Lejenedsættelse i moderniseret lejlighed: Huslejenævnets afgørelse stadfæstet af Ankenævnet

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 96 m² i en ejendom opført i 1930 i København. Lejerne indbragte sagen for Huslejenævnet med påstand om, at den aftalte årlige leje på 170.690 kr. (svarende til 1.778,02 kr. pr. m²) oversteg det lejedes værdi. Lejemålet var påbegyndt den 1. marts 2022, og lejen var senest reguleret den 1. januar 2023.

Lejers og Udlejers Argumenter

Lejerne gjorde gældende, at lejen var for høj, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytningen, og at en femårig karensperiode for lejeforhøjelse burde gælde. Udlejer, Encore+ Residhagen K/S, v/ Taurus Ejendomsadministration, fastholdt, at den aftalte leje svarede til det lejedes værdi. Udlejer anførte, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i 2017, og at ejendommen var handlet i 2021, hvilket ifølge udlejer betød, at karensperioden ikke kom i spil, jf. Lejeloven § 19, stk. 4. Udlejer fremlagde dokumentation for moderniseringsudgifter på over 555.000 kr. og oplyste, at ejendommen opfyldte energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6.

Huslejenævnets Undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet og konstaterede, at det var gennemgribende moderniseret med et nyere køkken og badeværelse, gulvvarme, vaskemaskine og tørretumbler. Nævnet fandt, at moderniseringen utvivlsomt havde forøget det lejedes værdi væsentligt, jf. Lejeloven § 20, stk. 1 og principperne i Lejeloven § 128, stk. 1, og at moderniseringen var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2. Nævnet vurderede dog, at den aftalte leje på 170.690 kr. årligt oversteg den leje, der var almindeligt gældende i området for tilsvarende lejligheder, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, Lejeloven § 42, stk. 2 og Lejeloven § 42, stk. 4. Huslejenævnet nedsatte derfor lejen til 148.800 kr. årligt.

Anke til Ankenævnet

Udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1 med ønske om at få den oprindelige aftalte leje godkendt. Udlejer henviste til afgørelser fra andre lejemål i samme ejendom med højere m²-priser. Lejerne anmodede Ankenævnet om at stadfæste Huslejenævnets afgørelse.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse og nedsatte den aftalte årlige leje fra 170.690 kr. til 148.800 kr., svarende til 1.550 kr. pr. m², med virkning fra den 1. januar 2023.

Begrundelse for Lejenedsættelse

Ankenævnet bekræftede, at lejemålet var gennemgribende forbedret for et beløb, der oversteg beløbsgrænsen, og at arbejderne var udført inden for to år og havde medført en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 20, stk. 1. Ankenævnet fandt også, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var opfyldt, og at energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6 var opfyldt. Lejen skulle derfor fastsættes efter Lejeloven § 19, stk. 2.

Ankenævnet vurderede dog, at den aftalte leje på 170.690 kr. årligt oversteg den leje, som var almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, Lejeloven § 42, stk. 2, Lejeloven § 42, stk. 3 og Lejeloven § 42, stk. 4. Ved fastsættelsen af lejen lagde Ankenævnet vægt på lejemålets stand og indretning samt deres generelle kendskab til lejeniveauet i området.

Konsekvenser for Parterne

• Udlejer blev pålagt at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter fra betalingstidspunkterne.
• Depositum og forudbetalt leje blev nedsat til 3 måneders godkendt leje, jf. Lejeloven § 59, stk. 1 og Lejeloven § 59, stk. 3.
• Da lejer fik fuldt medhold i ankesagen, blev udlejer pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.896 kr. til nævnet, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.
• Udlejer har pligt til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.