Lejeloven § 171

Efter den gældende lejelovs § 83 stk. 1, kan udlejeren opsige andre lejeforhold end de i § 82 nævnte i følgende tilfælde, jf. dog §§ 84 og 88:

a) Når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede.

b) Når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

c) Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

d) Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

e) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

f) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

g) Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Efter den gældende lejelovs § 83, stk. 2, gælder, at vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Bestemmelsen omfatter alle andre lejemål, end dem der er nævnt i den gældende lejelovs § 82. Udgangspunktet er herefter, at lejemålet alene kan opsiges, hvis der foreligger en af de i loven opregnede opsigelsesgrunde. Opregningen er udtømmende. Opsigelsesgrundene i de nedenfor nævnte nr. 1-7 skal respektere aftalt uopsigelighed fra udlejerens side samt aftalte længere opsigelsesvarsler end angivet i lovforslagets § 175, medmindre lejeaftalen misligholdes.

I § 171, stk. 1, nr. 1, foreslås, at andre lejeforhold end de i § 170 nævnte kan udlejeren kun opsige, når udlejeren ønsker selv at benytte det lejede, jf. dog §§ 172 og 177.

Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med de særlige begrænsninger i opsigelsesadgangen, som gælder, når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, jf. lovforslagets § 172, og når lejeren har erhvervsbeskyttelse, jf. lovforslagets § 177.

Udlejeren skal have til hensigt at bebo den opsagte lejers lejlighed. Dette skal fremgå af opsigelsesskrivelsen som begrundelse for opsigelsen, jf. lovforslagets § 176, stk. 1, 2. pkt. Der skal være identitet mellem udlejeren og den, der skal benytte lejemålet. Der kan derfor ikke ske opsigelse efter bestemmelsen, hvis hensigten hermed er at skaffe en bolig til sine børn.

Ejes ejendommen af flere ejere, kan opsigelse ske, selv om kun den ene af ejerne selv skal benytte det lejede. Som følge af lovforslagets § 172, nr. 7, kan der kun opsiges én lejlighed ved sameje. Det fremgår af denne bestemmelse, at såfremt ejendommen ejes af flere personer i fællesskab, kan ejerne kun opsige lejeren af en beboelseslejlighed.

Ejeren skal handle efter hensigten og flytte ind i lejerens lejlighed, når denne er fraflyttet. Udlejeren er afskåret fra at foretage en bytning, således at en anden lejer flytter ind i den opsagte lejers lejlighed, mens udlejeren overtager dennes lejlighed. Hvis der foretages sådan bytning, kan motivet være at skaffe sig af med en uønsket lejer og omgåelse kan blive statueret.

Udlejerens opsigelse skal omfatte hele lejemålet og ikke bare dele deraf. Udlejeren skal tage hele boligen i brug til helårsbeboelse og fx ikke kun et værelse.

Hvis udlejeren trods opsigelsen alligevel ikke flytter ind eller foretager retsstridig bytning af en lejlighed med en anden lejer, og det kan anses for bevist, at det ved opsigelsens afgivelse, stod udlejeren klart, at udlejeren ikke agtede selv at benytte det lejede, eller at udlejeren i hvert fald burde have indset, at dette næppe ville blive tilfældet, kan udlejeren ifalde erstatningsansvar over for den opsagte lejer. Flytter udlejeren ikke ind efter lejerens fraflytning, må udlejeren godtgøre, at dette skyldes efterfølgende begivenheder, som udlejeren ikke er ansvarlig for. Dette kan fx være fordi udlejeren forflyttes eller, at udlejerens hidtidige bolig alligevel ikke kunne sælges.

Hvis der gøres indsigelse mod opsigelsen og anlægges boligretssag herom, vil dette kunne indebære, at udlejeren ikke kan sætte lejeren ud af boligen, før sagen er afgjort. Da udlejeren i så fald ikke har mulighed for at sandsynliggøre sin intention om at indflytte ved faktisk indflytning i det lejede, må beviset føres på anden vis.

Ved opsigelse efter bestemmelsen gælder et opsigelsesvarsel på mindst 1 år til aftalt flyttedag, jf. lovforslagets § 175, stk. 2.

I stk. 1, nr. 2, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når udlejeren dokumenterer, at ejendommen skal nedrives. Det samme gælder, når udlejeren dokumenterer, at ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes, og ejendommen efter ombygningen er omfattet af lov om almene boliger m.v., eller ombygningen sker som følge af ekspropriation eller ombygning til fyldestgørelse af et formål, til hvis gennemførelse der kan foretages ekspropriation.

Nedrivning omfatter tilfælde, hvor bygningen fjernes, og lejligheden nedlægges, uden at der efterfølgende etableres nye lejligheder til udlejning samme sted. For at kunne afgive opsigelse efter bestemmelsen, skal udlejeren kunne dokumentere, at nedrivning medfører, at det lejede må fraflyttes. Dette gøres normalt ved fremlæggelse af en nedrivningstilladelse. Det er ikke et krav, at denne skal medsendes opsigelsesskrivelsen, men udlejeren skal kunne dokumentere, at nedrivningen kan ske. Som følge af kravet om dokumentation, kan det undgås, at lejeren må fraflytte, hvis nedrivning ikke kan gennemføres.

Nedrivning af bygninger, der indeholder boliger med køkken, der er eller har været anvendt til helårsbeboelse, kræver ifølge § 3 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold kommunalbestyrelsens samtykke i de kommuner, hvor kapitel 1 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om boligforhold gælder. Kommunens tilladelse til at nedlægge boligen skal være givet på opsigelsestidspunktet.

For så vidt angår ombygninger vil det i praksis være den altovervejende hovedregel, at en udlejer ikke kan opsige en lejer, fordi lejemålet ønskes ombygget. Med bestemmelsen kan udlejeren dog opsige lejeforhold i tre særlige tilfælde af ombygninger. For det første når ejendommen efter ombygningen skal tages i brug som almene familieboliger, ældreboliger eller ungdomsboliger efter lov om almene boliger. For det andet når ombygningen sker som følge af ekspropriation, og for det tredje når ombygningen ville kunne have været gennemført ved en ekspropriationsbeslutning.

Hvis udlejeren, da denne afgav opsigelsen, vidste eller burde vide, at nedrivningen eller ombygningen ikke ville blive gennemført, og udlejeren således udelukkende har opsagt lejeren for at blive af med denne, kan udlejeren blive erstatningsansvarlig. Dette gælder dog ikke, hvis der uden udlejerens skyld opstår hindringer for gennemførelsen af foranstaltningen. I så fald bør lejeren kunne få adgang til at fortsætte lejemålet.

Opsigelsesvarslet er på 3 måneder, medmindre et længere varsel er aftalt.

Efter lovforslagets § 174 gælder en generel ret til tilbud om erstatningsbolig for lejere, der siges op som følge af ombygning eller nedrivning. Tilbyder udlejeren ikke lejeren en erstatningsbolig, hvor lejeren efter lovforslagets § 174 har ret til at få tilbud herom, medfører det ikke opsigelsens ugyldighed, men at udlejeren kan ifalde erstatningsansvar over for lejeren.

Udlejeren kan også blive forpligtet til at tilbyde erstatningsbolig ved større ombygningsarbejder, hvis ejendommen er omfattet af reglerne i lovforslagets § 106.

I stk. 1, nr. 3, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde for hvis udførelse, det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og udlejeren godtgør, at arbejdet ikke har været udført på tilfredsstillende måde. Opsigelse kan kun ske, når lejligheden ved genudlejning skal benyttes af efterfølgeren.

Bestemmelsen gælder, uanset om der foreligger en eller to aftaler. Foreligger der to aftaler, må opsigelse efter bestemmelsen ske samtidig. Opsiges aftalen om arbejde særskilt, før aftalen om bolig opsiges, kan aftalen om bolig ikke opsiges efter bestemmelsen. Af bevismæssige årsager kan det indføjes i lejeaftalen, at der er tale om en bolig til lejeren i kraft af dennes virke som funktionær ved ejendommens drift. Dette vil ikke kunne være opfyldt, hvis lejeaftalen er indgået først og uafhængigt af ansættelsesaftalen.

Det er ikke alt arbejde ved ejendommens drift, som er omfattet af bestemmelsen. Det må bero på en konkret vurdering af arbejdets art og omfang, om dette er tilfældet. Det er en betingelse for at anvende reglen, at det er af væsentlig betydning for arbejdets udførelse, at viceværten bor i ejendommen. Varmemesterarbejde og modtagelse af henvendelse om reparationsarbejder vil normalt være omfattet af bestemmelsen, mens på den anden side sædvanligt rengøringsarbejde, såsom trappevask, gårdfejning m.v., som regel vil kunne udføres lige så godt af en uden for ejendommen boende person. Ejendommens størrelse kan også spille en rolle ved bedømmelsen af bestemmelsens anvendelsesområde, idet det i mindre ejendomme ofte anses for unødvendigt at have en fastboende funktionær, uanset at denne skal udføre viceværtarbejde ud over det almindelige rengøringsarbejde.

Hvis en lejer, der allerede bor i ejendommen, påtager sig hvervet som vicevært, bliver den lejlighed, hvori lejeren bor, ikke af den grund viceværtlejlighed. Lejeforholdet er således ikke omfattet af bestemmelsen, hvis lejeren først påtager sig hvervet som fx vicevært, efter at lejeaftalen er indgået.

Det er en betingelse for at kunne sige op efter bestemmelsen, at en ny vicevært skal have lejligheden. Opsigelse kan således ikke finde sted, hvis efterfølgeren skal have helt andre funktioner.

Opsigelse kan kun ske, hvis arbejdet ikke er udført tilfredsstillende. Udlejeren har bevisbyrden for, at dette ikke er tilfældet. Hvis lejeren groft misligholder sine arbejdsforpligtelser, kan udlejeren hæve lejeaftalen i medfør af lovforslagets § 182, stk. 1, nr. 11.

Hvis arbejdsforholdet er det væsentligste i en sammensat kontrakt, vil kontrakten ikke være omfattet af lejelovgivningen. Dette kan fx være tilfældet, hvor lejeren er ansat som tømrer på et gods og får en vederlagsfri bolig stillet til rådighed.

Opsiges en lejer efter bestemmelsen, har lejeren ret til at overtage en anden ledig lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og den pågældende lejlighed skal udlejes, jf. lovforslagets § 174, stk. 1.

I stk. 1, nr. 4, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

Bestemmelsen handler om opsigelse af arbejder- og funktionærboliger, når arbejdsforholdet til virksomheden ophører. Bestemmelsen omfatter lejeforhold, hvor der er tale om en arbejder- eller funktionærbolig, der er knyttet til udlejerens virksomhed og ikke til driften af ejendommen, jf. nr. 3. Der kræves således en forbindelse mellem lejemålet og arbejdsaftalen, og lejerens ret til boligen er betinget af, at lejeren fortsat arbejder i udlejerens tjeneste.

Bestemmelsen forudsætter, at der er tale om to aftaler, dels en arbejdsaftale, dels en lejeaftale Det bør ved lejeaftalens indgåelse gøres klart for lejeren, at lejeren kun bliver lejer i sin egenskab af dennes arbejde i virksomheden. Af bevismæssige årsager kan det indføjes i lejeaftalen, at der er tale om en arbejder- eller funktionærbolig. Dette vil ikke kunne være opfyldt, hvis lejeaftalen er indgået først og uafhængigt af ansættelsesaftalen. Opsigelse kan være berettiget samtidig med eller umiddelbart efter, at lejeren er blevet opsagt af sin stilling. Udlejeren kan miste sin ret til at opsige lejeaftalen, hvis ikke udlejeren opsiger lejeaftalen inden for en rimelig tid efter, at arbejdsforholdet bringes til ophør.

Lejligheden skal have tilknytning til virksomhedens drift. Bestemmelsen kan ikke anvendes, hvis lejeren ikke er ansat i udlejerselskabet eller udlejerens virksomhed.

Det er en betingelse for at kunne sige op efter bestemmelsen, at en anden ansat skal have lejligheden. Det er ikke en betingelse, at lejligheden skal benyttes af den opsagte lejers efterfølger i stillingen. Udlejeren skal dog kunne påvise et behov for, at boligen stilles til rådighed for en anden ansat.

I stk. 1, nr. 5, foreslås, andre lejeforhold end de i § 170 nævnte kan udlejeren kun opsige i følgende tilfælde, jf. dog §§ 172 og 177, når udlejeren to eller flere gange i henhold til § 86, stk. 7, i lov om boligforhold har fået meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørelser.

Bestemmelsen giver udlejer mulighed for, når denne to eller flere gange har fået meddelelse i henhold til § 86, stk. 7, i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, at opsige lejeren.

Bestemmelsen finder ikke anvendelse, når fremlejegiver er andelsbolighaver i en andelsboligforening.

Meddelelsen i henhold til § 86, stk. 7, i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, er en meddelelse om, at lejeren, som udlejer i et fremlejeforhold, ikke har efterlevet en forpligtelse fastsat i en endelig huslejenævnsafgørelse inden for den frist, som er fastsat i afgørelsen.

Udlejeren bliver ikke berettiget til at opsige lejeren, før udlejeren har modtaget to eller flere meddelelser fra huslejenævnet vedrørende samme lejer, men meddelelserne skal ikke nødvendigvis vedrøre samme fremlejeforhold.

Udlejeren skal ikke foretage en væsentlighedsvurdering eller lignende, men vil være berettiget til at opsige efter den foreslåede bestemmelse, når blot udlejeren har modtaget to eller flere meddelelser fra huslejenævnet vedrørende samme lejer.

Bestemmelsen har til formål at sikre, at lejere ikke uden konsekvenser kan misligholde sine forpligtelser i fremlejeforhold, ligesom udlejer kan medvirke til at sikre ordnede forhold i ejendommen.

I stk. 1, nr. 6, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Det er en forudsætning for at kunne opsige efter bestemmelsen, at tilsidesættelsen af god skik og orden er væsentlig og sker trods udlejerens påmindelse, jf. henvisningen til lovforslagets § 154, stk. 2. Er der ikke givet den fornødne advarsel, så lejeren har haft mulighed for at rette ind, kan opsigelse ikke ske efter denne bestemmelse.

Der er i lovforslagets § 153, som der henvises til i bestemmelsen, foretaget en nærmere afgrænsning af, hvilken adfærd der kan indebære en tilsidesættelse af god skik og orden. Der henvises i øvrigt til lovforslagets § 153 samt bemærkningerne hertil.

Det er kun manglende iagttagelse af reglerne i lovforslagets § 153, stk. 1, nr. 1-8 og 11, der kan begrunde opsigelse. Undtaget er således tilfælde, hvor lejeren udøver støjende adfærd eller holder husdyr, uden at dette er til væsentlig gene. I disse tilfælde må udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet med henblik på, at nævnet pålægger lejeren en sanktion efter lovforslagets § 154. Huslejenævnet kan efter denne bestemmelse enten give lejeren en advarsel eller gøre lejemålet betinget af, at lejeren ikke gentager den pågældende adfærd.

En husordensovertrædelse er ikke i sig selv opsigelsesgrund. Det kræves, at overtrædelsen er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.

Opsigelse efter bestemmelsen skal ske med sædvanligt varsel. Gør lejeren indsigelse, må udlejeren indbringe spørgsmålet for domstolene. Udlejeren må afvente rettens afgørelse, før opsigelsen kan effektueres.

Hvis lejerens tilsidesættelse af god skik og orden har været meget grov eller ofte gentaget, vil udlejeren kunne kræve lejemålet bragt til øjeblikkeligt ophør i medfør af bestemmelserne i lovforslagets § 182 om ophævelse af lejeaftalen.

I stk. 1, nr. 7, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 154, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

Huslejenævnet kan efter lovforslagets § 154, stk. 1, nr. 1, gøre lejeforholdet betinget, hvis nævnet finder, at lejeren har tilsidesat god skik og orden. Har huslejenævnet gjort lejeforholdet betinget, har nævnet fastsat nogle betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, som lejeren skal overholde. Overtræder lejeren de fastsatte betingelser, vil udlejeren kunne opsige lejeaftalen.

I stk. 1, nr. 8, foreslås, at udlejeren kan opsige lejeforhold, når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Hensigten med bestemmelsen er at udfylde de ovenstående numre 1-6 i tilfælde, hvor ingen af disse vil kunne finde anvendelse, men hvor der vurderes at være behov for at kunne opsige lejeaftalen. Bestemmelsen er der for at imødekomme, at der ikke kan ske en udtømmende opremsning af alle de tilfælde, hvor det kan være nødvendigt for en udlejer at blive løst fra lejeaftalen. Bestemmelsen kan dog ikke benyttes, blot fordi betingelserne i de andre typetilfælde ikke er opfyldt. Anvendelse af bestemmelsen vil i nogen grad bero på et konkret skøn med hensyn til, hvor grænsen for dens anvendelsesområde skal trækkes.

Som eksempler på bestemmelsens anvendelsesområde kan nævnes hensyn til offentlige interesser eller betydelige erhvervsmæssige hensyn. Omfattet af bestemmelsen kan fx nævnes den situation, hvor en tvangsauktionskøber kan have en interesse i at kunne opsige lejeren med henblik på at videresælge en ejerlejlighed som en bolig uden en lejer i. Værdien af en uudlejet bolig er således alt andet lige højere, end værdien af en bolig med en lejer i. Det må dog anses for at være en forudsætning for opsigelse, at ejendommen ikke kan sælges i udlejet stand uden et betydeligt tab. En opsigelse i den situation vil dog som udgangspunkt kræve, at udlejeren mere eller mindre ufrivilligt er bragt i en sådan situation, fx fordi denne har set sig nødsaget til at forsvare sit pant og derved erhverve ejendommen på tvangsauktion.

Opsiger udlejeren lejeaftalen efter bestemmelsen, har udlejeren pligt til ligesom ved opsigelse efter et af de øvrige numre at begrunde og derved give nærmere oplysning om, hvori de vægtige hensyn består, jf. lovforslagets § 176.

Hvis udlejeren uretmæssigt opsiger en lejer, og lejeren som følge heraf fraflytter, vil lejeren kunne have krav på at blive genindsat i lejemålet, eller lejeren kan efter omstændighederne få et erstatningskrav mod udlejeren. Dette gælder dog ikke, hvis der senere indtræder begivenheder, som udlejeren er uden indflydelse på, og som bevirker, at de oprindelige grunde ikke længere foreligger.

Anvender udlejeren en af opsigelsesmulighederne i lovforslagets § 171, har udlejeren pligt til at begrunde og derved give nærmere oplysning om grunden til opsigelsen, jf. lovforslagets § 176. Udlejeren har bevisbyrden for, at den anførte begrundelse er gyldig i lovens forstand.

I stk. 2 foreslås, at vedrører lejeforholdet en plejebolig efter § 1, stk. 1, 2. pkt., i den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller § 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v. eller en ustøttet privat plejebolig, jf. § 1, stk. 5, anvist af kommunen eller amtskommunen, kan opsigelse efter stk. 1 kun ske, når lejeren samtidig anvises en anden og passende bolig.

Lejeren af en plejebolig er som andre lejere beskyttet af lejelovens opsigelsesregler. Udlejeren af en plejebolig kan således ikke ensidigt opsige lejeren i andre tilfælde end nævnt i den generelle opsigelsesbestemmelse i lovforslagets § 171, stk. 1.

Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at det ved opsigelse af en lejer, der bor i en af de typer plejeboliger, som er omfattet af bestemmelsen, altid og uanset opsigelsesgrunden er en betingelse for opsigelsen, at lejeren samtidig anvises en anden passende bolig. Den erstatningsbolig, der anvises, kan være en ældrebolig, men der kan også anvises en institutionsplads, hvis lejeren fx på grund af psykisk sygdom, har særligt behov herfor.

Ved udlejning af de omhandlede plejeboliger skal udlejeren eller kommunen løbende følge situationen med henblik på at kunne vurdere, om boligen til stadighed bedst muligt dækker beboerens behov, således at der kan tilbydes en anden og mere passende bolig, hvis der opstår behov herfor, fx for særlig pleje på grund af demens.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 83 i den gældende lejelov.

Der henvises til afsnit 2.20.1.2. og 2.20.2.2. i de almindelige bemærkninger.