Lejeloven § 163

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 1, at såfremt lejeren dør, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 2, at såfremt lejeren af en beboelseslejlighed dør uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 3, at såfremt en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, dør, og lejeren har drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 4, at i tilfælde af lejerens død kan såvel udlejeren som dødsboet i øvrigt opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Det følger af den gældende lejelovs § 75, stk. 5, at såfremt det lejede er en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.

I § 163, stk. 1, foreslås, at dør lejeren, har ægtefællen ret til at fortsætte lejeforholdet.

Efter bestemmelsen har en ægtefælle, som ikke står på lejekontrakten, en ubetinget ret til at fortsætte lejemålet ved lejerens død. Det er ikke en betingelse, at ægteskabet har varet en vis periode, eller at ægtefællerne har haft fælles husstand. Bestemmelsen finder ikke anvendelse, hvis ægtefællerne er separerede. Registrerede partnere sidestilles med ægtefæller.

Udlejeren har ikke mulighed for at modsætte sig lejerskiftet.

Ægtefællens ret til at fortsætte lejeforholdet gælder for alle typer af beboelseslejemål, uanset om lejeforholdet omfatter en beboelseslejlighed, herunder et blandet lejemål, eller et enkeltværelse til beboelse.

Lejemålet genudlejes ikke til lejerens ægtefælle, men fortsætter på uændrede vilkår. Ægtefællen indtræder således fuldt ud i det bestående lejeforhold. Som følge heraf hæfter ægtefællen også for eventuelle restancer over for udlejeren, som den afdøde lejer måtte have i lejeforholdet.

Den fortsættende ægtefælle indtræder fuldt ud i samtlige pligter og rettigheder i lejeforholdet, herunder i depositum samt istandsættelsesforpligtelse i forbindelse med fraflytning af lejemålet.

Ægtefællen har pligt til at underrette udlejeren om sin indtræden i lejeforholdet. Successionen får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning om ægtefællens fortsættelse af lejeforholdet kommer frem til udlejeren, eller udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed. Den afdøde lejers bo hæfter i lejeforholdet, indtil udlejeren får underretning om eller på anden måde bliver bekendt med, at den længstlevende ægtefælle fortsætter lejeforholdet.

Ægtefællen kan fortsætte lejeforholdet, uanset at ægtefællen ikke opfylder betingelserne for det pågældende lejemål. I ganske særlige tilfælde vil udlejeren dog efterfølgende kunne opsige lejeforholdet, såfremt ægtefællen ikke opfylder de særlige vilkår, der er knyttet til det pågældende lejemål.

I stk. 2 foreslås, at dør lejeren af en beboelseslejlighed uden at efterlade sig en ægtefælle, har en anden person, der i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet har haft fælles husstand med lejeren, ret til at fortsætte lejeforholdet.

Bestemmelsen omhandler andre husstandsmedlemmers end ægtefællers ret til at fortsætte lejeforholdet efter lejerens død.

Udlejeren har ikke mulighed for at modsætte sig lejerskiftet, men den fortsættende lejer har dog pligt til at underrette udlejeren om sin indtræden i lejeforholdet.

Lejemålet genudlejes ikke efter lejerens død, men fortsættes blot. Den lejer, der fortsætter lejeforholdet, indtræder således i den løbende lejeaftale. Den fortsættende lejer overtager derved bl.a. den afdøde lejers istandsættelsesforpligtelse i forbindelse med fraflytning af lejemålet.

Successionen får virkning fra det tidspunkt, hvor underretning om lejerskiftet når frem til udlejeren, eller udlejeren på anden måde bliver bekendt hermed.

Bestemmelsen finder kun anvendelse, hvor den afdøde lejer ikke efterlader sig en ægtefælle. Et husstandsmedlem kan imidlertid efter omstændighederne have ret til at fortsætte lejeforholdet på trods af, at lejeren efterlader sig en ægtefælle, såfremt det står klart, at ægtefællen ikke kan eller vil indtræde i lejeforholdet. Bestemmelsen finder fx anvendelse i en situation, hvor ægtefællen forinden lejerens død er flyttet på plejehjem og tilkendegiver ikke at ville fortsætte lejemålet.

Det er et krav, at en person for at få ret til at fortsætte lejeforholdet skal have haft fælles husstand med den afdøde lejer i en periode på mindst 2 år umiddelbart forud for dødsfaldet. Parterne behøver ikke nødvendigvis have beboet den pågældende lejlighed i hele 2 års perioden, men kan have boet sammen på andre adresser.

Kravet om, at husstandsfællesskabet skal have bestået indtil umiddelbart forud for dødsfaldet, er ikke til hinder for, at et husstandsmedlem efter bestemmelsen kan fortsætte lejemålet i en situation, hvor den afdøde lejer har været sygehusindlagt i længere tid op til dødsfaldet. Husstandsfællesskabet skal i så fald have bestået indtil indlæggelsen.

Det afgøres ud fra en konkret vurdering, hvem der hører til lejerens husstand. Der henvises til lovforslagets § 150, stk. 1, for nærmere om husstandsbegrebet.

En forudsætning for, at der tale om husstandsfællesskab, er, at de pågældende bor sammen. Længere tids fravær kan derfor bevirke, at et ellers etableret husstandsfællesskab må anses for ophævet uanset, at fraværet er midlertidigt.

Ved vurderingen af, om der tale om gæster eller husstandsmedlemmer, må der lægges vægt på bl.a. opholdets varighed samt anledning, og om de pågældende personer har ændret deres folkeregisteradresse.

Ved vurderingen af, om der er tale om en fremlejetager eller et husstandsmedlem, skal der bl.a. lægges vægt på, om der ydes en eller anden form for vederlag for brugsretten, og om vedkommende har en eksklusiv brugsret til en del af lejemålet. Et fremlejeforhold er ikke i sig selv til hinder for, at der kan bestå et husstandsfællesskab, men en fremlejetager vil som det klare udgangspunkt i praksis ikke være en del af lejerens husstand.

Sammensætningen af lejerens husstand kan ændre sig under lejeforholdets beståen. Det er således ikke afgørende, hvordan husstanden var sammensat ved lejeaftalens indgåelse.

Såfremt flere navngivne personer står anført som lejere på lejekontrakten, kan hver af disse bebo lejemålet sammen med de personer, der hører til hver deres husstand. For så vidt angår lejemål udlejet til juridiske personer, finder husstandsbegrebet ikke anvendelse, men kan dog finde anvende for personer, som bor til leje hos den juridiske person. Det må her bero på en fortolkning af den indgåede lejeaftale, hvilke personer der lovligt kan bebo lejemålet.

Boligretten afgør tvister om retten til at fortsætte lejemålet. Det er den person, som ønsker at fortsætte lejemålet, som må godtgøre, at der er etableret fælles husstand med lejeren.

I stk. 3 foreslås, at dør en lejer af en lejlighed, der delvis er udlejet til andet end beboelse, og har lejeren drevet en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, uden at efterlade sig en ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejeforholdet, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Det er dog en betingelse, at den pågældende har fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, og ønsker selv eller sammen med sin ægtefælle at føre forretningen videre. Indtræder den pågældende ikke som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end udlejeren har foreslået den pågældende.

Bestemmelsen omhandler retten til at fortsætte lejeforholdet vedrørende et erhvervsbeskyttet lejemål i forbindelse med lejerens død og er indført under hensyn til den store betydning, lejemålet om bolig- og forretningslokale kan have for familiens velfærd. Et lejemål er erhvervsbeskyttet, såfremt den stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for lejerens virksomhed.

Bestemmelsen omfatter alene blandede lejemål. En tilsvarende bestemmelse for lejemål, der udelukkende er udlejet til andet end beboelse, findes i erhvervslejelovens § 56, stk. 3.

Medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejemålet efter lejerens død. Den livsarving eller det svigerbarn, der ønsker at overtage lejemålet, skal kontakte udlejeren inden rimelig tid med henblik på at indgå forhandlinger om en lejeaftale. Som eksempel på forhold, der kan berettige udlejeren til at modsætte sig et ønske om at overtage lejemålet kan nævnes den pågældendes økonomi eller manglende branchekendskab.

Bestemmelsen finder kun anvendelse ved erhvervsbeskyttede lejemål, jf. erhvervslejelovens § 62, stk.1, og kun såfremt lejeren ikke efterlader sig en ægtefælle, idet ægtefæller har en ubetinget ret til at fortsætte lejemålet efter lejerens død, jf. stk. 1. Lejekontrakten skal endvidere angå såvel lokaler, der er udlejet til beboelse, som lokaler der er udlejet udelukkende til andet end beboelse.

I modsætning til, hvad der er fastsat i de af stk. 1 og 2 omfattede tilfælde, giver bestemmelsen i stk. 3 mulighed for at overtage lejemålet. Der er således ikke tale om en fortsættelse af lejeforholdet, men om genudlejning. Som følge heraf indgås der en ny lejeaftale. Udlejeren er derfor berettiget til at fastsætte nye vilkår med den livsarving eller det svigerbarn, der ønsker at overtage lejemålet. I den forbindelse må udlejeren dog ikke gøre retten til at overtage lejemålet illusorisk, fx ved at indføre et vilkår om en kortere tidsbegrænsning.

Bliver parterne ikke enige om lejeforholdets vilkår, er udlejeren berettiget til at genudleje det til anden side. I den situation må udlejeren dog ikke genudleje lejemålet på lempeligere vilkår, end hvad der er tilbudt livsarvingen eller svigerbarnet.

I stk. 4 foreslås, at i tilfælde af lejerens død kan såvel udlejeren som dødsboet i øvrigt opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Bestemmelsen fastslår, at såfremt lejeren dør, kan udlejeren eller lejerens dødsbo opsige lejeaftalen med det lovmæssige varsel, som følger af lovforslagets § 175. Dette gælder uanset, om der er aftalt et længere opsigelsesvarsel, eller lejeaftalen er tidsbestemt til en længere periode, jf. lovforslagets § 173. Er der aftalt et kortere varsel, kan lejemålet opsiges i overensstemmelse hermed. Frister i forbindelse med fraflytning, herunder om afholdelse af flyttesyn, løber tidligst fra det tidspunkt, hvor skifteretten har taget stilling til boets behandling.

Er der en eller flere øvrige lejere i lejeforholdet, kan udlejeren eller dødsboet ikke opsige lejeforholdet efter bestemmelsen.

Der gælder ikke særlige krav for opsigelsen, uanset om opsigelsen gives af udlejeren eller af dødsboet. Udlejerens opsigelse skal sendes til bobestyreren.

Ved opsigelse efter bestemmelsen finder kravene i lovforslagets § 176 om, at opsigelsen skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, samt oplysning om opsigelsesgrunden, ikke anvendelse. En opsigelse efter bestemmelsen skal dog formuleres på en måde, så der ikke er tvivl om, at der er tale om en opsigelse af lejeaftalen. Idet der kan gælde et andet opsigelsesvarsel end det, som parterne har aftalt, bør der i den forbindelse henvises til bestemmelsen i opsigelsen.

Udlejeren kan ikke opsige lejeaftalen, såfremt en person har ret til og ønsker at fortsætte lejemålet efter lejerens død.

I stk. 5 foreslås, at er det lejede en plejebolig, jf. § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v., eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, og dør lejeren uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med som anført i stk. 2, kan opsigelsen uanset stk. 4 ske med 1 måneds varsel. Indbo m.v. efter den afdøde beboer kan opmagasineres under iagttagelse af dødsboskiftelovens § 8.

Bestemmelsen vedrører den situation, hvor en lejer af en plejebolig dør uden at efterlade sig en ægtefælle eller et husstandsmedlem, som har ret til at fortsætte lejeforholdet i henhold til stk. 1 eller 2.

Ved de i bestemmelsen nævnte boliger kan lejeaftalen siges op med 1 måneds varsel, når lejeren dør uden at efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand med, og som kan fortsætte lejeforholdet, jf. stk. 1 eller 2.

Med henblik på at undgå tomgangsperioder og sikre at plejeboligbestanden udnyttes optimalt i kommuner, hvor der er efterspørgsel efter plejeboliger, kan opsigelse ske med et forholdsvis kort varsel på 1 måned. Af hensyn til skifteretsbehandlingen af boet er det i den forbindelse fundet nødvendigt at sikre mulighed for, at indbo m.v. efter den afdøde plejeboligbeboer kan opbevares under iagttagelse af dødsboskiftelovens regler. Plejeboliger behøver således ikke at henstå ubenyttede efter beboerens død, mens kommunen afventer skifterettens behandling af sagen og udstedelse af skifteretsattest.

Muligheden for at opmagasinere indbo følger af dødsboskiftelovens kapitel 6, som regulerer sikring af boets aktiver i den periode, hvor der endnu ikke er truffet beslutning om boets behandlingsmåde. Det følger af dødsboskiftelovens § 8, stk. 1, at indtil beslutning om boets behandlingsmåde er truffet, påhviler det enhver, der er i besiddelse af den afdødes aktiver, at opbevare disse på betryggende måde. Kan opbevaring ikke ske uden væsentlige ulemper eller omkostninger, fritager skifteretten den pågældende for pligten.

Omsorgspligten efter dødsboskiftelovens § 8, stk. 1, påhviler enhver, der er i besiddelse af afdødes aktiver. Reglen retter sig i første række mod afdødes pårørende, der har adgang til afdødes bolig, men også mod institutioner eller andre, der er i besiddelse af afdødes aktiver. Omsorgspligten fortsætter indtil boets berigtigelse, og en tilsidesættelse af pligten kan medføre erstatningsansvar.

Omsorgspligten indebærer, at institutioner eller andre, der er i besiddelse af afdødes aktiver, har pligt til at opbevare afdødes aktiver, og at de ikke må udlevere disse til pårørende eller andre, før der er truffet beslutning om boets behandlingsmåde, således at der kan forevises en skifteretsattest, eller skifteretten har fritaget den pågældende institution mv. for pligten.

Der stilles ikke i dødsboskifteloven krav til, hvordan omsorgspligten skal opfyldes - herunder om aktiver skal opbevares i afdødes bolig - idet det udelukkende kræves, at opbevaring af afdødes aktiver skal ske på betryggende måde. Efter en konkret vurdering af boet og aktiverne vil opbevaring således efter omstændighederne kunne ske ved fx at registrere og opbevare afdødes aktiver i aflåste rum, lejede opmagasineringsrum eller lignende.

Efter dødsboskiftelovens § 82 kan nødvendige udgifter, som de pårørende eller andre måtte have afholdt til opbevaring af boets aktiver, forlanges dækket i boet, om fornødent som massekrav i det omfang, der er tilstrækkelige midler i boet.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 75 om retten for ægtefæller eller andre personer, som har haft fælles husstand med lejeren, til at fortsætte eller overtage lejemålet efter lejerens død.

Der henvises til afsnit 2.19.1.3. og 2.19.2.3. i de almindelige bemærkninger.