Lejeloven § 124

Det følger af den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7, kan huslejenævnet beslutte, at afsætningsbeløbet efter stk. 1 skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter stk. 1 i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Efter den gældende boligreguleringslovs § 22 afgøres uenighed om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse, af huslejenævnet.

I § 124, stk. 1, foreslås, at tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til at føre en indvendig vedligeholdelseskonto og om beløb, der fradrages på kontiene for indvendig og udvendig vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet.

Bestemmelsen indebærer, at huslejenævnet afgør uenighed om opfyldelse af udlejerens pligt til at føre en indvendig vedligeholdelseskonto, herunder om der er afsat det korrekte beløb til den indvendige vedligeholdelse efter lovforslagets § 117, stk. 1.

Nævnet kan træffe afgørelse om størrelsen af beløbet, der henstår på den indvendige vedligeholdelseskonto. Nævnet træffer endvidere afgørelse i tvister om anvendelsen af beløb fra den indvendige vedligeholdelseskonto.

Herudover følger det af bestemmelsen, at huslejenævnet afgør uenighed om, hvorvidt beløb kan fradrages på de udvendige vedligeholdelseskonti efter bestemmelserne i lovforslagets §§119 og 120.

Det fremgår af lovforslagets § 121, hvilke udgifter udlejeren kan fradrage på de udvendige vedligeholdelseskonti. Der henvises til bemærkningerne til denne bestemmelse.

Indbringelse for huslejenævnet skal ske skriftligt, jf. § 83, stk. 1, i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold.

Det følger af lovforslagets § 114, stk. 2 og 3, at huslejenævnet kan udstede vedligeholdelsespåbud til udlejere vedrørende alle ejendomme, både i regulerede og uregulerede kommuner, jf. lovforslagets § 4, og det er uanset indeståendet på ejendommens udvendige vedligeholdelseskonti.

I stk. 2 foreslås, at huslejenævnet kan beslutte, at afsætningsbeløbet efter § 120, stk. 1, skal nedsættes i en periode op til 5 år, såfremt beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne forlanger det. Beløbet kan bl.a. nedsættes, hvis der på kontoen efter § 120, stk. 1, i forvejen henstår beløb svarende til de seneste 5 års hensættelser, eller hvis ejendommens vedligeholdelsesstand tilsiger, at der i perioden ikke er behov for et større beløb. Beløbet kan ikke nedsættes til et beløb, der er lavere end 15 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Bestemmelsen omhandler nedsættelse af afsætningsbeløbet efter lovforslagets § 120, stk. 1, på beboerrepræsentanternes eller lejernes forlangende.

Bestemmelsen indebærer, at efter krav fra beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne kan huslejenævnet beslutte at nedsætte de bindingspligtige hensættelsesbeløb efter lovforslagets § 120 i en periode på op til 5 år.

Hensigten med bestemmelsen er at give ejendommens lejere mulighed for i et vist omfang at undgå, at der opkræves større beløb til den udvendige vedligeholdelse, end der for den konkrete ejendom er behov for.

Efter bestemmelsen kan huslejenævnet afgøre, at nedsættelse af afsætningsbeløbet skal ske fra sagens indbringelse eller fra et evt. senere tidspunkt. Det er ligeledes op til huslejenævnet at vurdere, hvor lang nedsættelsesperioden skal være. Periodens længde skal fremgå af nævnets afgørelse.

Afgørende for, om der er et flertal blandt lejerne, som forlanger hensættelsesbeløbet nedsat, er antallet af udlejede lejligheder på tidspunktet for sagens indbringelse for nævnet. I ejendomme med såvel beboelseslejemål som erhvervslejemål kræves der et flertal blandt lejerne af de aktuelt udlejede beboelseslejligheder.

Nævnet foretager en prøvelse af, om kravet kan efterkommes, uanset om parterne er enige om at få nedsat afsætningsbeløbet efter lovforslagets § 120, stk. 1. Dette begrundes i, at ordningen vedrørende bindingspligt er ufravigelig samt i hensynet til, at der udføres nødvendig vedligeholdelse i alle udlejningsejendomme, og at det derved sikres, at ejendommene bevarer en vis vedligeholdelsesstand.

Nedsættelse af hensættelsesbeløbet vil fx kunne ske i tilfælde, hvor ejendommen fremstår i en god vedligeholdelsesstand, som skønnes at kunne opretholdes med et lavere beløb.

Nedsættelse vil endvidere kunne tænkes i tilfælde, hvor der på ejendommens bindingskonto i Grundejernes Investeringsfond henstår ubrugte midler svarende til de seneste 5 års hensættelser eller mere. Dette gælder uanset ejendommens vedligeholdelsesstand.

Muligheden for, at lejerne i disse tilfælde får medhold i en nedsættelse af beløbet, skal således motivere udlejeren til at sørge for, at midlerne anvendes til vedligeholdelse af ejendommen.

I stk. 3 foreslås, at huslejenævnet indsender afgørelser, jf. stk. 2, til Grundejernes Investeringsfond, som lægger dem til grund ved beregningen af det bindingspligtige beløb efter § 120 for den enkelte ejendom.

Bestemmelsen er ny og fastslår, at huslejenævnet skal indsende afgørelser, jf. stk. 2, om nedsættelse af afsætningsbeløbet efter lovforslagets § 120, stk. 1, til Grundejernes Investeringsfond. Bestemmelsen indebærer alene en pligt for huslejenævnet til at indsende afgørelser truffet i henhold til stk. 2 til Grundejernes Investeringsfond.

De bindingspligtige indbetalinger efter lovforslagets § 120, stk. 1, sker til Grundejernes Investeringsfond, som administrerer indbetalingerne. Fonden påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen for den enkelte ejendom, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 120 med fradrag af beløb, som endnu ikke er indbetalt, og som af udlejeren er anvendt til vedligeholdelse samt beløb, som er frigivet i medfør af lovforslagets § 122. Det er derfor nødvendigt, at fonden får tilsendt de afgørelser, som huslejenævnet træffer om nedsættelse af det bindingspligtige beløb, jf. stk. 2, således at fonden kan tage hensyn hertil ved beregningen af det bindingspligtige beløb for den enkelte ejendom.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende boligreguleringslovs § 18 b, stk. 7, om, at huslejenævnet kan nedsætte afsætningsbeløbet til den bindingspligtige konto efter § 18 b.

Herudover videreføres uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 3, om, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til vedligeholdelse samt den gældende boligreguleringslovs § 22 om, at uenighed om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner og om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet. Det foreslås fastsat i en ny bestemmelse, at huslejenævnet indsender afgørelser om nedsættelse af afsætningsbeløb til den bindingspligtige konto til Grundejernes Investeringsfond, som lægger dem til grund ved beregningen af det bindingspligtige beløb efter § 120 for den enkelte ejendom.

Der henvises til afsnit 2.13.1.5. og 2.13.2.5. i de almindelige bemærkninger.