Godkendelse af forbedringsforhøjelse: Nævnet nedsatte lejen markant grundet for ny stand på køkken og manglende brugsværdiforøgelse i øvrige rum

• Køkken: Forbedringsandelen blev nedsat til kun 10 % af udgiften (7.812,60 kr.). Nævnet lagde vægt på, at det eksisterende køkken var nyere (fra 2022/2023), hvilket betød, at udskiftningen ikke gav en særlig brugsværdiforøgelse for lejer.
• Badeværelse: Forbedringsandelen blev nedsat til 50 % af udgiften (57.484,22 kr.). Nævnet begrundede dette med, at badeværelset var originalt fra bygningens opførelse (1962), og udlejer dermed havde sparet vedligeholdelse i en lang årrække.
• Hårde hvidevarer: Udlejers beregning blev godkendt, idet nævnet bemærkede, at udlejer havde taget højde for de eksisterende hvidevarer (komfur og køleskab) i vedligeholdelsesprocenten.

Afvisning af forbedring i øvrige rum

Nævnet afviste fuldstændig, at arbejderne i øvrige rum medførte en øget brugsværdiforøgelse:

• Udskiftning af skabselementer blev anset for udskiftning af eksisterende skabe og dermed vedligeholdelse.
• Nedsænket og isoleret loft med spot i gangen blev ikke anset for at øge lejers brugsværdi.
• Udskiftning af savsmuldstapet til filt blev heller ikke anset for en forbedring.
• Opdatering af gamle elinstallationer blev betragtet som vedligeholdelse af forsømte installationer, ikke en forbedring.

Den samlede godkendte årlige lejeforhøjelse blev herefter fastsat til 8.976,02 kr. (5.289,04 kr. for køkken/bad og 3.686,98 kr. for hvidevarer).

Udlejeren fastholdt de opgjorte tillæg for individuelle forbedringer og henviste til tidligere afgørelser i boligretten og ankenævnet for lignende lejemål i ejendommen. Udlejeren argumenterede for, at udgifter til nyt gulv (inkl. gulvafslibning) var en nødvendig del af gulvudskiftningen og skulle medtages med 50% forbedring. Udlejeren mente desuden, at udgifter til emhætte, elektriker (med 100% eller minimum 90% forbedring), ventilation og vandledninger/faldstammer skulle godkendes som forbedringer, selvom de ikke var specifikt nævnt i lejekontrakten, da de var en del af de udførte forbedringer i lejemålet.

Nævnets Undersøgelse

Huslejenævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 38 jf. Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 15, stk. 1 jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 1). Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og indhentede oplysninger fra udlejer og tidligere afgørelser i ejendommen. Ankenævnet besigtigede ligeledes lejemålet og bekræftede Huslejenævnets beskrivelse af lejemålet, som var udstyret med ringeanlæg, vaskeri, fjernvarme, termoruder, vandmåler, ny el, nyere moderniseret køkken og badeværelse.