Ankenævnet afviser sag om lukket vandforsyning i badeværelse grundet vandskade og uklar ansvarsfordeling – Bevisførelse henvises til Boligretten

Sagen vedrørte en klage fra lejer over, at udlejer siden juni 2024 havde lukket for vandtilførslen til vandhane og badekar i lejemålets badeværelse. Udlejer begrundede vandlukningen med, at installationerne i badeværelset forårsagede gentagne vandskader hos underboen, og at skaderne ophørte, da vandet blev afbrudt. Udlejer argumenterede for, at badeværelset var ulovligt etableret eller væsentligt ombygget af den tidligere lejer (lejers afdøde mand) i 1990’erne uden ejers vidende og accept, hvilket pålagde den nuværende lejer ansvaret for vedligeholdelse og udbedring.

Lejers krav og argumenter

Lejer, der overtog lejemålet i 2017 i medfør af Lejeloven § 163, stk. 1, påstod, at lukningen af vandet udgjorde en væsentlig mangel. Lejer henviste til udlejers objektive pligt til at vedligeholde installationer og sikre vandforsyning ifølge Lejeloven § 112, stk. 2. Lejer fremlagde desuden dokumentation for, at en uvildig VVS’er havde konkluderet, at vandskaden stammede fra en defekt faldstamme ved køkkenet og ikke fra badeværelset. Lejer anmodede Huslejenævnet om at hastebehandle sagen og pålægge udlejer straks at genåbne vandtilførslen.

Udlejers modkrav og historiske baggrund

Udlejer fastholdt, at lejers etablerede badeværelse var ansvarlig for skaderne. Udlejer fremlagde historisk korrespondance fra 1991, som viste, at den tidligere lejer fik fuldmagt til at indhente godkendelser, men mod en række betingelser, herunder et krav om en uigenkaldelig bankgaranti på 150.000 kr. som sikkerhed for skader. Udlejer krævede, at lejer enten dokumenterede forsikringsdækning eller stillede et depositum på 700.000 kr. til dækning af mulige fremtidige skader i etageadskillelsen.

Huslejenævnets indledende kompetenceafvisning

Huslejenævnet afviste oprindeligt sagen (behandlet efter Lejeloven § 114, stk. 1 og Lejeloven § 124, stk. 1), idet de fandt, at tvisten om åbning/lukning af vand ikke faldt ind under begrebet vedligeholdelsesmangler, som nævnet er kompetent til at behandle.

Ankenævnet for Huslejenævnene afviste at tage stilling til lejers klage over den manglende vandforsyning og stadfæstede dermed, at nævnet ikke kunne træffe afgørelse i sagen. Afvisningen skyldtes, at sagen var for bevisbyrdefyldt og krævede en omfattende bevisførelse, som lå uden for nævnets kompetence.

Ankenævnets begrundelse for afvisning

Ankenævnet foretog besigtigelse og konstaterede, at det var sandsynligt, at vandskaden stammede fra gulvafløbet eller dets tilslutninger i badeværelset, idet skaderne ophørte, da vandet blev lukket. Nævnet bemærkede imidlertid: