Huslejenævn nedsætter leje i gennemgribende moderniseret lejemål (Lejeloven § 19, stk. 2), da den aftalte leje overstiger det lejedes værdi

Lejer, repræsenteret af LLO, indbragte sagen for Huslejenævnet i København for at få vurderet lejens størrelse i et lejemål på Sjællandsgade, der var omfattet af reglerne om gennemgribende modernisering. Lejeforholdet var påbegyndt 1. januar 2024, og lejen var fastsat til 76.877,52 kr. årligt (ca. 1.708,38 kr. pr. m²).

Sagen blev behandlet i henhold til Lejeloven § 38, stk. 1 og Lejeloven § 19, stk. 2, da udlejer gjorde gældende, at lejemålet i 2018 var gennemgribende moderniseret. Udlejer dokumenterede håndværkerudgifter på over 198.000 kr. inkl. moms, og at de havde opfyldt deres orienteringspligt til beboerrepræsentationen, jf. Lejeloven § 21, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 7).

Lejers og Udlejers Argumenter

• Lejers påstand: Lejen var for høj, og lejer betvivlede omfanget af den hævdede modernisering, særligt i badeværelset. Lejer rejste desuden spørgsmål ved gyldigheden af den varslede nettoprisindeksering.
• Udlejers påstand: Udlejer fastholdt, at lejemålet opfyldte kravene til gennemgribende modernisering, herunder nyere køkken, bad, el-installationer og nylakerede gulve. Udlejer mente, at lejen ikke oversteg det lejedes værdi.

Nævnets Undersøgelse

Nævnet foretog besigtigelse af lejemålet, hvor det blev konstateret, at køkkenet og badeværelset var nyere moderniseret med bl.a. spots, hvide fliser/fronter og vinylgulve. Nævnet bekræftede, at de procedureregler, herunder orientering om moderniseringen og ejendommens energimærke D, var overholdt, jf. Lejeloven § 19, stk. 6.

Huslejenævnet traf afgørelse om at nedsætte den aftalte husleje, da den oversteg det lejedes værdi i kvarteret for tilsvarende lejemål.

Afgørelse om Lejens Størrelse

Nævnet nedsatte den årlige leje fra 76.877,52 kr. (1.708,38 kr. pr. m²) til 69.750 kr. (1.550 kr. pr. m²). Lejenedsættelsen fik virkning fra 1. januar 2024, da sagen var indbragt inden et år efter lejekontraktens start, jf. Lejeloven § 40, stk. 2. Lejer fik dermed delvist medhold.

Nævnets Begrundelse og Lovgrundlag

• Godkendelse af modernisering: Nævnet fandt, at lejemålet utvivlsomt var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i . Kravene i om at moderniseringen var opretholdt, var ligeledes opfyldt.