Huslejenævn godkender leje fastsat efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og afviser påstand om mere byrdefulde vilkår ved overgang fra andelsboligforening

Sagen omhandler en tvist om lejefastsættelsen for et lejemål på Frederiksberg, som opstod i forbindelse med en ejendom, der overgik fra at være en konkursramt andelsboligforening til en udlejningsejendom den 1. september 2017. Lejernes Landsorganisation Hovedstaden (LLH) indbragte sagen på vegne af lejeren, A, for Huslejenævnet med påstand om, at den fastsatte leje var for høj, og at lejevilkårene, særligt lejen på 1.325 kr. pr. m² årligt, var mere byrdefulde end de vilkår, der gjaldt for andre lejere i ejendommen, jf. Lejeloven § 22, stk. 1.

Udlejerens og Lejerens Argumenter

Lejeforholdet var en del af et sagskompleks, hvor cirka 200 tidligere andelshavere blev lejere. Udlejeren, Virk. C ApS, fastsatte lejen efter dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 (nu Lejeloven § 19, stk. 2), da lejemålene var gennemgribende moderniserede. Udlejeren havde fastsat lejen differentieret baseret på lejemålets størrelse og moderniseringsperiode, hvor A's leje på 1.325 kr. pr. m² lå i den højere ende.

LLH anerkendte, på baggrund af tidligere domstolsafgørelser (herunder en Landsretsafgørelse af 25. maj 2022), at lejefastsættelsesgrundlaget efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, var korrekt. Tvisten koncentrerede sig derfor udelukkende om, hvorvidt lejen var fastsat i strid med forbuddet mod mere byrdefulde vilkår, jf. Lejelovens § 22, stk. 1. LLH henviste til, at der ved lejeforholdets begyndelse fandtes seks eksisterende lejeforhold, som også var udlejet efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men til en leje der lå væsentligt lavere (mellem 831 kr. og 1.116 kr. pr. m²), på trods af at disse lejemål ifølge LLH havde ensartet brugsværdi og var moderniseret efter samme koncept.

Udlejeren fastholdt, at lejen var fastsat efter skøn over det lejedes værdi, og at de seks ældre lejemål med lavere leje ikke var tilstrækkelige til at begrunde, at de nye lejekontrakter skulle anses for mere byrdefulde, særligt når omkring 200 lejemål blev udlejet samtidig med indbyrdes ens vilkår, dog med lejedifferentiering baseret på størrelse og moderniseringsår. Flertallet af de nye lejemål havde en leje i niveauet 1.225-1.425 kr. pr. m² årligt.

Huslejenævnet (med stemmeflerhed) traf afgørelse om, at udlejeren ikke havde opkrævet højere leje end tilladt, og lejeren fik ikke medhold i sin påstand om nedsættelse af lejen.

Hovedkonklusioner fra Nævnets Flertal (Udlejer fik medhold)

• Lovligt lejefastsættelsesgrundlag: Nævnet bekræftede, at lejen lovligt kunne fastsættes efter dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, da betingelserne for gennemgribende forbedring var opfyldt, og moderniseringerne var opretholdt.