Huslejenævn afviser lejeforhøjelse for vindues- og dørudskiftning, da den nye leje vil overstige det lejedes værdi grundet lejemålets oprindelige køkken

Lejeren fik medhold i sagens resultat, idet Huslejenævnet ved stemmeflertal vedtog, at udlejeren ikke kan opkræve den varslede forbedringsforhøjelse for det pågældende lejemål.

Begrundelse for Afvisning af Lejeforhøjelsen

Indledningsvist konstaterede nævnet, at varslingen opfyldte gyldighedsbetingelserne i Lejeloven § 130, stk. 2. Nævnet godkendte endvidere samtlige udgifter, herunder de opgjorte håndværkerudgifter, udlejers følgeudgifter og de beregnede finansieringsomkostninger. Udlejers fordeling af udgifterne mellem vedligeholdelse og forbedring (f.eks. 33 % forbedring for vinduer og 50 % for døre) blev ligeledes godkendt, baseret på sædvanlig nævns- og retspraksis. Nævnet fandt dermed, at den godkendte forhøjelse i princippet modsvarer den brugsværdiforøgelse, som lejer får ved forbedringen, jf. Lejeloven § 128.

Det afgørende punkt var dog en vurdering af lejemålets samlede værdi efter forhøjelsen:

• Et flertal af nævnet fandt, at lejen for lejemålet efter den varslede forhøjelse væsentligt ville overstige det lejedes værdi.
• Denne vurdering blev foretaget i henhold til Lejeloven § 45 sammenholdt med kriterierne i Lejeloven § 42, stk. 2 og stk. 4.
• Flertallet lagde vægt på det faktum, at lejemålet har et oprindeligt og sparsomt indrettet køkken, som ikke er blevet forbedret. Dette nedjusterede lejemålets samlede markedsværdi i en sådan grad, at lejeforhøjelsen ikke kunne godkendes.

Mindretallet ønskede at godkende forhøjelsen med henvisning til den opnåede brugsværdiforøgelse. Da afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, kan forhøjelsen ikke opkræves. Hvis udlejeren har opkrævet forhøjelsen, skal for meget betalt leje tilbagebetales til lejeren.

Sagens genoptagelse og centrale spørgsmål

Sagen var tidligere afgjort af Huslejenævnet, men blev genoptaget efter lejers anmodning og fremlæggelse af nye byrets- og landsretsdomme. Disse domme fastslog, at beboerrepræsentationen først var bortfaldet den 8. juni 2022. Dette var et centralt punkt, da udlejers varsling af lejeforhøjelsen skete i september 2021. Huslejenævnet skulle derfor vurdere, om udlejer på varslingstidspunktet var forpligtet til at følge varslingsreglerne for ejendomme med beboerrepræsentation, og om varslingen opfyldte de formelle gyldighedskrav i den dagældende lovgivning.