Lejeloven § 175

Efter den gældende lejelovs § 86, stk. 1, er opsigelsesvarslet 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 82, litra a, nævnte lejeforhold.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 86, stk. 2, at ved opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83, litra a, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag.

Endvidere fremgår det af den gældende lejelovs § 86, stk. 3, at fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i hans krav over for lejeren.

I § 175, stk. 1, foreslås, at opsigelsesvarslet er 3 måneder til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Dog er opsigelsesvarslet 1 måned for de i § 170, nr. 1, nævnte lejeforhold.

Efter bestemmelsen skal der som hovedregel gælde et opsigelsesvarsel på 3 måneder for såvel udlejeren som lejeren. For enkeltværelser omfattet af lovforslagets § 170, nr. 1, foreslås dog et opsigelsesvarsel på 1 måned, jf. 2. pkt.

Det seneste tidspunkt, parterne kan afgive opsigelse efter bestemmelsen, er kl. 12 den 1. i måneden under forudsætning af, at den 1. er en hverdag, og at denne hverdag ikke ligger lige før en helligdag.

Når opsigelsesvarslet er på 3 måneder, gælder det, at fraflytningsdagen udskydes til den første hverdag, som ikke er hverdagen før en helligdag. Det vil sige, at hvis fx skærtorsdag, som er en helligdag, er den 2. april, vil opsigelse til den 1. april medføre, at flytning tirsdag den 7. april er rettidig. Er selve den dag, hvortil opsigelse er afgivet en helligdag, må fraflytning ske den følgende hverdag.

Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen, jf. lovforslagets § 187.

Hvis en af parternes opsigelse kommer for sent, det vil sige senere end inden for de ovenfor angivne tidspunkter, har det alene den konsekvens, at fristen på 3 måneder udskydes til først at udløbe den førstkommende 1. i en måned.

For enkeltværelser, der er frit opsigelige, jf. lovforslagets § 170, nr. 1, gælder som nævnt ovenfor et opsigelsesvarsel på 1 måned. Grunden til, at udlejeren har ret til at opsige lejeren, når lejeforholdet vedrører leje af et værelse, der er en del af udlejerens egen lejlighed, med så kort et varsel, er den nære daglige kontakt, der typisk er mellem lejeren og udlejeren.

I stk. 2 foreslås, at ved opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171, stk. 1, nr. 1, har lejeren krav på et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag.

Bestemmelsen foreslås omformuleret, således at opsigelser efter bestemmelsen har virkning fra det samme tidspunkt, som gælder efter stk. 1. Det vil sige fra den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Ændringen er materiel, men af begrænset betydning.

Det følger af bestemmelsen, at der ved udlejerens opsigelse af en lejlighed i et to-familieshus, hvoraf udlejeren bebor den ene bolig, eller en lejlighed, som udlejeren selv ønsker at benytte, gælder et minimumsvarsel på 1 år til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag. Hensigten med dette forholdsvis lange varsel er at beskytte lejeren ved at give denne en rimelig tid til at skaffe sig en anden bolig.

Bestemmelsen ændrer ikke ved lejerens varsel for opsigelse. Det er i begge de nævnte situationer 3 måneder.

Selv om udlejeren har overholdt opsigelsesvarslet, kan der opstå situationer, hvor udlejeren vil være afskåret fra at disponere over lejemålet. Det vil være tilfældet, hvis lejeren gør indsigelse mod opsigelsen, og sag herom indbringes for boligretten og eventuelt landsretten. I så fald vil udlejeren skulle afvente rettens afgørelse, før lejeren kan sættes ud af boligen.

Udlejeren og lejeren kan ikke gennem aftale forkorte varslet på 1 år, inden udlejeren har opsagt lejeren. Parterne kan derimod godt, efter at opsigelse har fundet sted, aftale et kortere varsel, således at lejeforholdet ophører på et tidligere tidspunkt.

I stk. 3 foreslås, at fraflytter lejeren inden opsigelsesvarslets udløb, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede. Hvad udlejeren indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren.

Bestemmelsen finder anvendelse ved lejerens fraflytning i utide, hvad enten lejeren selv eller udlejeren har afgivet opsigelse, når det lejede skal genudlejes.

Fraflytter en lejer det lejede inden udløbet af opsigelsesperioden, er lejeren forpligtet til at betale leje frem til opsigelsesperiodens udløb.

Udlejeren har imidlertid en tabsbegrænsningspligt og skal varetage lejerens interesser ved at søge at genudleje, forudsat at dette ikke er uforeneligt med en rimelig varetagelse af udlejerens egne interesser. Hvis udlejeren på sædvanlig vis forsøger at få en ny lejer, fx gennem annoncering eller venteliste, så er dette som udgangspunkt tilstrækkeligt.

Udlejeren skal således udfolde sædvanlige bestræbelser for at opnå genudlejning, og det, som udlejeren indvinder herved, eller det, som udlejeren burde have indvundet, skal fragå i kravet mod lejeren. Dette indebærer, at udlejeren ikke kan opnå en gevinst ved at genudleje hurtigt og derved oppebære dobbelt husleje i en periode.

Udlejeren har retten til at anvise en ny lejer. Lejeren kan således ikke frigøre sig fra sine betalingsforpligtelser i resten af lejeperioden ved at anvise en ny lejer, der kan overtage lejemålet med det samme. Den fraflyttende lejer er således pligtig at respektere, at der kan gå et stykke tid, før udlejeren har fundet en ny lejer af lejemålet, blot udlejeren har gjort tilstrækkelige bestræbelser på at genudleje.

Udlejeren vil som udgangspunkt ikke kunne søge eventuelle udgifter forbundet med genudlejningen refunderet hos lejeren. Dette er udgifter, som sædvanligvis bæres af udlejeren. Det kan dog forekomme, at udlejeren kan fremsætte krav om dækning af dokumenterede udgifter som følge af lejerens fraflytning inden opsigelsesvarslets udløb. Hvis udlejeren ikke har en venteliste, men annoncerer lejligheden til udlejning, eventuelt med bistand af en ejendomsmægler, og på denne måde får udlejet så hurtigt, at lejeren kan frigøres før tid, vil det kunne være muligt for udlejeren at få dækket udgiften hertil hos den fraflyttende lejer. Udgiften kan dog ikke overstige det beløb, lejeren skulle have betalt i leje m.v. i restperioden.

Udlejeren bærer risikoen, herunder for den nye lejers lejebetaling, fra det tidspunkt, hvor en ny lejer er forpligtet ifølge lejerens lejeaftale. Betaler den nye lejer ikke lejen i den tidligere lejers opsigelsesperiode, er dette således den tidligere lejer uvedkommende. Hvis udlejeren derimod må leje ud til en mindre leje end den, der gjaldt for den tidligere lejer, fx fordi der i mellemtiden er ændret i lejefastsættelsesprincipperne, så kan udlejeren kræve differencen erstattet hos den fraflyttende lejer i opsigelsesperioden.

Udlejeren skal ikke for enhver pris søge nyt lejemål indgået. Udlejeren er berettiget til at søge lejemålet omdannet til anden lovlig anvendelse eller solgt som ejerlejlighed.

Der er ikke noget til hinder for, at parterne i lejeforholdet aftaler kortere eller længere opsigelsesvarsler eller andre flytteterminer, når lejeforholdet ophører ved opsigelse fra lejerens side. Udlejeren vil imidlertid ikke kunne opsige lejeren med et kortere varsel end det i bestemmelsen angivne, jf. lovforslagets § 181.

Bestemmelsen viderefører med en mindre materiel ændring § 86 i den gældende lejelov. Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand.

Der henvises til afsnit 2.20.1.6. og 2.20.2.6. i de almindelige bemærkninger.