Huslejenævnet afgør tilbagebetaling af forudbetalt leje ved opsigelse før overtagelse og genudlejning

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende betaling af leje og tilbagebetaling af forudbetalt leje i forbindelse med en opsigelse af et lejemål, der fandt sted før den aftalte overtagelsesdato. Lejeren opsagde lejemålet den 19. januar 2024, selvom overtagelsesdagen var fastsat til den 15. februar 2024. Ifølge et tillæg til lejekontrakten, som lejeren digitalt underskrev den 10. november 2023, var lejemålet uopsigeligt fra lejers side i 9 måneder fra begyndelsesdagen, og lejekontrakten kunne ikke opsiges forud for lejeforholdets begyndelse.

Lejers og udlejers argumenter og handlinger

Lejeren gjorde gældende, at vedkommende selv havde annonceret boligen på sociale medier for at finde en ny lejer, men at udlejeren havde afvist potentielle lejere, som lejeren havde henvist. Udlejeren oplyste derimod, at der blev oprettet en annonce på udlejningssiden "Findbolig.nu" den 25. januar 2024. Udlejeren fandt en ny lejer den 11. marts 2024, og lejemålet blev genudlejet den 15. april 2024. Udlejeren havde i sin fraflytningsopgørelse opkrævet to måneders husleje og to måneders a conto vand.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet vurderede, at selvom den endelige afgørelse om betaling af leje hører under Boligretten, var det nødvendigt at træffe en præjudiciel afgørelse om spørgsmålet om leje for perioden 15. februar 2024 til 15. april 2024 for at kunne afgøre sagen om tilbagebetaling af depositum, jf. Lejeloven § 114, stk. 1. Nævnet lagde vægt på, at lejeren opsagde lejemålet før overtagelse, og at lejeren er forpligtet til at betale leje i opsigelsesperioden, selv ved fraflytning inden opsigelsesfristens udløb, jf. Lejeloven § 58, stk. 5. Nævnet bemærkede også, at udlejeren ved lejers fraflytning inden opsigelsesvarslets udløb, skal bestræbe sig på at genudleje det lejede, jf. Lejeloven § 175, stk. 3. Nævnet anerkendte, at udlejeren ikke har en ubetinget pligt til straks at udleje lejemålet til enhver interesseret.

Huslejenævnet afgjorde, at udlejeren senest den 1. april 2025 skal tilbagebetale lejeren 5.400 kr., jf. Lejeloven § 190. Denne afgørelse er truffet med henvisning til reglerne i Lov om boligforhold §§ 20-21. En overskridelse af fristen vil blive anset for en overtrædelse af disse regler, og nævnet kan indberette udlejeren til Grundejernes Investeringsfond, jf. Lov om boligforhold § 21, stk. 2.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet fandt, at udlejeren havde valgt ikke at håndhæve uopsigeligheden af lejemålet, selvom lejemålet var uopsigeligt fra lejers side i 9 måneder og ikke kunne opsiges forud for lejeforholdets begyndelse. Da lejers overtagelsesdag var den 15. februar 2024, og lejemålet blev genudlejet den 15. april 2024 (to måneder senere), og det fremgik, at lejeren allerede havde indbetalt 5.400 kr. i forudbetalt leje for perioden 15. februar 2024 til 29. februar 2024, besluttede nævnet, at udlejeren skulle tilbagebetale dette beløb.

Gebyr og medhold

Udlejeren skal ikke betale gebyr til nævnet, da lejeren efter nævnets opfattelse ikke har fået fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Medhold: Delt