Lejeforhøjelse annulleret: Udlejer undlod at indbringe sag for Huslejenævnet efter gyldig indsigelse fra beboerrepræsentation

Sagen omhandler en tvist mellem beboerrepræsentationen og en lejer på den ene side og udlejer, Storstrøm A/S, på den anden side, vedrørende udlejers varsling af lejeforhøjelse som følge af stigning i skatter og afgifter for 2021. Varslingen blev fremsendt den 23. april 2021.

Udlejers varsling og lejernes indsigelse

Udlejer varslede lejeforhøjelsen med ikrafttrædelse pr. 1. august 2021, med virkning fra den 1. januar 2021. Varslingen indeholdt en specifikation af udgifterne, herunder grundskyld, rottebekæmpelse, renovation, skorstensfejer og containere til aviser, blade og pap. Varslingen angav, at boligernes andel af forhøjelsen udgjorde 75,97% og skulle fordeles efter areal.

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse den 28. april 2021, idet de anførte, at udlejer ikke havde iagttaget Boligreguleringsloven § 13, stk. 2 og Boligreguleringsloven § 13, stk. 3. En af lejerne gjorde ligeledes indsigelse den 9. maj 2021, med henvisning til at varslingen ikke var fremsendt til beboerrepræsentationen, og at den derfor var ugyldig. Lejeren gjorde desuden indsigelse mod specifikke udgiftsposter som skorstensfejer, rottebekæmpelse, renovation og containere, idet disse ifølge lejeren burde henføres til erhvervslejemål eller specifikke boliger.

Udlejers afvisning og sagens forløb

Udlejer afviste beboerrepræsentationens indsigelse med henvisning til, at beboerrepræsentationen var bortfaldet. Udlejer fastholdt, at varslingen var korrekt udarbejdet i henhold til Lejeloven § 46 og Lejeloven § 47, og at Boligreguleringsloven § 13 ikke var relevant for skatte- og afgiftsvarslinger. Udlejer henviste til højesteretspraksis om forbud mod splitbudgetter, der forhindrer pålæggelse af ekstraudgifter til erhvervslejere, selvom disse ikke vedrører boligerne.

Sagen blev oprindeligt afgjort af Huslejenævnet den 22. september 2022, hvor nævnet fandt varslingen gyldig, men at lejeforhøjelsen over for den individuelle lejer var bortfaldet, da udlejer ikke havde indbragt sagen for nævnet efter dennes indsigelse. Nævnet fandt dog, at beboerrepræsentationen var bortfaldet på varslingstidspunktet og derfor ikke havde kompetence til at gøre indsigelse på de øvrige lejeres vegne.

Lejerne anmodede om genoptagelse af sagen, hvilket først blev afvist, men senere godkendt den 19. december 2024, baseret på nye byrets- og landsretsdomme (af 13. december 2023 og 6. november 2024), der fastslog, at beboerrepræsentationen først var bortfaldet den 8. juni 2022. Udlejer gjorde indsigelse mod genoptagelsen med henvisning til verserende retssager, men nævnet fandt, at de nye domme var relevante for sagens genoptagelse.

Huslejenævnet har efter genoptagelse af sagen afgjort, at lejernes indsigelse mod udlejers varsling af skatter og afgifter for 2021 var gyldig, og at udlejers krav på lejeforhøjelse derfor er bortfaldet.

Nævnets hovedkonklusioner

• Nævnet lagde til grund, baseret på byretsdom af 13. december 2023 (stadfæstet af landsretten den 6. november 2024), at beboerrepræsentationen først bortfaldt den 8. juni 2022. Dette betød, at beboerrepræsentationen havde kompetence til at gøre indsigelse på lejernes vegne på tidspunktet for varslingen (april 2021) og den efterfølgende 6-ugers indsigelsesperiode.
• Både beboerrepræsentationens indsigelse af 28. april 2021 og den individuelle lejers indsigelse af 9. maj 2021 blev fremsat inden for 6-ugers fristen og opfyldte kravene til skriftlighed og indhold i Lejeloven § 46, stk. 5.
• Da der var fremsat gyldige indsigelser, var udlejer forpligtet til at indbringe sagen for Huslejenævnet, hvis udlejer ønskede at fastholde lejeforhøjelseskravet. Da udlejer ikke gjorde dette, er kravet på lejeforhøjelse over for lejerne, jf. varsling af 23. april 2021, bortfaldet.
• Udlejer er ikke berettiget til at opkræve den varslede lejeforhøjelse, og opkrævet leje i henhold til det varslede skal tilbagebetales til lejerne. Tilbagebetaling senere end 1. april 2025 vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond i henhold til Lov om boligforhold § 22.
• Udlejer pålægges at betale et tillægsgebyr på 6.024 kr. til Huslejenævnet, da lejerne har fået fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.