Huslejenævnet godkender differentieret husleje for moderniseret og umoderniseret areal samt ikke-godkendt beboelsesareal
Myndighed
Huslejenævnet
Dato
16. november 2023
Resultat
LANDLORD
Sted
dragør
Emner
Kap. 18. God skik og orden i ejendommenKap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 12. VedligeholdelseKap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.Kap. 2. LejeaftalenKap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 12. VedligeholdelseKap. 2. LejeaftalenKap. 14. Udlejerens forbedringerKap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejedeKap. 18. God skik og orden i ejendommenKap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Sagen omhandlede en anmodning om forhåndsgodkendelse af huslejen for et lejemål i Dragør. Huslejenævnet behandlede sagen i henhold til Lejeloven § 132, stk. 2, som giver mulighed for at få en forhåndsgodkendelse af lejen.
Ejendommens beskaffenhed og moderniseringsgrad
Lejemålet var et hus i to plan, som Huslejenævnet besigtigede den 11. oktober 2023. Ved besigtigelsen blev det konstateret, at:
Stueetagen generelt fremstod gennemgribende moderniseret, herunder med et istandsat køkkenalrum i forbindelse med stuen samt et nyere badeværelse.
Førstesalen derimod fremstod umoderniseret.
BBR-registrering og arealfordeling
En væsentlig del af vurderingen var baseret på oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), som viste, at en del af boligens areal ikke var godkendt til beboelse. Nævnet tog højde for følgende arealfordeling og stand:
91 kvm var godkendt til beboelse og fremstod gennemgribende moderniseret.
5 kvm i stueetagen var ikke godkendt til beboelse, men fremstod alligevel gennemgribende moderniseret.
23 kvm på førstesalen var ikke godkendt til beboelse og fremstod umoderniseret.
Nævnet skulle på baggrund af disse oplysninger vurdere en passende husleje for de forskellige dele af lejemålet, under hensyntagen til både moderniseringsgrad og BBR-godkendelse.
Huslejenævnet godkendte den ansøgte husleje for lejemålet i Dragør, idet udlejeren fik medhold i sagen. Nævnet fastsatte en samlet årlig husleje på 154.150 kr., hvilket svarer til 1.295,38 kr. pr. kvm. årligt for boligens samlede 119 kvm.
Nævnets specifikke vurdering og godkendelse
Nævnets afgørelse var baseret på en differentieret vurdering af lejemålets forskellige dele, som beskrevet i Lejeloven § 132, stk. 2:
For de 91 kvm, der var godkendt til beboelse og fremstod gennemgribende moderniseret, godkendtes en årlig leje på 1.500 kr. pr. kvm.
For de 5 kvm i stueetagen, der ikke var godkendt til beboelse, men alligevel fremstod gennemgribende moderniseret, godkendtes en årlig leje på 1.000 kr. pr. kvm.
For de 23 kvm på førstesalen, der hverken var godkendt til beboelse eller moderniseret, godkendtes en årlig leje på 550 kr. pr. kvm.
Denne vægtede beregning resulterede i den samlede godkendte husleje, hvilket bekræftede udlejerens anmodning om forhåndsgodkendelse af lejen.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 25. Boligretten
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 25. Boligretten
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 16. Lejerens ret til at foretage installationer i og forbedringer af det lejede
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 25. Boligretten
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 5. Fri leje
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 12. Vedligeholdelse
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 9 Lejerens indflytning
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 13. Hensættelser til vedligeholdelse
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 22. Lejerens fraflytning
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 7. Betaling for varme, vand, køling, gas og el m.v.
Kap. 11. Varsling af iværksættelse af arbejder
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 1. Anvendelsesområde m.v.
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 15. Aftalte forbedringer
Kap. 18. God skik og orden i ejendommen
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 2. Lejeaftalen
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 5. Fri leje
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 8. Betaling for fælles programforsyning og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 6. Betaling af leje
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
Kap. 14. Udlejerens forbedringer
Kap. 3. Omkostningsbestemt husleje m.v.
Kap. 4. Lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi m.v.
En udlejer anmodede Huslejenævnet i Gentofte om at besigtige et lejemål med henblik på at fastslå, hvorvidt lejlighedens nuværende stand muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Denne vurdering er en forudsætning for at kunne fastsætte lejen efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, jf. Lejeloven § 19, stk. 2.
Lejemålets stand ved besigtigelsen
Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 29. april 2025. Lejemålet, en treværelseslejlighed på 81 m2 i en ejendom opført i 1941, fremstod generelt meget beskidt og slidt med tydelige brugsspor på alle overflader.
Gulve: Varierede fra ferniserede og afhøvlede bræddegulve til et slidt laminatgulv i køkkenet og lyse stavparketgulve i værelse og stue.
En ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.
Evaluering af tilsynet med reglerne om udlejning af egen fulde helårsbolig til ferie- og fritidsformål m.v. er klar
Evalueringen gennemgår blandt andet regelgrundlaget, indretningen af tilsynet, behandlede tilsynssager samt udfordringer i tilsynet og mulige løsninger.
Vægge og lofter: Væggene var tapetseret med savsmuldstapet, og lofterne var pudsede og hvidmalede.
Vinduer og elinstallationer: Vinduerne havde termoruder og fremstod pæne, mens elinstallationerne var af ældre dato.
Køkken: Fremstod moderniseret, men af ældre dato, med hvide skabe, grå laminatbordplade og diverse hårde hvidevarer. Der var adgang til en altan.
Badeværelse: Ligeledes moderniseret, men af ældre dato, med hvide vægfliser og grå gulvfliser. Det inkluderede toilet, håndvask med skabsmøbel og en uafskærmet bruser med synlige rørføringer. Der var ingen varmekilde på badeværelset.
Nævnet dokumenterede lejemålets stand med billeder, som opbevares på sagen.
Lovgrundlag for vurderingen
Sagen blev behandlet i henhold til Lejeloven § 19, stk. 3, som fastslår, at Huslejenævnet ved besigtigelse skal konstatere, om lejemålet har en stand, der muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, før det kan forbedres gennemgribende efter Lejeloven § 19, stk. 2. Formålet med besigtigelsen er at vurdere, om lejligheden kan undergå forbedringer, der både opfylder de økonomiske krav (f.eks. 2.610 kr./m2 eller 298.470 kr. pr. lejemål i 2025) og væsentligt forøger det lejedes værdi.
Social- og Boligministeriet
Plan- og Landdistriktsstyrelsen
