Friplejeboligloven § 34

Til stk. 1

Det fremgår af bestemmelsens stk. 1, at lov om leje som udgangspunkt finder anvendelse på den del af forholdet mellem ejeren af friplejeboligen og lejerne, som vedrører boligen. Hvis friplejeboligleverandøren udlejer servicearealet, vil lejeforholdet være omfattet af lov om leje af erhvervslokaler m.v. De af lejelovens regler, der gælder for friplejeboliger, kan ved aftale fraviges i det omfang, det er beskrevet i lejelovens enkelte kapitler. Følgende af lejelovens regler finder således anvendelse på lejeforhold vedrørende friplejeboliger:

– Kapitel II om lejeaftalen undtagen § 4, stk. 4-7. Heraf følger bl.a., at lejelovens regler om skriftlighed, indgåelse af aftaler, digital kommunikation, anvendelse af blanketter, forbud mod dusør, samt beskyttelse af lejers rettigheder i forhold til udlejerens kreditorer. Det bemærkes, at den af socialministeren med hjemmel i lejeloven autoriserede typeformular kan anvendes i forbindelse med indgåelse af lejeaftaler om friplejeboliger. Det bemærkes endvidere, at lejelovens dusørregel ikke er til hinder for, at friplejeboligleverandøren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse stiller krav om, at lejeren forpligter sig til at aftage friplejeboligleverandørens serviceydelser. Endelig bemærkes, at f.eks. § 4 a ikke er relevant for friplejeboliger.

– Kapitel III om mangler ved det lejede. Heraf følger bl.a., at friplejeboligleverandøren skal stille boligerne til rådig for lejeren i overensstemmelse lejelovens krav, ligesom der er mulighed for at afholde indflytningssyn med deltagelse af beboerrepræsentanter. Over for udlejerens oprindelige og efterfølgende mangler kan lejeren efter omstændighederne reagere med krav om naturalopfyldelse, forholdsmæssigt afslag, ophævelse og erstatning. I forhold til oprindelige mangler skal lejeren reagere inden for den foreskrevne frist.

– Kapitel V om lejerens brug af det lejede. Heraf følger bl.a., at lejeren og husstanden skal behandle det lejede forsvarligt og overholde almindelige ordensregler, og at boligen kun må anvendes til beboelse. Udlejer skal påse overholdelse af god skik og orden i ejendommen. Lejeren må ikke uden at have fået lov af udlejeren foretage forandringer af lejemålet eller anbringe indretninger, med mindre den pågældende foranstaltning er omfattet af lejerens installationsret. Som beskrevet nedenfor er der i friplejeboligloven indsat en mulighed for udlejeren til at begrænse lejerens installationsret, som ikke gælder i lejeloven. Det bemærkes, at f.eks. § 30 ikke er relevant for friplejeboliger.

– Kapitel VI om betaling af leje undtagen § 33, stk. 4, og § 34. Heraf følger bl.a., at lejelovens regler om betalingssted og -tid finder anvendelse. For friplejeboliger gælder dog ikke reglen om, at lejen kan kræves betalt for op til tre måneder ad gangen. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om, at lejen ikke kan kræves betalt for mere end en måned ad gangen. Beboerindskud opkræves efter friplejeboliglovens regler herom, og der er ikke mulighed for at kræve forudbetalt leje.

– Kapitel VII om varmebetaling m.v. undtagen § 37, stk. 4. Heraf følger bl.a., at udlejeren kan kræve sine udgifter til levering af varme og varmt vand refunderet af lejerne. Lejernes betaling herfor kan ikke indgå i lejen. Fordelingen af udlejers udgifter mellem lejerne sker enten efter fordelingsmålere eller alternative sædvanlige beregningsregler. Til brug for opkrævningen skal udlejer fremsende et forbrugsregnskab inden for de forskrevne frister. Lejerne og beboerrepræsentanterne kan gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet med mulighed for indbringelse for huslejenævnet. Kommunen har i særlige tilfælde pligt til at sikre ejendommens forsyning med varme og varmt vand, hvis udlejeren selv forsømmer dette. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om beregning af forbedringer som følge af ændret varmefordeling. Endvidere indsættes en bestemmelse om, at der ikke i lejeberegningen er mulighed for at indregne udlejerens udgifter til varme og varmt vand, som på grund af udlejerens forsømmelse ikke kan opkræves via forbrugsregnskabet. Det bemærkes, at § 45 om udlejerens levering af el og gas må antages at have begrænset relevans for friplejeboliger.

– Kapitel VII A om lejerens betaling for fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester undtagen § 46 c, stk. 2. Heraf følger bl.a., at udlejeren, hvis der leveres radio, fjernsyn eller elektroniske kommunikationstjenester via et fællesantenneanlæg, programforsyning udefra eller bredbånd, kan opkræve nødvendige og rimelige udgifter til etablering, drift og forbedring heraf, hvis der med lejeren er truffet aftale herom. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om, at det er udlejerens faktiske og rimelige udgifter til etablering, drift og forbedring, der kan kræves betalt af lejerne.

– Kapitel VII B om udgifter til vand m.v. undtagen § 46 j, stk. 3. Heraf følger bl.a., at lejernes betaling for vand ikke kan indgå i lejen, hvis betalingen er beregnet på baggrund af forbrugsmålere. Når lejernes betaling for vand ikke kan indeholdes i lejen, skal opkrævningen ske på baggrund af et forbrugsregnskab. Lejerne og beboerrepræsentanterne kan gøre indsigelse mod forbrugsregnskabet med mulighed for indbringelse for huslejenævnet. Kommunen har i særlige tilfælde pligt at sikre ejendommens forsyning med vand, hvis udlejeren selv forsømmer dette. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om beregning af forbedringer som følge af ændret vandfordeling. Endvidere indsættes en bestemmelse om, at der ikke i lejeberegningen er mulighed for at indregne udlejerens udgifter til vand, som på grund af udlejerens forsømmelse ikke kan opkræves via forbrugsregnskabet.

– Kapitel IX om udlejerens adgang til det lejede. Heraf følger bl.a., at udlejeren i nærmere bestemte situationer har mulighed for at skaffe sig adgang til det lejede med et nærmere bestemt varsel. Det bemærkes, at disse regler regulerer friplejeboligleverandørens adgang til et lejede i sin egenskab af udlejer af boliger. Friplejeboligleverandørens adgang til det lejede som led i dennes varetagelse af de til friplejeboligen hørende servicefunktioner reguleres ikke i lejelovgivningen.

– Lejelovens § 62. Heraf følger, at udlejeren i en nærmere bestemt udstrækning med 6 ugers varsel kan råde over lofts- og kælderrum i forbindelse med installation af varmeanlæg i ejendommen.

– Kapitel XI om beboerrepræsentation undtagen § 66, stk. 1, litra a. Heraf følger bl.a., at lejerne i de ejendomme, hvor lejelovens betingelser er opfyldt, kan oprette en beboerrepræsentation. Beboerrepræsentationen i friplejeboliger har de samme beføjelser som beboerrepræsentanter i øvrigt, når der bortses fra de lejelovsbestemmelser vedrørende beboerrepræsentationer, der direkte er undtaget fra at gælde i friplejeboliger. Efter reglerne i kapitlet har beboerrepræsentanterne således f.eks. ret til indsigt med udlejerens budget og regnskab samt udlejerens gennemførelse af nærmere bestemte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, ligesom der kan være mulighed for beboerrepræsentanterne til at fastsætte en husorden for friplejeboligbebyggelsen. Endvidere skal beboerrepræsentanterne én gang om året indkaldes til en gennemgang af ejendommens bygninger og have mulighed for at medvirke til fastlæggelse af en vedligeholdelsesplan for ejendommen. Af lejelovens øvrige regler følger f.eks., at det kan være relevant at indkalde beboerrepræsentanterne i forbindelse med ind- og fraflytningssyn, ligesom beboerrepræsentanterne har mulighed for at klage over forbrugsregnskaber vedrørende vand, varmt vand og varme.

– Kapitel XII om brugsrettens overgang til andre undtagen §§ 69 -74 a. Der indsættes i friplejeboligloven en særlig bestemmelse om, at udlejer i forbindelse med lejerens død kan opsige lejeforholdet med en måneds varsel. Friplejeboliger sidestilles således i denne henseende med andre plejeboliger.

– Kapitel XII A om behandling af sager ved huslejenævnene om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden. Heraf følger bl.a., at udlejer har mulighed for at lade huslejenævnet behandle sager om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden. Huslejenævnet kan f.eks. gøre lejeforholdet betinget eller meddele en advarsel.

– Kapitel XIII om opsigelse. Heraf følger bl.a., at lejeaftaler kan indgås tidsbegrænset og tidsubegrænset. Tidsubegrænsede lejeaftaler kan som udgangspunkt opsiges med 3 måneders varsel, når nærmere bestemte formelle betingelser er overholdt. Opsigelse fra udlejers side kræver en opsigelsesgrund. Der indsættes i friplejeboligloven en særlig bestemmelse om, at en lejer af en friplejebolig kun kan opsiges, når samtidig anvises en anden passende bolig. Friplejeboliger sidestilles således i denne henseende med andre plejeboliger. Det bemærkes, at f.eks. § 82, § 83, stk. 1, litra a, c, d, og stk. 2, § 84, §§ 88-91, ikke er relevant for friplejeboliger.

– Kapitel XIV om udlejerens ret til at ophæve lejeaftalen. Heraf følger bl.a., at udlejer kan hæve lejeaftalen, når lejeren har misligholdt lejeaftalen, når nærmere bestemte betingelser er opfyldt. Der indsættes i friplejeboligloven en særlig bestemmelse om, at lejeaftalen om en friplejebolig kun kan ophæves, når udlejeren samtidig anviser en anden passende bolig. Det bemærkes, at f.eks. § 93, stk. 1, litra i, j og k, og stk. 3, ikke er relevant for friplejeboliger.

– Kapitel XV om lejerens fraflytning. Heraf følger bl.a., at lejer skal give udlejer adgang til at bese det lejede, når lejemålet er opsagt. Der indsættes i friplejeboligloven en særlig bestemmelse om, at lejeren af en friplejebolig i forbindelse fraflytning kun kan komme til at hæfte for misligholdelse af lejemålet. Bestemmelsen regulerer herudover den nærmere fremgangsmåde i forbindelse med fraflytning af lejemålet, herunder i hvilket omfang der skal ske retablering af lejerens forbedringer af lejemålet.

– Kapitel XVIII om huslejenævn og boligret. Heraf følger bl.a., at alle de tvister, der udspringer af lejelovens regler, og som ikke kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for Ankenævnet, kan indbringes for boligretten. Der indsættes i friplejeboligloven en særlig bestemmelse om, hvilke tvister mellem friplejeboligleverandøren og lejeren, der kan behandles af huslejenævnet.

Dog er en række af lejelovens regler undtaget:

– Kapitel I om lovens anvendelsesområde.

– § 4, stk. 4-7, der indfører det lejedes værdi, hvis ikke andet er aftalt, oplysningspligt ved særlig lejefastsættelse efter boligreguleringsloven og oplysningspligt ved leje af blandede lejemål.

– Kapitel IV om vedligeholdelse. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om, at udlejeren har både den indvendige og udvendige vedligeholdelsesforpligtigelse, herunder også vedrørende låse og nøgler. Der er ingen konti, der begrænser omfanget af hverken den indvendige eller udvendige vedligeholdelsespligt. Der indsættes også en bestemmelse om, at lejeren kun kan komme til at hæfte for misligholdelser i forbindelse med fraflytning.

– § 33, stk. 4, om at leje ikke kan kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.

– § 34 om depositum og forudbetalt leje. Der bliver i friplejeboligloven fastsat regler om beboerindskud. Der indsættes ikke hjemmel til at opkræve forudbetalt husleje.

– § 37, stk. 4, udgifter som følge af ændret varmefordeling betragtes som en forbedring, der beregnes efter lejelovens forbedringsregler. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om beregning af forbedringer for ændret varmefordeling.

– § 46 c, stk. 2, om beregning af de beløb, som udlejer kan opkræve af lejerne i tilknytning til etablering og forbedring af fællesantenneanlæg. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om beregning af etablering og forbedringer af fællesantenneanlæg.

– § 46 j, stk. 3, udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter forbrugsmålere betragtes som forbedringer, der beregnes efter lejelovens forbedringsregler. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om beregning af forbedringer for ændret vandfordeling.

– Kapitel VIII om ændring af lejevilkår. Reglerne vedrører lejeregulering efter det lejedes værdi, lejeregulering som følge af forhøjede skatter og afgifter og de særlige regler om fri husleje.
Reglerne undtages, da der i friplejeboligloven fastsættes nærmere regler om husleje for friplejeboliger.

– Kapitel VIII A om lejefastsættelse for indeksreguleret boligbyggeri. Samme begrundelse som ovenfor under kapitel VIII.

– Kapitel 58-61 om forbedringer m.v. Lejelovens regler om beregning og varsling af forbedringsforhøjelser gælder ikke. Der indsættes i friplejeboligloven bestemmelser om varsling og gennemførelse af forbedringer, herunder forbedringsforhøjelser, hvor der tages hensyn til, at boligdelen skal drives på non profit-basis.

– § 62 a om råderet. Det vurderes, at ordningen under alle omstændigheder kun ville blive anvendt i meget begrænset omfang.

– Kapitel X A om konto for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond.

– § 66, stk. 1, litra a, høring af beboerrepræsentation i forbindelse med varsling af lejeforhøjelser efter det lejedes værdi. Der indsættes ikke i friplejeboligloven en tilsvarende bestemmelse om, at beboerrepræsentationen i friplejeboliger skal høres forud for varsling af huslejestigninger. Der er lagt vægt på, at der er tale om en beregnet leje, hvor der ikke ses at være samme særlige behov for indsigt for beboerrepræsentanterne.

– §§ 69-74 a om hel eller delvis fremleje og bytte. Af hensyn til det økonomiske grundlag for udlejerens drift af friplejeboligerne, herunder ikke mindst levering af plejeydelserne, skønnes det ikke hensigtsmæssigt at lade reglerne om hel eller delvis fremleje samt bytteretten gælde for friplejeboliger. Der indsættes i friplejeboligloven regler, som giver mulighed for opsigelse med forkortet varsel ved død.

– § 98, stk. 1 og 2, om lejers fraflytning og istandsættelse i forbindelse hermed. Der indsættes i friplejeboligloven en bestemmelse om lejerens fraflytning og istandsættelse ved fraflytning.

– Kapitel XVI om tilbudspligt. Det vil ikke være hensigtsmæssigt, at ejendommen skal tilbydes beboerne i friplejeboligerne på andelsbasis, hvis ejendommen afhændes.

– § 106 om huslejenævn. Lejelovens § 106 henviser til en række tvister mellem udlejer og lejere, som er knyttet op på bl.a. lejefastsættelsen og -reguleringen i lejeloven, og er derfor ikke umiddelbart anvendelig i friplejeboligloven. Der indsættes i friplejeboligloven regler om nævnets kompetence.

Til stk. 2

Det er i stk. 2 foreslået, at friplejeboligleverandør og lejer ikke skal kunne aftale at fravige lovens bestemmelser til skade for lejeren. Det gælder også for de bestemmelser i lejeloven, der foreslås at skulle gælde for leje af friplejeboliger.

Til stk. 3

I stk. 3 foreslås det præciseret, at lejerens rettigheder efter friplejeboligloven er beskyttet mod enhver uden tinglysning, ligesom den samme lejers rettigheder, der udledes af lejeloven, er beskyttet mod enhver uden tinglysning, jf. lejelovens § 7. Det antages, at de af en lejers rettigheder, der støttes på friplejeboligloven, også uden den foreslåede præcisering ville være omfattede af den omsætningsbeskyttelse, som lejelovens § 7, yder lejer lejerne. Den beskrevne præcisering er dog medtaget af hensyn til at undgå retsusikkerhed om den omsætningsbeskyttelse, der gælder for lejerens rettigheder efter friplejeboligloven.

Det bemærkes, at lejerens pligt til og krav på henholdsvis betaling og tilbagebetaling af beboerindskud støttes direkte på friplejeboligloven. Hvis en friplejeboligbebyggelse overdrages til en anden ejer, vil den foreslåede bestemmelse således uden krav om tinglysning beskytte lejernes krav på tilbagebetaling af beboerindskud i forbindelse med fraflytning over for den ny ejer.

Præciseringen ændrer ikke ved, at de øvrige i lejelovens § 7 indeholdte rettigheder og pligter gælder direkte i forholdet mellem lejer og friplejeboligleverandør i tilknytning til friplejeboliger. Hvis en lejer og friplejeboligleverandør således for eksempel ved aftale giver lejeren videregående rettigheder end de i friplejeboligloven indeholdte, har lejeren mulighed for at få tinglyst de pågældende aftalevilkår med henblik på at opnå omsætningsbeskyttelse over for senere erhververe af ejendommen efter lejelovens § 7.