Huslejenævnet nedsætter foreløbig lejeforhøjelse for forbedringer, men Ankenævnet afviser lejers anke grundet manglende retlig interesse

Ankenævnets behandling af anken

Beboerrepræsentationen anket Huslejenævnets afgørelse og var enig i de dissenser, der var afgivet i afgørelsen. Lejer afgav fuldmagt til beboerrepræsentationen til at anke. Udlejer oplyste dog, at den pågældende lejer ikke havde modtaget en lejeforhøjelse, da der var tale om en nyetableret tagbolig med fri lejefastsættelse, hvor forbedringerne var indeholdt i lejen. Ankenævnet anmodede lejer om at redegøre for den retlige interesse i sagen, men modtog intet svar.

Huslejenævnet traf afgørelse efter den tidligere gældende Boligreguleringsloven § 27, stk. 4, jf. Boligreguleringsloven § 13, og nedsatte den samlede varslede foreløbige forbedringsforhøjelse fra 139,21 kr. pr. m2 til 109,47 kr. pr. m2. Nævnet godkendte udlejers budgetterede udgifter, men foretog justeringer i beregningen.

Huslejenævnets afgørelse

• Areal: Nævnet lagde BBR-arealerne til grund for afgørelsen.
• Haveanlæg: Udgifterne blev godkendt i henhold til Lejeloven § 128. Et flertal godkendte udlejers forbedringsandel på 50 %, mens et mindretal stemte for 25 % grundet cykelopbevaring og eksisterende have. Forhøjelsen blev fordelt på ejendommens samlede areal (19.055 m2), hvilket resulterede i en godkendt forhøjelse på 40,25 kr. pr. m2.
• Brandsikring, isolering og undertag: Udgifterne blev godkendt i henhold til Lejeloven § 128. Nævnet godkendte forbedringsandele på 100 % for brandsikring og isolering, og 50 % for undertag. Udgifterne blev fordelt på et areal på 15.715 m2 (ekskl. Åbakkevej 18-34). Dette resulterede i godkendte forhøjelser på 22,48 kr. pr. m2 for brandsikring, 37,59 kr. pr. m2 for isolering og 9,14 kr. pr. m2 for undertag.
• Øvrige udgifter: Nævnet godkendte udlejers beregning af teknikerhonorar (10 %), byggesagsadministration (5 %), forsikring (10.000 kr.) og finansiering (3 %). Dog blev udlejers beregningsmetode for moms på byggesagsadministration ikke godkendt; moms skulle lægges til det samlede beløb efter beregning af 5 % af udgifterne uden moms.
• Ydelsesprocent: Den anvendte ydelsesprocent på 6,2 % blev godkendt.
• Det lejedes værdi: Nævnet fandt, at den omberegnede forbedringsforhøjelse modsvarer brugsværdiforøgelsen, jf. Lejeloven § 128, stk. 1. Et flertal mente, at lejen efter forhøjelsen ikke væsentligt ville overstige det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 45 sammenholdt med Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4. Et mindretal mente, at lejen for visse lejemål ville overstige det lejedes værdi.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet afviste at behandle lejers anke i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Begrundelsen var, at den pågældende lejer ikke havde modtaget eller ville modtage en foreløbig forbedringsforhøjelse for arbejderne, da forbedringerne var udført forud for færdiggørelse af en nyetableret tagbolig med fri lejefastsættelse. En afgørelse om størrelsen af forbedringsforhøjelsen havde derfor ingen retlig betydning for lejer. Ankenævnet fandt desuden ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Medhold: Delt

Sagens genoptagelse og centrale spørgsmål

Sagen var tidligere afgjort af Huslejenævnet, men blev genoptaget efter lejers anmodning og fremlæggelse af nye byrets- og landsretsdomme. Disse domme fastslog, at beboerrepræsentationen først var bortfaldet den 8. juni 2022. Dette var et centralt punkt, da udlejers varsling af lejeforhøjelsen skete i september 2021. Huslejenævnet skulle derfor vurdere, om udlejer på varslingstidspunktet var forpligtet til at følge varslingsreglerne for ejendomme med beboerrepræsentation, og om varslingen opfyldte de formelle gyldighedskrav i den dagældende lovgivning.