Huslejenævnets påbud om vedligeholdelse af ejendom og ankenævnets afvisning af påbud om vand i kælder

Sagen omhandler en tvist mellem en lejerrepræsentation og en udlejer vedrørende en række påståede vedligeholdelsesmangler i en ejendom opført i 1932. Lejerrepræsentationen indbragte sagen for Huslejenævnet med krav om udbedring af mangler vedrørende vinduer, ventilationskanaler, vand og fugt i kælderen, huller i asfaltbelægningen på fællesarealer, manglende rengøring af vaskemaskiner og fællesarealer samt utilstrækkelig vedligeholdelse af trapper.

Lejerrepræsentationens påstande

Lejerrepræsentationen anførte, at der var konkrete problemer med:

• Vinduer, der ikke var smurt og var begyndt at hænge.
• Ventilationskanaler, der ikke var renset som aftalt, og hvor nogle var faldet sammen eller ikke sugede optimalt.
• Vand og fugt i kældrene i flere opgange, med risiko for følgeskader som skimmeldannelse.
• Mange huller i belægningen på fællesarealet, hvilket øgede risikoen for faldskader.
• Utilstrækkelig rengøring af vaskerimaskiner og fællesarealer, herunder dørmåtter og elevatorer.
• Slidte trapper med huller i vægge og puds, der faldt ned.

Udlejers forsvar

Udlejer bestred flere af manglerne og oplyste, at:

• Vinduer ville blive smurt og justeret.
• Ventilationskanaler var planlagt til rensning i 2024 og fungerede optimalt ifølge vedligeholdelsesplanen.
• Vand i kælderen var almindeligt i ældre københavnerejendomme og relaterede sig til kommunalt vejarbejde, forventedes at aftage naturligt.
• Penge var afsat til udbedring af asfaltbelægningen i 2024.
• Rengøring af vaskemaskiner og fællesarealer ikke var påtalt på tidligere møder, men ville blive undersøgt.
• Trapperne efter udlejers opfattelse var tilstrækkeligt vedligeholdt, men billeddokumentation blev efterspurgt.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede ejendommen den 25. juni 2024. Under besigtigelsen konstateredes blandt andet:

• Stramme, men funktionelle pudsebeslag på vinduer.
• Fungerende aftræk i køkkener.
• Afskallet maling og fugtbobler på kældertrappevægge.
• Lunker og huller i asfaltbelægningen i gården.
• Acceptabelt rene fnugfiltre i vaskemaskiner.
• Rengjorte elevatorer.
• Sorte aftegninger på trappelinoleum og smuds på måtter ved opgangsdøre.
• Pudsafskalning på trappevægge og afskallet maling på stødtrin.

Anken til Ankenævnet

Lejerrepræsentationen ankede Huslejenævnets afgørelse til Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Anken fokuserede udelukkende på Huslejenævnets manglende påbud vedrørende vand og fugt i kælderen, idet lejer anførte, at det ikke fremgik tydeligt af begrundelsen, hvorfor der ikke var givet medhold på dette punkt. Lejer fremlagde yderligere fotodokumentation af vand i kælderen efter regn og påpegede en voldsom fugtluft i opgang 69. Ankenævnet anmodede Huslejenævnet om en tilkendegivelse vedrørende begrundelsen for dette punkt, hvorefter Huslejenævnet afviste genoptagelse af sagen. Ankenævnet foretog herefter selv en besigtigelse af kælderen den 21. november 2024.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse, hvilket betyder, at udlejer ikke blev pålagt at udføre vedligeholdelsesarbejder vedrørende vand i kælderen. Udlejer fik dermed medhold i ankesagen.

Huslejenævnets oprindelige afgørelse

Huslejenævnet havde oprindeligt pålagt udlejer at udføre følgende arbejder i henhold til Lejeloven § 21, stk. 1 og Lejeloven § 114, stk. 2:

• Udføre pudsreparation og malerbehandling af kældertrappevægge og -gulv i nr. 63 og 69.
• Reparere lunker og huller i asfaltbelægningen i gården ved facaden langs nr. 59 til 61.
• Pudse- og malerbehandle trappevægge ved trappeløb til indgangsreposer i nr. 67, 65 og 63.
• Malerbehandle afskallet/slidt maling på stødtrin ved trappeløb til indgangsreposer i nr. 63.

Huslejenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer yderligere arbejder, herunder vedrørende vinduer, ventilationskanaler, rengøring af vaskemaskiner og fællesarealer, da disse enten fungerede efter hensigten, var af kosmetisk karakter, eller lå uden for beboerrepræsentationens kompetence i henhold til Lejeloven § 21.

Det blev desuden bemærket, at udlejer ikke kunne udleje lejemålet Sjællandsgade 61B efter Lejeloven § 19, stk. 2, før de pålagte arbejder var udført. Der blev ikke pålagt udlejer et tillægsgebyr.

Ankenævnets afgørelse og begrundelse

Ankenævnet behandlede udelukkende lejers anke vedrørende vand i kælderen. Ved Ankenævnets egen besigtigelse af kælderen den 21. november 2024 kunne der ikke konstateres vand, og der var foretaget reparationer. På dette grundlag fandt Ankenævnet, at der ikke var grundlag for at give udlejer et påbud vedrørende vand i kælderen. Ankenævnet stadfæstede dermed Huslejenævnets afgørelse på dette punkt.

Ankenævnet fandt heller ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, idet lejer ikke havde fået fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.