Huslejenævnet nedsætter leje for moderniseret lejlighed og pålægger udlejer gebyr

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 47 m2 i en ejendom opført i 1890 i København. Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet med anmodning om en vurdering af huslejen, idet lejeren var bekendt med, at tidligere beboere i ejendommen havde fået nedsat huslejen af Huslejenævnet. Sagen blev behandlet i henhold til Lejeloven § 38, stk. 1 og Lejeloven § 19, stk. 2.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt, at den aftalte leje ikke oversteg det lejedes værdi. Udlejer oplyste, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i 2006/2007, og at lejen var fastsat efter Lejeloven § 19, stk. 2. Moderniseringen omfattede blandt andet ændret rumindretning, nye trægulve, nye badeværelser med gulvvarme, nyt køkken med hårde hvidevarer, udskiftning af alle installationer, rensning og vandskuring af vægge samt installation af vaskemaskine. Udlejer fremlagde en økonomisk oversigt fra 2007 og årsrapporter fra 2006 og 2007 som dokumentation for renoveringen, samt vurderingsskemaer sendt til kommunen i forbindelse med boligstøtteansøgninger, hvor det var oplyst, at der var sket en gennemgribende modernisering i 2005. Udlejer oplyste, at det ikke havde været muligt at fremskaffe yderligere dokumentation fra tidligere ejer.

Nævnets undersøgelse

Både Huslejenævnet og Ankenævnet foretog besigtigelse af lejemålet. Ved besigtigelsen blev det konstateret, at lejemålet var udstyret med ringeanlæg, gårdanlæg, fjernvarme, termoruder og ny el. Køkkenet og badeværelset var moderniseret. Nævnene vurderede, om moderniseringen opfyldte beløbsgrænserne for et Lejeloven § 19, stk. 2-lejemål i 2006, som var 86.198 kr. for et lejemål på 47 m2. De undersøgte også, om forbedringerne var gennemført inden for to år og væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1. Derudover blev det vurderet, om udlejers orienteringspligt i henhold til Lejeloven § 21, stk. 1 var overholdt, med henvisning til en Højesteretsdom (U 2017.65 H), der fastslår, at kun den første genudlejning efter Lejeloven § 19, stk. 2 rammes af ugyldighed, hvis orienteringspligten ikke er overholdt. Nævnene lagde vægt på deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området frem for konkrete sammenligningslejemål.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse, hvilket betød, at lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Lejenedsættelse og tilbagebetaling

Ankenævnet nedsatte den aftalte årlige leje pr. 1. juni 2022 fra 82.380,05 kr. (svarende til 1.752,77 kr. pr. m2) til 68.150 kr. (svarende til 1.450 kr. pr. m2). Denne nedsættelse havde virkning fra lejemålets begyndelse den 1. juni 2022, jf. Lejeloven § 40, stk. 2. Begrundelsen var, at den aftalte leje væsentligt oversteg den leje, som er almindeligt gældende for tilsvarende beboelseslejligheder i området, jf. Lejeloven § 19, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4. Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Depositum og forudbetalt leje blev ligeledes nedsat til henholdsvis tre og to måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3.

Tillægsgebyr

Ankenævnet besluttede at pålægge udlejer et tillægsgebyr på 6.827 kr. til nævnet. Dette skyldtes, at lejeren opnåede fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.