Huslejenævnet afviser lejenedsættelse: Leje på 1.325 kr./m² var ikke mere byrdefuld end for øvrige lejere efter overgang fra andelsbolig

Hovedkonklusion

Nævnet fandt, at lejen pr. 1. september 2017 lovligt kunne fastsættes efter dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2) og godkendte den opkrævede leje på 1.325 kr. pr. m² årligt, da den ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Vurdering af byrdefulde vilkår (Lejeloven § 22, stk. 1)

Nævnets flertal (forperson og udlejermedlem) fandt ikke, at lejen var mere byrdefuld efter Lejeloven § 22, stk. 1:

• Sammenligningsgrundlaget skulle omfatte samtlige lejeforhold, der opstod samtidigt (pr. 1. september 2017) i forbindelse med ejendommens overgang fra andelsforening til udlejningsejendom.
• Flertallet lagde vægt på, at de ca. 200 nye lejeforhold var fastsat med indbyrdes ens vilkår, og at forskellen i leje (1.225 – 1.425 kr./m²) skyldtes forskelle i det lejedes værdi baseret på lejemålenes størrelse og moderniseringsår, hvilket tidligere var godkendt af både nævn og domstole.
• De få ældre lejeforhold med lavere leje (de 6 lejemål) blev ikke anset for at være tilstrækkelige til at begrunde, at de nye kontrakter var mere byrdefulde for den nye lejer.

Dissens

Nævnsmedlemmet indstillet af en lejerforening var uenig. Dette medlem mente, at de seks eksisterende § 5, stk. 2-lejemål skulle indgå i bedømmelsen, og da deres leje var markant lavere, fandtes lejen for det omtvistede lejemål (1.325 kr./m²) at være mere byrdefuld. Dette medlem ville have nedsat lejen til 1.000 kr. pr. m² årligt.

Lejeren fik ikke medhold i sagen (Medhold: Udlejer), og udlejeren blev derfor ikke pålagt et gebyr jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

En ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.

Ankenævnets tidligere afgørelse (2023-0389773):

• Ankenævnet nedsatte den årlige leje fra 108.000 kr. til 72.000 kr.
• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje.
• Udlejer blev pålagt at betale et tillægsgebyr til nævnet på 6.827 kr.

Huslejenævnets afgørelse:

• Huslejenævnet nedsatte ligeledes lejen og pålagde udlejer at tilbagebetale for meget betalt leje.
• Huslejenævnet pålagde ikke udlejer at betale et tillægsgebyr.

Ankenævnets begrundelse for tillægsgebyr i den oprindelige afgørelse:

• Da lejer havde påstået Huslejenævnets afgørelse stadfæstet, havde lejer fået fuldt medhold, jf. lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Udlejers yderligere argumenter for genoptagelse:

• Genoptagelsesadgangen er lempeligere, når der ikke er en modpart, hvilket udlejer mener er tilfældet her.
• Udlejer har allerede under Ankenævnets behandling af sagen forsøgt at opnå en mindelig løsning med lejer.