Huslejenævn og Ankenævn godkender leje efter gennemgribende modernisering og trappelejeklausul

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for en beboelseslejlighed på Marskensgade 6, ████., 2100 København Ø, samt gyldigheden af en trappelejeklausul. Lejernes LO Hovedstaden indbragte sagen for Huslejenævnet på vegne af lejerne, idet de gjorde gældende, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi, og at trappelejeklausulen i lejekontrakten var ugyldig. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 38, stk. 1, jf. Lejeloven § 19, stk. 2.

Udlejers argumenter

Udlejer, Ejendomsaktieselskabet Marskensbo, fastholdt den gældende leje og trappelejeklausulens gyldighed. Udlejer argumenterede for, at lejekontrakten var indgået den 16. juni 2015, altså før lovændringen den 1. juli 2015, som ophævede muligheden for gyldigt at aftale trappeleje. Udlejer fremlagde dokumentation for en gennemgribende modernisering af lejemålet, med udgifter opgjort til over 1,3 millioner kr. inklusive moms. Moderniseringen omfattede blandt andet sildebensparket, stuk, rosetter, nye dørgreb, et nyere moderniseret køkken med hårde hvidevarer, altan og to moderniserede badeværelser med gulvvarme. Udlejer henviste desuden til, at orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 7) var opfyldt, og at ejendommen opfyldte energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6 med et energimærke D.

Lejernes argumenter

Lejernes repræsentant gjorde gældende, at den aftalte leje på 273.206,76 kr. årligt (svarende til ca. 1.626 kr. pr. m²) oversteg det lejedes værdi, og anmodede om en skønsmæssig nedsættelse af lejen. De bestred også gyldigheden af trappelejeklausulen.

Nævnets undersøgelse

Både Huslejenævnet og Ankenævnet foretog besigtigelse af lejemålet for at vurdere dets stand, kvalitet og omfanget af moderniseringerne. Nævnene gennemgik udlejers dokumentation for moderniseringsudgifter og vurderede, om lejemålet var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 20, stk. 1, og om forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1. Derudover blev det undersøgt, om moderniseringen var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2. Nævnet behandlede også en uoverensstemmelse i lejekontrakten vedrørende den indvendige vedligeholdelsespligt, hvor lejekontraktens § 8 angav udlejer som ansvarlig, mens § 11 angav lejerne.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse og godkendte den årlige leje pr. 1. januar 2021 på 273.206,76 kr., svarende til 1.626 kr. pr. m². Udlejer fik medhold i sagen.

Begrundelse for afgørelsen

Ankenævnet fandt, at lejemålet var gennemgribende moderniseret for et beløb, der oversteg den gældende beløbsgrænse på 249.807 kr. i 2015, og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 20, stk. 1. Det blev også konstateret, at moderniseringen var opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2.

Ankenævnet lagde vægt på følgende:

• Orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var opfyldt.
• Energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6 var opfyldt, da ejendommen havde energimærke D.
• Den aftalte leje oversteg ikke væsentligt den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2, 3 og 4. Flertallet af nævnets medlemmer fremhævede lejemålets to badeværelser (hvoraf det ene havde badekar), elevator, altan og sildebensparket som faktorer, der understøttede lejens niveau.
• Trappelejeklausulen blev fundet gyldig, da lejekontrakten blev underskrevet af lejerne den 16. juni 2015, altså før lovændringen pr. 1. juli 2015, der ophævede muligheden for gyldigt at aftale trappeleje. Lovændringen griber ikke ind i eksisterende lejeaftaler.
• Vedrørende den indvendige vedligeholdelsespligt fastslog nævnet, at udlejer havde denne pligt, idet udlejer som koncipist af lejekontrakten bærer risikoen for uklarheder i aftalegrundlaget, jf. Lejeloven § 112, stk. 2.

Den godkendte leje er inklusive vand og hensættelser til indvendig vedligeholdelse, men eksklusive á conto bidrag til varme. Der var dissens i Ankenævnet, hvor to ud af fem medlemmer stemte for at godkende en lavere leje. Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.