Huslejenævnet nedsætter leje for moderniseret lejlighed og pålægger udlejer tillægsgebyr

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende størrelsen af den aftalte husleje for en beboelseslejlighed på 87 m² i en ejendom opført i 1928. Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte årlige leje på 135.600,02 kr. (svarende til ca. 1.558,62 kr. pr. m²) oversteg det lejedes værdi.

Lejers og udlejers argumenter

Lejeren gjorde gældende, at lejen var for høj og havde forsøgt at forhandle med udlejeren forud for sagens indbringelse. Udlejeren fastholdt, at lejen ikke oversteg det lejedes værdi for tilsvarende lejemål i Københavnsområdet. Udlejeren henviste til, at lejemålet var gennemgribende moderniseret, og at lejen var fastsat i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovens § 5, stk. 2). Udlejeren fremlagde dokumentation for moderniseringsudgifter på over 800.000 kr., hvoraf en betydelig del var forbedringsudgifter.

Huslejenævnets og Ankenævnets undersøgelse

Sagen blev behandlet af Huslejenævnet i henhold til Lejeloven § 38, stk. 1, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Begge nævn foretog besigtigelse af lejemålet og konstaterede, at det var gennemgribende moderniseret, og at forbedringerne havde forøget det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 20, stk. 1. Det blev også bekræftet, at udlejeren havde overholdt orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 og energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6. Ankenævnet bekræftede desuden, at forbedringerne var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2.

Nævnene vurderede lejens størrelse ud fra kriterierne i Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4, og tog udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området. Et nævnsmedlem i Huslejenævnet ønskede en yderligere nedsættelse af lejen med henvisning til lejlighedens planløsning, uopvarmede køkken, utilstrækkelig ventilation i bad og køkken, samt ejendommens generelle stand.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse, hvilket betød, at lejeren fik fuldt medhold i sagen.

Afgørelsens hovedpunkter

• Den aftalte årlige leje på 135.600,02 kr. blev nedsat til 130.500 kr. (svarende til 1.500 kr. pr. m²). Denne nedsættelse var gældende fra den 1. januar 2022, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Den godkendte leje inkluderede vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse, men var eksklusive á conto bidrag til varme.
• Depositum blev nedsat til tre måneders godkendt leje, og forudbetalt leje blev nedsat til én måneds godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3.
• Udlejeren blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven. Fristen for tilbagebetaling blev fastsat til den 1. maj 2025.
• Udlejeren blev forpligtet til skriftligt at meddele lejeren om nævnets afgørelse i henhold til Lejeloven § 194.
• Udlejeren blev pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.827 kr. til Ankenævnet, da lejeren opnåede fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.