27 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i lov om byfornyelse.

I § 129, stk. 1, foreslås, at for arbejder, der medfører energibesparelser for lejerne i ejendommen, kan udlejeren forlange en lejeforhøjelse på grundlag af de samlede udgifter, der med rimelighed er afholdt hertil, dog højst svarende til den besparelse, som arbejderne medfører for lejerne.

Ved udførelse af energibesparende arbejder vil der ofte indgå arbejder, der falder ind under det lejeretlige vedligeholdelsesbegreb, og som derfor ikke kan danne grundlag for en lejeforhøjelse, da udgifterne til vedligeholdelse skal fradrages i anlægsudgiften.

Med henblik på at styrke udlejerens incitament til at gennemføre energibesparende foranstaltninger er givet mulighed for en særlig valgfri ordning for lejeforhøjelse ved gennemførelse af energiforbedringer, som er totaløkonomisk rentable.

Bestemmelsen indebærer, at udlejeren kan medtage alle de rimelige udgifter til de energibesparende foranstaltninger i beregningen af lejeforhøjelsen, dvs. både forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter, når der er tale om et afgrænset totaløkonomisk rentabelt arbejde, og det dokumenteres, at den årlige forbedringsforhøjelse ikke overstiger lejernes årlige besparelse som følge af det reducerede energiforbrug. Lejefastsættelsen bliver således frigjort fra de almindelige bestemmelser i loven om, at kun forbedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse.

Lejeforhøjelsen kan opretholdes, selvom den samlede leje for et lejemål, hvor der er gennemført totaløkonomiske energiforbedringer, herved kommer til at overstige det lejedes værdi. Den kan ligeledes opretholdes, hvis der senere gennemføres lejeforhøjelser. Ved vurderingen af det lejedes værdi ses der således bort fra, at der er gennemført totaløkonomisk rentable forbedringer i ejendommen. Dette vil ligeledes gælde i lejligheder, hvor der er gennemført eller gennemføres gennemgribende forbedring efter lovforslagets § 19, stk. 2.

Der kan ikke som en del af de totaløkonomisk rentable forbedringer gennemføres andre arbejder end energibesparende foranstaltninger og de vedligeholdelsesarbejder, der indgår som en del heraf, eller som er nødvendige følgearbejder til energibesparelsesarbejderne. Hvis der samtidig gennemføres arbejder, som ikke vedrører totaløkonomisk rentable forbedringer, kan udgifterne til disse arbejder ikke medtages ved beregningen af lejeforhøjelse efter denne bestemmelse. I det omfang, der vedrørende disse arbejder er tale om forbedringer, må lejeforhøjelsen i stedet beregnes efter lovforslagets § 128.

Der er alene tale om et supplement til de almindelige regler om forbedringsforhøjelser, jf. lovforslagets § 128. De almindelige regler kan således fortsat anvendes ved energiforbedringsarbejder, der ikke er totaløkonomisk rentable, eller hvis udlejeren ønsker at bruge dem i stedet for reglerne om totaløkonomisk rentable energiforbedringer.

Udlejeren vil efter de almindelige regler i lovforslagets § 132 kunne anmode huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af, hvilken lejeforhøjelse projektet vil kunne berettige. Huslejenævnet skal i den forbindelse vurdere udgifterne til projektet, herunder om de afholdte udgifter er rimelige, og om der foreligger dokumentation for den totaløkonomiske rentabilitet.

I stk. 2 foreslås, at har en udlejer gennemført arbejder efter reglen i § 146, kan denne forlange en lejeforhøjelse, der giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt, samt dækker afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lignende.

I lovforslagets § 146 er fastsat, at lejere i ejendomme med en stor varmeudgift i forhold til lejen, typisk ældre dårligt isolerede ejendomme, gives adgang til at forlange gennemførelse af energibesparende foranstaltninger, når lejerne samtidig accepterer en lejeforhøjelse til dækning af samtlige udgifter ved foranstaltningernes gennemførelse.

I ejendomme med uforholdsmæssigt stort varmeforbrug har lejerne ofte større interesse i, at der foretages energibesparende foranstaltninger, da det er lejerne, der betaler udgiften til varme og dermed opnår besparelsen. Der er derfor givet mulighed for, at beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kan forlange, at de af energikonsulenten, jf. lovforslagets § 146, nævnte arbejder udføres. Dette forudsætter, at lejerne eller beboerrepræsentanterne på forhånd giver tilslutning til en lejeforhøjelse, efter lejelovens regler om forbedringer, der tillige dækker de driftsudgifter, der måtte følge af arbejdernes gennemførelse.

Denne lejeforhøjelse adskiller sig fra en sædvanlig lejeforhøjelse ved, at forhøjelsen ikke er begrænset af det lejedes værdi, hverken generelt eller konkret.

Der henvises til lovforslagets § 128, stk. 2, for en uddybning af begrebet passende forrentning.

I stk. 3 foreslås, at har udlejeren udført foranstaltninger efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer, eller kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, kan denne i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter § 128 kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i tidligere gældende lov om byfornyelse.

Den tidligere gældende lov om privat byfornyelse blev ophævet den 1. januar 1998 med en overgangsbestemmelse, hvorefter igangværende sager færdigbehandles efter de hidtil gældende regler i lov om privat byfornyelse.

Sager omfattet af overgangsordningen omfatter ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr. 1, i tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 84 af 2. februar 1994, hvor der er registreret en indgået aftale mellem udlejer og lejerne senest den 31. december 1995, og ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr. 2-6, hvor der er ansøgt om tilsagn om tilskud senest den 31. december 1995. Hertil kommer ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr. 1, i tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996, hvor der er ansøgt om reservation, eller hvor der er registreret en indgået aftale mellem udlejer og lejerne senest den 31. december 1997, og ejendomme omfattet af § 2, stk. 1, nr. 2-4, hvor der er ansøgt om reservation eller om tilsagn om tilskud senest den 31. december 1997.

Den tidligere gældende lov om byfornyelse blev ophævet den 1. januar 2004 med en overgangsbestemmelse, hvorefter ansøgninger efter kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, hvortil der er meddelt reservation eller tilsagn om tilskud inden den 1. januar 2004, færdigbehandles efter de hidtil gældende regler. Der kan dog ikke efter den 31. december 2003 meddeles tilsagn om supplerende reservation eller supplerende tilsagn.

Retsstillingen er, at der ikke kan meddeles nye tilsagn efter de to love. Da der imidlertid stadig resterer uudnyttede tilsagn meddelt med hjemmel i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse og kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse og aftalt boligforbedring, jf. lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere ændringer, vil udlejeren ved gennemførelse af foranstaltninger omfattet af de meddelte tilsagn i stedet for lejeforhøjelse for forbedringerne efter lovforslagets § 128 kunne kræve lejeforhøjelse beregnet og gennemført efter reglerne i den tidligere gældende lov om privat byfornyelse eller i kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse.

Den fremtidige leje, som udlejer fastsætter for arbejder gennemført efter tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer og kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer,, er bindende også i forhold til nye lejere - dvs. i tilfælde af genudlejning.

Lejefastsættelsen for den del af udgiften, som er omfattet af den tidligere gældende lov om privat byfornyelse og kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, kan gennemføres, således at de samlede dokumenterede udgifter danner grundlag for fastsættelse af lejen. Lejefastsættelsen er således frigjort fra de almindelige bestemmelser om, at kun forbedringsarbejder kan danne grundlag for lejeforhøjelse. Lejefastsættelsen er også frigjort fra reglerne i om, at der ved beregning af en lejeforhøjelse som følge af en forbedring skal ses bort fra eventuel sparet fremtidig vedligeholdelse.

I henhold til tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer og kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, er det et krav, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er ombygget efter reglerne i den ophævede lov om privat byfornyelse og kapitel 5 i den ophævede lov om byfornyelse.

I stk. 4 foreslås, at har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og tilslutter udlejeren denne til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, kan udlejeren forlange, at lejeren over 10 år godtgør denne ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Lejerne skal efter bestemmelsen over en 10-årig periode godtgøre udlejeren de udgifter, denne har haft ved tilslutningen til et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Godtgørelsen sker med et fradrag for udlejerens sparede vedligeholdelse i forbindelse med tilslutningen. De sparede vedligeholdelsesudgifter relaterer sig navnlig til de installationer i ejendommen, som bliver overflødiggjort ved tilslutningen.

Når 10-års perioden udløber, bortfalder lejeforhøjelsen, og lejen skal nedsættes med et beløb svarende til forhøjelsen.

Udlejeren kan kræve en foreløbig lejeforhøjelse, jf. lovforslagets § 130, stk. 3, på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger i henhold til lovforslagets § 130, stk. 3.

Opkræves der en foreløbig lejeforhøjelse, vil 10-årsperioden løbe fra opkrævningen af den foreløbige lejeforhøjelse.

Udlejeren skal iagttage lovforslagets §§ 105-106 samt 131, jf. lovforslagets § 127, stk. 2 og 3.

I stk. 5 foreslås, at indenrigs- og boligministeren fastsætter nærmere regler til stk. 1 om krav til dokumentation, om betingelserne for at kræve lejeforhøjelse og om forhøjelsens beregning.

Det er hensigten at fastsætte regler om, at de totaløkonomisk rentable forbedringer skal opgøres på ejendomsniveau med udgangspunkt i besparelsesforslagene i et energimærke for ejendommen, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger.

Udgifterne til gennemførelse af de totaløkonomisk rentable forbedringer skal fordeles på de lejemål, udgifterne vedrører, i forhold til investeringen i det enkelte lejemål, mens den del af udgifterne, der vedrører hele ejendommen, fordeles på lejemålene efter m2 bruttoetageareal. Herved sikres den bedst mulige sammenhæng mellem reduktionen af energiudgiften i et lejemål og lejeforhøjelsen for de totaløkonomisk rentable forbedringer.

Det er endvidere hensigten at stille krav til dokumentationen af totaløkonomien og dermed til, hvordan besparelsen beregnes. Beregningen af totaløkonomien skal tage sit udgangspunkt i bygningens energimæssige tilstand før gennemførelsen af totaløkonomiprojektet. Beregningen vil således ikke tage hensyn til, om beboerne ændrer adfærd efter gennemførelsen af projektet, fx ved at bruge varmebesparelsen som en anledning til at skrue op for varmen.

For at sikre bedst mulig dokumentation af totaløkonomiprojektet skal der stilles krav om ekstern gennemgang af projektet. Siden 2011 foretages energimærkningen udelukkende af virksomheder, som er certificeret hertil. Det er derfor hensigten, at der stilles krav om, at der forud for projektets påbegyndelse indhentes en vurdering fra en certificeret energimærkningsvirksomhed af, om de energimæssige forudsætninger i henseende til såvel anlæg som drift er holdbare.

Udgiften til dokumentation fra en certificeret energimærkningsvirksomhed vil kunne medtages som en del af udgiften til projektet. Hvis projektet ikke gennemføres, vil udlejeren ikke være stillet på anden måde, end hvis et almindeligt forbedringsprojekt opgives, efter at udlejeren har afholdt udgifter til undersøgelser m.v. Der er således ikke adgang til at kræve forgæves afholdte udgifter til dokumentation refunderet af lejerne.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende lejelovs § 58, stk. 3-5, og § 61, stk. 1, om lejeforhøjelse for særlige forbedringer samt med sproglige ændringer den tilsvarende bestemmelse i den gældende boligreguleringslovs § 27, stk. 2, om energiforbedrende arbejder. Endvidere videreføres med sproglige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 29, stk. 4, om lejeforhøjelse for forbedringer efter den tidligere gældende lov om privat byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 49 af 1. februar 1996 med senere ændringer og kapitel 5 i den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 med senere ændringer, . Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.14.1.2. og 2.14.2.2. i de almindelige bemærkninger.