Huslejenævnets afgørelse om lejefastsættelse og tilbagebetaling af for meget betalt leje i Dragør
Myndighed
Huslejenævnet
Dato
16. november 2023
Resultat
TENANT
Sted
dragør
Emner
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Lejeren indbragte en sag for Huslejenævnet i Dragør vedrørende lejens størrelse ved lejeperiodens begyndelse. Lejeforholdet startede den 1. oktober 2022, og sagen blev indbragt den 28. september 2023, hvilket Huslejenævnet konstaterede var rettidigt i henhold til Lejeloven § 45, stk. 4.
Tvist om lejemålets størrelse og stand
Lejekontrakten angav lejemålets størrelse til 98 kvm, mens BBR-registeret viste 100 kvm for stueetagen.
Ved en besigtigelse den 11. oktober 2023 observerede Huslejenævnet, at dele af stueetagens areal var inddraget til et delt bryggers og adgangsareal for et førstesalslejemål. På baggrund heraf skønnede nævnet, at lejemålets areal i relation til lejefastsættelsen reelt udgjorde 90 kvm.
Huslejenævnet vurderede lejemålets stand som god med tydelige forbedringer. Det blev dog fastslået, at forbedringerne ikke var af en sådan karakter, at lejemålet kunne betegnes som "gennemgribende forbedret" i lejeretlig forstand. Lejemålet havde desuden adgang til udendørsarealer.
Lejeren havde nedlagt påstand om nedsættelse af lejen efter reglerne om det lejedes værdi.
Huslejenævnet traf afgørelse om, at den årlige husleje for lejemålet kunne godkendes til 117.000 kr., svarende til 1.300 kr. pr. kvm. årligt, baseret på et skønnet areal på 90 kvm.
Afgørelsens konsekvenser
Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale den for meget betalte leje til lejeren fra lejeforholdets start.
Beløbet skal forrentes med morarenter i henhold til Renteloven § 5 fra betalingstidspunkterne.
Da lejeren fik fuldt medhold i sagen, blev udlejeren pålagt at betale et gebyr på 6.597 kr. til Huslejenævnet inden fire uger, jf. Lejeloven § 82, stk. 2.
Huslejenævnet fandt, at lejeren havde fået fuldt medhold i sin påstand om nedsættelse af lejen efter reglerne om det lejedes værdi.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse og påståede mangler i lejemålet. Lejeren har klaget over, at huslejen overstiger det lejedes værdi, samt over specifikke mangler i lejligheden, herunder træk fra vinduer, utilstrækkelig opvarmning fra radiatorer og forekomst af skimmel.
Lejers og Udlejers Argumenter
Lejer har fremlagt sammenligningslejemål for at understøtte påstanden om for høj husleje.
Udlejer har henvist til en tidligere afgørelse fra Huslejenævnet (sagsnummer 18/7616), hvor lejen blev godkendt efter en gennemgribende modernisering i henhold til Boligreguleringsloven § 5, stk. 2. Udlejer har dokumenteret forbedringsudgifterne og anført, at kravene for lejefastsættelse efter denne bestemmelse er respekteret.
Ny aftale om fremtidens huslejenævn skal sikre hurtigere og mere korrekte afgørelser
Regeringen og Danmarksdemokraterne, Socialistisk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti har indgået en aftale om en række initiativer, der skal forbedre huslejenævnenes organisation.
Ny afgørelse fra juli 2022
Nævnet har afvist at behandle en klage vedrørende en udlejningsejendom, da udlejningsaktiviteten blev vurderet som erhvervsmæssig.
Vedrørende manglerne er parterne enige om, at lejer har klaget over træk, radiatorernes funktion og skimmelforekomst.
Huslejenævnets Undersøgelse
Huslejenævnet har besigtiget lejemålet den 30. april 2025. Ved besigtigelsen blev det konstateret, at lejemålet fremstår som ældre moderniseret med parketgulve, et Kvik-køkken, et ældre moderniseret badeværelse med terrazzogulv og energi-termovinduer fra 2001.
Nævnet observerede små skjolder i visse vinduer, der kunne stamme fra skimmelvækst, samt tøjtørring på den overdækkede altan.
Huslejenævnet har gennemgået sagens materiale, herunder ejendommens energimærke (D) fra 2017. Det blev bemærket, at kravet om energimærkning A-C for udlejning efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 trådte i kraft den 1. juli 2020, og kun gælder for lejemål, hvor lejeperioden påbegyndes efter denne dato efter en gennemgribende modernisering.
Nævnet har også inddraget den tidligere nævnsafgørelse fra 2018, hvor det blev vurderet, at betingelserne for lejefastsættelse efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 var opfyldt, og at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi efter Lejeloven § 47, stk. 2.
Social- og Boligministeriet
Ankenævnet på Energiområdet
