Ankenævnet godkender leje fastsat efter Lejelovens § 19, stk. 2, da lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, trods lille badeværelse og ældre modernisering

Sagen omhandlede en tvist om lejens størrelse for en 62 m² stor beboelseslejlighed i København, hvor lejen var fastsat efter reglerne for gennemgribende moderniserede lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Lejeren, repræsenteret ved LLO Hovedstaden, indbragte Huslejenævnets afgørelse fra marts 2023 for Ankenævnet i medfør af lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Lejers og Udlejers Argumenter

• Lejer gjorde gældende, at den aftalte årlige leje på 90.000,99 kr. (1.451,63 kr. pr. m²) oversteg det lejedes værdi, og at de gennemgribende moderniseringer, der var udført i 2010, ikke var tilstrækkeligt opretholdt.
• Lejer tilsluttede sig den dissens, der var fremsat i Huslejenævnet, som påpegede uhensigtsmæssig planløsning i køkken og bad, manglende ventilation, at køkkenerne i ejendommen fremstod uopvarmede, og at badeværelset var meget lille og kun havde håndbruser.
• Udlejer fastholdt, at lejen var retmæssigt fastsat, og at moderniseringerne, der i 2010 udgjorde forbedringsudgifter på 222.881,87 kr. (langt over datidens beløbsgrænse på 125.488 kr.), var velvedligeholdte.

Nævnets Undersøgelse

Ankenævnet foretog besigtigelse af lejemålet og bekræftede, at lejligheden var gennemgribende moderniseret med nyt køkken, badeværelse, termoruder mv. Nævnet konstaterede, at kravene til modernisering (beløbsgrænse og to-års periode) var opfyldt, jf. Lejeloven § 20, stk. 1. Nævnet vurderede også, at forbedringerne utvivlsomt havde medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1.

Ankenævnet bemærkede desuden, at da lejemålet tidligere havde været udlejet efter § 19, stk. 2-reglerne, var udlejeren ikke forpligtet til at dokumentere, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var overholdt, jf. Højesterets praksis (U 2017.65 H).

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse og gav udlejer medhold i, at den aftalte husleje kunne godkendes.

Godkendelse af Huslejeniveau

Ankenævnet godkendte den aftalte leje pr. 1. januar 2022 på 90.000,99 kr. årligt (1.451,63 kr. pr. m²). Afgørelsen byggede på en vurdering af, at lejemålet opfyldte kravene til at være gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, og at forbedringerne var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2.