Huslejenævnet nedsætter leje for gennemgribende moderniseret lejlighed i København efter klage fra lejer og udlejer

Sagen omhandler en tvist vedrørende lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 45 m2 i København, som blev udlejet pr. 1. juni 2021. Lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1930 og er angivet som gennemgribende moderniseret i 2021, med en aftalt årlig leje på 78.900 kr., svarende til ca. 1.753,33 kr. pr. m2. Lejen er fastsat efter Lejeloven § 19, stk. 2.

Lejers argumenter

Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte leje var for høj, selv for et gennemgribende moderniseret lejemål. Lejer henviste til, at lejen burde ligge i intervallet 1.000 – 1.500 kr. pr. m2, eller endda under 1.400 kr. pr. m2. Lejer argumenterede for, at moderniseringen var af ringe kvalitet, med eksempler som knirkende gulve, hurtigt slidt badeværelse, et "super-kedeligt" HTH-køkken, manglende spots og støjgener fra naboer. Desuden påpegede lejer problemer med skimmelsvamp og en kold ydervæg, der begrænsede pladsen i soveværelset. Lejer beskrev ejendommen som "trashy" og slidt, på trods af den attraktive beliggenhed, og henviste til nævnspraksis, der angiveligt fastsatte lejer for moderniserede lejemål i et lavere interval.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt, at den aftalte leje ikke oversteg det lejedes værdi. Udlejer oplyste, at moderniseringen omfattede et helt nyt køkken, renovering af badeværelse og rumændringer, der skabte et egentligt soveværelse. Udlejer dokumenterede moderniseringsudgifter på over 400.000 kr., hvoraf forbedringsandelen udgjorde ca. 296.114,52 kr. Udlejer bestred lejers beskrivelse af ejendommen og gulvenes kvalitet, og fremhævede, at ejendommen var en klassisk rødstensejendom fra 1930 med god beliggenhed og løbende vedligeholdelse, herunder udskiftning af dørtelefoner og varmeveksler samt isætning af lavenergiruder. Udlejer henviste til andre afgørelser, hvor højere lejer var godkendt for sammenlignelige lejemål, og argumenterede for, at lejers sammenligningslejemål var væsentligt større og moderniseret tidligere.

Nævnets undersøgelse

Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 38, stk. 1, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Både Huslejenævnet og Ankenævnet foretog besigtigelse af lejemålet. Nævnene konstaterede, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 20, stk. 1, og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1. Det blev også bekræftet, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 og energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6 var opfyldt. Nævnet bemærkede, at lejers klage over skimmelsvamp ville blive behandlet som en særskilt sag.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte den aftalte leje for lejligheden.

Afgørelse og konsekvenser

• Den årlige leje pr. 1. juni 2021 blev nedsat fra 78.900 kr. til 67.500 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m2. Den godkendte leje er inklusive vand og eksklusive á conto bidrag til varme.
• Depositum blev nedsat til tre måneders godkendt leje (16.875 kr.) og forudbetalt leje til en måneds godkendt leje (5.625 kr.), jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og 3.
• Lejenedsættelsen har virkning fra lejeforholdets begyndelse den 1. juni 2021, da lejers klage blev indbragt inden for et år efter denne dato, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling senere end den 1. marts 2025 (for ankenævnets afgørelse) eller 1. marts 2023 (for huslejenævnets afgørelse) anses som en overtrædelse af reglerne i Lov om boligforhold kapitel 4.
• Udlejer er forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.
• Der blev ikke pålagt udlejer et tillægsgebyr til nævnet, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Begrundelse

Ankenævnet vurderede, at den aftalte leje på 1.753,33 kr. pr. m2 oversteg den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende beboelseslejligheder med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2, 3 og 4. Nævnet lagde vægt på kvaliteten af de udførte forbedringer i lejemålet. Ved lejefastsættelsen tog nævnets medlemmer udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets dom, gengivet i TBB 2016, side 127.