Huslejenævnet godkender husleje efter gennemgribende modernisering af lejlighed i København

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende fastsættelsen af lejens størrelse for en beboelseslejlighed på 65 m2 i en ejendom opført i 1914. Lejemålet startede den 30. juni 2020 og var angiveligt gennemgribende moderniseret.

Lejers påstand og argumenter

Lejer, repræsenteret af Lejernes LO, indbragte sagen for Huslejenævnet og senere Ankenævnet med påstand om, at den aftalte årlige leje på 113.999,96 kr. (svarende til ca. 1.754 kr. pr. m2) væsentligt oversteg det lejedes værdi i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2. Lejer argumenterede for, at der skulle foretages et fradrag for sparet vedligeholdelse, og at kun det brugsværdiforøgende arbejde skulle indgå i vurderingen af beløbsgrænsen. Selvom lejer anerkendte, at beløbsgrænsen var overholdt, mente lejer ikke, at moderniseringen var af "særlig høj kvalitet", men snarere en almindelig gennemgribende modernisering.

Udlejers påstand og argumenter

Udlejer, repræsenteret af Lundgrens Advokatpartnerselskab, påstod, at den opkrævede leje afspejlede det lejedes værdi og derfor ikke skulle tilsidesættes. Udlejer fremhævede, at lejemålet var gennemgribende moderniseret med etablering af nyt badeværelse (med fliser i beton look, kvalitetsarmatur og toilet), nyt køkken fra Designa (med corian bordplade), nye elinstallationer og eltavle, nye massive indvendige døre og paneler samt opsætning af filt i hele lejemålet. Udlejer oplyste desuden, at der var malet med glans 10, og at alle materialer var af særlig høj kvalitet, hvilket fik lejemålet til at fremstå som nybyg med indfræset el. Udlejer henviste til et byggeregnskab med håndværkerudgifter på 407.000 kr. inklusive moms, og en samlet udgift på 493.474,33 kr. inklusive moms og følgeudgifter.

Nævnets undersøgelse

Sagen blev behandlet af Huslejenævnet efter Lejeloven § 38, stk. 1, jf. Lejeloven § 19, stk. 2. Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 9. december 2022, og Ankenævnet foretog en yderligere besigtigelse den 29. august 2024. Ved besigtigelserne blev det konstateret, at ejendommen var udstyret med ringeanlæg, fjernvarme, termovinduer og vaskeri i kælderen. Lejemålets køkken var nyere moderniseret med hvide fronter, soft close, corian bordplade, spots i nedsænket loft og trægulv, samt udstyret med kogeplade, indbygget ovn, emhætte, køle/fryseskab og opvaskemaskine. Badeværelset var ligeledes nyere moderniseret med væghængt toilet, skuffeskab, gulvvarme, bruseniche med halvvæg, grå fliser på gulv og klinker i brusenichen, samt nedsænket loft med spots. Udlejer havde dokumenteret overholdelse af orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 og energimærkekravet i Lejeloven § 19, stk. 6 (energimærke C).

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse og godkendte den aftalte årlige leje på 113.999,96 kr., svarende til 1.753,85 kr. pr. m2 årligt. Udlejeren fik medhold i sagen.

Begrundelse for afgørelsen

Ankenævnet fandt, at:

• Orienteringspligten i Lejeloven § 21, stk. 1 var opfyldt.
• Kravet om energimærkning i Lejeloven § 19, stk. 6 var opfyldt, da ejendommen havde energimærke C.
• Lejemålet var gennemgribende forbedret for et beløb, der oversteg den gældende beløbsgrænse (147.615 kr. for 65 m2 i 2020), og arbejderne var udført inden for to år og havde væsentligt forøget det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 20, stk. 1. Forbedringerne var desuden opretholdt, jf. Lejeloven § 21, stk. 2.
• Et flertal på 3 ud af 5 medlemmer vurderede, at den aftalte leje ikke væsentligt oversteg den leje, som var almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 42, stk. 2, 3 og 4. Flertallet lagde vægt på det moderniserede badeværelse og de forholdsvis nye forbedringer i lejemålet.
• Nævnet baserede sin vurdering på et generelt kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, frem for konkrete sammenligningslejemål, med henvisning til Vestre Landsrets dom (TBB 2016, side 127).

Tillægsgebyr

Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.