Ankenævnets fastsættelse af husleje for fremlejet værelse med services i 80/20-ejendom

Sagen omhandler en tvist om lejens størrelse for et fremlejet værelse på 24 m2 i en ejendom opført i 1903. Lejemålet, der startede den 1. juli 2021, var oprindeligt aftalt til en årlig leje på 129.600 kr. (10.800 kr. pr. måned) og inkluderede forbrug (vand, varme, el), elektroniske kommunikationstjenester (TV, internet, streaming), samt serviceydelser som vask af sengelinned og rengøring. Værelset var desuden møbleret, og lejeren havde den indvendige vedligeholdelsespligt.

Huslejenævnets oprindelige behandling

Lejer indbragte sagen for Huslejenævnet med anmodning om nedsættelse af lejen og depositum. Nævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 52 sammenholdt med Lejeloven § 45. Efter en besigtigelse af lejemålet lagde nævnet til grund, at ejendommen var en såkaldt 80/20-ejendom, hvor mere end 80 % af bruttoetagearealet pr. 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse, jf. Lejeloven § 6, stk. 2. På denne baggrund skulle lejens størrelse afgøres efter kriterierne i Lejeloven § 45, jf. Lejeloven § 42, stk. 2 og 4. Huslejenævnet fandt, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi, og lagde vægt på værelsets størrelse, inventar og de inkluderede services.

Ankegrunde fra parterne

Både lejer og udlejer indbragte Huslejenævnets afgørelse for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1.

Lejers repræsentant anførte, at den af Huslejenævnet fastsatte leje stadig oversteg det lejedes værdi, og at værdien af de inkluderede services og møblering var overvurderet. Lejer mente, at der var tale om en omgåelse af Lov om boligforhold § 4, stk. 2.

Udlejers repræsentant bestred, at lejen oversteg det lejedes værdi. Udlejer fremhævede lejlighedens høje kvalitet med sildebensparketgulv, to badeværelser, et selvstændigt toiletrum, et nyere moderniseret køkken og et møbleret opholdsrum. Udlejer oplyste at have investeret ca. 400.000 kr. i møblering af høj kvalitet og fremhævede de mange inkluderede services, som vand, varme, el, TV, internet, to streamingtjenester, vask af sengelinned hver 14. dag og rengøring to gange om ugen.

Ankenævnets undersøgelse

Ankenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og bekræftede Huslejenævnets beskrivelse af lejligheden og værelset, herunder at værelset havde karnap. Nævnet konstaterede, at møblementet ikke bar præg af at være nedslidt eller af dårlig kvalitet. Lejer bestred dog udlejers fremlagte liste og fakturaer for møbler, da disse var fra 2019, og lejer mente, at møblementet kunne have ændret sig i den mellemliggende periode.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse, hvilket resulterede i et delt medhold for parterne. Lejen blev nedsat i forhold til den oprindeligt aftalte leje, men ikke så meget som Huslejenævnet oprindeligt havde fastsat.

Ankenævnets afgørelse om lejens størrelse

Ankenævnet fastsatte den årlige leje pr. 1. juli 2021 til 114.000 kr., svarende til 9.500 kr. pr. måned. Denne godkendte leje er inklusive alle forbrugsydelser, møblement og tillægsydelser. Da lejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt, er der ikke indregnet et særskilt beløb til hensættelser til indvendig vedligeholdelse i lejen.

Begrundelse for afgørelsen

• Ankenævnet lagde til grund, at ejendommen er en 80/20-ejendom, jf. Lejeloven § 6, stk. 2.
• Lejens størrelse skulle fastsættes efter kriterierne i Lejeloven § 45, jf. Lejeloven § 42, stk. 2, vedrørende det lejedes værdi.
• Ankenævnet vurderede, at den oprindeligt aftalte leje på 129.600 kr. årligt væsentligt oversteg det lejedes værdi.
• Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. juli 2021, jf. Lejeloven § 45, stk. 4, da spørgsmålet om lejens størrelse blev indbragt af lejer inden et år efter, at lejen skulle betales første gang.
• Ankenævnet benyttede ikke konkrete sammenligningslejemål, men tog udgangspunkt i medlemmernes generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området, jf. Vestre Landsrets dom (TBB 2016, side 127).
• Afgørelsen blev truffet efter stemmeflertal, hvor 3 ud af 5 medlemmer stemte for den fastsatte leje på 114.000 kr. årligt, mens 2 medlemmer stemte for at stadfæste Huslejenævnets oprindelige afgørelse om en lavere leje.

Konsekvenser for parterne

Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Tilbagebetaling skal ske senest den 1. november 2024.

Lejeren (fremlejetager) har en forpligtelse til at meddele Ankenævnet, hvis udlejer (fremlejegiver) ikke overholder afgørelsen, jf. Lov om boligforhold § 86, stk. 7. Ankenævnet vil i så fald oprette en sag efter reglerne i Lov om boligforhold § 86, stk. 8 og Lejeloven § 171, stk. 1 eller Almenlejeloven § 85, stk. 1.

Udlejer er forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.

Ankenævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejer et tillægsgebyr til nævnet, idet lejer ikke fik fuldt medhold, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.