Lejenedsættelse i gennemgribende moderniseret lejlighed (45 m²): Huslejen oversteg det lejedes værdi efter Lejelovens § 19, stk. 2.

Lejeren i en ejendom fra 1887 i København V indbragte sagen for Huslejenævnet for at få vurderet størrelsen af huslejen i henhold til Lejeloven § 38, stk. 1 og Lejeloven § 19, stk. 2. Lejemålet på 45 m² var udlejet til en årlig leje på 79.900,20 kr. (svarende til 1.775,56 kr. pr. m²), gældende fra 1. maj 2023.

Lejekontrakten fastslog, at lejemålet var gennemgribende moderniseret, og at lejen derfor var fastsat efter bestemmelserne i Lejeloven § 19, stk. 2. Huslejenævnet havde tidligere bekræftet moderniseringsstatus i en relateret sag vedrørende den forrige lejer.

Partshøring og Tvisten

• Lejer argumenterede for, at den fastsatte husleje var for høj i forhold til det lejedes værdi.
• Udlejer fastholdt, at lejen var retmæssig og ikke oversteg det lejedes værdi. Udlejer gjorde endvidere opmærksom på, at skæringstidspunktet i nærværende sag (1. november 2022) var væsentligt forskelligt fra nævnets tidligere afgørelse (1. maj 2021), idet lejens størrelse naturligvis ikke er en statisk størrelse.

Grundlaget for Vurderingen

Huslejenævnet fik ikke adgang til lejemålet ved den planlagte besigtigelse og baserede derfor sin afgørelse på fotos og en detaljeret lejemålsbeskrivelse fra den tidligere sag. Beskrivelsen bekræftede den gennemgribende modernisering, herunder:

• Moderne faciliteter såsom ringeanlæg, gårdanlæg, fjernvarme, termoruder og vandmåler.
• Moderniseret køkken (med ovn, komfur, emhætte, køle/fryseskab).
• Moderniseret badeværelse (med toilet, håndvask, bruseniche, fliser på gulv/vægge, spots og ventilation). Parterne bekræftede, at der ikke var foretaget yderligere forbedringsarbejder siden den tidligere sags besigtigelse.

Huslejenævnet fandt, at den aftalte husleje oversteg det lejedes værdi, og besluttede ved flertal at nedsætte den årlige leje. Lejeren fik dermed delvist medhold i sagen.

Nævnets Begrundelse og Konklusion

Nævnet konstaterede, at lejemålets betingelser for at fastsætte lejen efter reglerne om gennemgribende modernisering var opfyldt, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Imidlertid fandt flertallet, at den årlige leje på 79.900,20 kr. oversteg det lejeleje, som almindeligt var gældende for tilsvarende lejemål i området, jf. kriterierne i Lejeloven § 42, stk. 2 og stk. 4.