Search for a command to run...
Myndighed
Dato
Resultat
Sted
Emner
Eksterne links
Sagen omhandler en tvist om en varslet lejeforhøjelse for en beboelseslejlighed på 84 m2 i en ejendom opført i 1890 i København. Lejeforholdet startede i 1984, og lejeren overtog lejemålet i 2000. Udlejer varslede en lejeforhøjelse pr. 1. september 2021 fra 52.980 kr. til 63.000 kr. årligt, svarende til 750 kr. pr. m2, med henvisning til, at den gældende leje var væsentligt under det lejedes værdi i henhold til Boligreguleringsloven § 29c.
Lejer, repræsenteret af Lejernes Landsorganisation, gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen med den primære påstand, at lejen efter forhøjelsen væsentligt oversteg det lejedes værdi. Lejer anførte, at ejendommen var byfornyet/saneret og derfor skulle reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje, ikke efter småhusreglerne. Lejer henviste til, at ejendommen var omfattet af Lov om byfornyelse og boligforbedring § 60, stk. 3 og Lov om byfornyelse og boligforbedring § 60, stk. 8, som foreskriver omkostningsbestemt leje. Lejer argumenterede for, at det kræver positiv hjemmel at lade en ejendom overgå til småhusreglerne igen, selv efter at eventuel offentlig støtte er ophørt. Desuden oplyste lejer at have betalt for et nyt køkken og hårde hvidevarer i 2020, og at disse forbedringer ikke burde indgå i lejefastsættelsen.
Udlejer fastholdt, at den gældende leje var væsentligt under det lejedes værdi, og at lejeforhøjelsen var berettiget. Udlejer argumenterede for, at lejefastsættelsen skulle ske efter småhusreglerne, jf. Boligreguleringsloven § 4, stk. 5. Udlejer henviste til en tidligere ankenævnsafgørelse fra 1995, der fastslog, at fremtidige lejeforhøjelser i ejendommen skulle ske efter småhusreglerne. Udlejer anførte, at saneringen af ejendommen var sket på grundlag af en saneringsplan fra før 1973 og derfor var omfattet af finansieringsreglerne i lovbekendtgørelse nr. 356 af 3. juli 1975 om sanering, som ikke indeholdt krav om omkostningsbestemt leje. Udlejer gjorde gældende, at selv hvis saneringen var omfattet af den senere Saneringsloven (lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983), ville bindingen til omkostningsbestemt leje være ophørt, da rentesikringen ville være udfaset senest i 2014, længe før den varslede lejeforhøjelse. Udlejer fremlagde dokumentation fra Udbetaling Danmark, der viste, at rentesikringen var ophørt i 2008, og at en tinglyst deklaration om lejegodkendelse var aflyst i 2018.
Huslejenævnet godkendte den varslede lejeforhøjelse og fastsatte lejen efter reglerne om småhuse, jf. Boligreguleringsloven § 4, stk. 5, og og . Nævnet lagde vægt på den tidligere ankenævnsafgørelse fra 1995 og konstaterede, at en eventuel rentesikring ville være indfriet forud for udlejers erhvervelse af ejendommen i 2017. Nævnet fandt, at varslingen opfyldte de formelle krav i og .
Ankenævnet for Huslejenævnene i København godkendte den varslede lejeforhøjelse, hvilket gav udlejer medhold i sagen.
Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer fandt, at de særlige regler om lejefastsættelse efter omkostningsbestemt leje i Saneringsloven § 53, stk. 3 alene finder anvendelse, så længe der ydes eller kunne ydes støtte i form af rentesikring. Flertallet lagde vægt på, at saneringslovens bestemmelser om lejefastsættelse er placeret i sammenhæng med finansieringsbestemmelserne, og at formålet med disse særregler er at beskytte lejers rettigheder i den periode, hvor der ydes eller kunne ydes støtte. Da arbejderne var færdiggjort, og der ville være sket fuld aftrapning af rentesikringen på lejeforhøjelsens ikrafttrædelsestidspunkt den 1. september 2021, fandt flertallet, at der ikke længere kunne ydes støtte efter Saneringsloven § 52. Dette blev understøttet af oplysninger fra Udbetaling Danmark om, at støtten ikke længere udbetales, og at Københavns Kommune i 2018 havde aflyst den tinglyste deklaration om lejegodkendelse. Lejen skulle derfor fastsættes efter lejelovgivningens almindelige regler, herunder Lejeloven § 32 (tidligere Boligreguleringsloven § 29c), da ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, jf. Lejeloven § 7, stk. 1. Varslingen af lejeforhøjelsen opfyldte de formelle krav i Lejeloven § 44 (tidligere Lejeloven § 48) og blev derfor godkendt.
Et mindretal på to af ankenævnets medlemmer udtalte, at det ikke fremgår af saneringslovens ordlyd eller forarbejder, at en ejendom ophører med at være omfattet af de særlige lejefastsættelsesregler i Saneringsloven § 53, stk. 3, når ejendommen først en gang er blevet omfattet af disse regler. Mindretallet henviste til, at der ikke er foretaget en tilsvarende ændring af saneringsloven som den, der blev indført i byfornyelseslovgivningen i 1994, som eksplicit begrænsede omkostningsbestemt leje til perioden med støtte. Mindretallet fandt, at det kræver stærke holdepunkter i lovens ordlyd eller forarbejder at bortfortolke bestemmelsen om omkostningsbestemt leje, og at sådanne ikke forelå. Derfor skulle varslingsreglerne i Lejeloven § 29 (tidligere Boligreguleringsloven § 12, stk. 1) finde anvendelse, uanset om støtten var ophørt. Da udlejers varsling ikke indeholdt oplysninger om budgetter, fandt mindretallet, at varslingen var ugyldig.
Da afgørelsen blev truffet efter stemmeflertallet, blev den varslede lejeforhøjelse godkendt, og udlejer blev ikke pålagt at betale et tillægsgebyr, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
Social- og BoligministerietEn ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.
Social- og BoligministerietSocial- og Boligministeriet
Sagen omhandler en tvist om en varslet huslejeforhøjelse for en lejlighed i en ejendom i Frederikssund. Udlejeren indbragte sagen for Huslejenævnet efter lejers indsigelse mod den varslede stigning.
Lejemålet er en 3-værelses lejlighed på 60 m2 i en ejendom opført i 1912, som ifølge BBR består af 3 beboelseslejligheder. Lejekontrakten er indgået på typeformular A, 8. udgave. Lejer tiltrådte lejemålet den 1. november 2011 med en månedlig husleje på 2.000 kr. (svarende til 400 kr. pr. m2 pr. år). Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Lejemålet inkluderer adgang til fællesvaskeri, fælles gårdanlæg og udhus, men bad forefindes i kælderen og ikke i selve lejligheden. Lejer deler desuden trappevask og havearbejde med de to andre lejemål i ejendommen.
Regeringen og Danmarksdemokraterne, Socialistisk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti har indgået en aftale om en række initiativer, der skal forbedre huslejenævnenes organisation.
Udvalget for huslejenævnenes organisering afgav deres rapport i februar 2022. I rapporten fremkom udvalget med 14 forslag. Ved den politiske aftale ”Aftale om bygge- og boligpolitiske forslag” af 15. maj 2023 igangsatte aftaleparterne "en analyse af, hvordan der kan skabes en mere ensartet sagsbehandling med kortere sagsbehandlingstider ved huslejenævnene".
Udlejer varslede den 29. juni 2022 en lejeforhøjelse på 3.000 kr. pr. måned, hvilket ville bringe den samlede månedlige husleje op på 5.000 kr. (svarende til 1.000 kr. pr. m2 pr. år), med ikrafttrædelse pr. 1. oktober 2022. Varslingen henviste til, at den nugældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. Boligreguleringsloven § 29c og Lejeloven § 47. Lejers repræsentant gjorde indsigelse mod lejeforhøjelsen den 27. juli 2022. Indsigelsen begrundede, at bad ikke var i lejligheden, men i kælderen, og at der var kuldebroer, der skabte svamp, hvorfor den varslede husleje oversteg det lejedes værdi væsentligt. Lejer ønskede sagen indbragt for Huslejenævnet.
Udlejer fremsendte en ny, subsidiær varsling den 18. august 2022 med samme indhold, men med henvisning til Lejeloven § 42 og ikrafttrædelse pr. 1. december 2022. Huslejenævnet har dog kun taget stilling til den første varsling, da den anden var subsidiær og fremsendt efter sagens indbringelse.
Nævnet konstaterede, at ejendommen er en småhusejendom, da den pr. 1. januar 1995 bestod af 6 eller færre beboelseslejligheder. Dette betyder, at lejens størrelse skal fastsættes i henhold til det lejedes værdi, jf. Lejeloven §§ 32 og 42. Nævnet bemærkede, at både lejer og udlejer havde overholdt de gældende frister og formkrav for indsigelse og indbringelse, jf. Lejeloven § 48. Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet den 24. november 2022 for at vurdere lejemålets kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand i forhold til det lejedes værdi.
Sagen omhandler en tvist om lejeforhøjelse i et beboelseslejemål i Ringsted Kommune, hvor udlejer havde varslet en forhø...
Læs mereSagen omhandler en tvist mellem udlejer Storstrøm A/S og lejer Philip Møller vedrørende varsling af en endelig forbedrin...
Læs mereForslag til Lov om boligforhold
