Ankenævn underkender varsling af lejeforhøjelse for skatter og afgifter i fredet ejendom

Sagen omhandler en udlejers varsling af lejeforhøjelse som følge af stigninger i ejendommens skatter og afgifter for 2020. Ejendommen er en restejendom opført i 1957, udstykket i ejerlejligheder i 2003, hvor udlejer kun ejer en del. Varslingen blev indbragt for Huslejenævnet af udlejer, efter at beboerrepræsentationen havde gjort indsigelse mod forhøjelsen. Sagen blev behandlet efter Lejeloven § 46, stk. 5.

Beboerrepræsentationens indsigelser

Beboerrepræsentationen gjorde indsigelse mod varslingen på flere punkter:

• Varslingens uoverensstemmelse med en tidligere afgørelse fra Huslejenævnet af 28. maj 2019.
• Beregningen af grundskyld.
• Stigningen i udgiften til vand og kloak.

Beboerrepræsentationen anførte, at udlejer havde taget udgangspunkt i et forkert sammenligningsbudget, og at stigningen i skatter og afgifter derfor var for høj. De mente også, at udgiften til vand og kloak ikke var beregnet på baggrund af et 3-årigt gennemsnitsforbrug, og at beregningen af grundskyld ikke var tilstrækkeligt dokumenteret, især da Vurderingsstyrelsen ikke kunne bekræfte beregningerne for 2020.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt, at ændringen i budgetbeløbet skyldtes frasalg af lejligheder, hvilket havde reduceret restejendommens andel af budgetudgifterne. Udlejer mente, at beregningen af budgetandelen var korrekt. Vedrørende vand og kloak henviste udlejer til en beregning baseret på et gennemsnitsforbrug. For grundskylden henviste udlejer til Huslejenævnets tidligere afgørelse fra 2019, hvor nævnet havde godkendt udlejers beregning af den teoretiske grundskyld for den fredede ejendom i henhold til Lejeloven § 24, stk. 5 og Lejeloven § 48, stk. 1. Udlejer mente, at beregningen var tilstrækkeligt redegjort for, og at det ikke skulle komme udlejer til skade, at nævnet senere ændrede synspunkt.

Huslejenævnets oprindelige vurdering

Huslejenævnet godkendte udlejers sammenligningsbudget og fordelingsgrundlag samt beregningen af afgift for vand og kloak baseret på de seneste tre års gennemsnitsforbrug. Nævnet godkendte dog ikke stigningen i udgiften til grundskyld. Begrundelsen var, at nævnet ikke havde kompetence til at prøve skattemæssige beregninger, og at udlejer ikke havde fremlagt tilstrækkelig dokumentation for, at beregningen var korrekt. Nævnet havde selv indhentet oplysninger fra Vurderingsstyrelsen, som oplyste, at beregningerne for 2020 ikke forelå.

Ankenævnets yderligere undersøgelse

Sagen blev indbragt for Ankenævnet i medfør af Lov om boligforhold § 89, stk. 1. Ankenævnet kontaktede Ejendomsskat København for at undersøge muligheden for at indhente dokumentation for grundskylden. Ejendomsskat København bekræftede, at beregningsgrundlag for fredede ejendomme fortsat kunne indhentes for år forud for 2024. Udlejer fremsendte herefter vurderingsattester for de 42 lejligheder, som varslingen vedrørte. Det fremgik af attesterne, at den samlede grundskyld var lavere end det varslede beløb. Udlejer fastholdt dog den varslede stigning med henvisning til den tidligere afgørelse fra Huslejenævnet.

Ankenævnet ændrede Huslejenævnets afgørelse og fandt, at varslingen af skatter og afgifter af 7. april 2020 var ugyldig. Lejer fik medhold i sagen.

Begrundelse for ugyldighed

Ankenævnet lagde vægt på to hovedpunkter for at erklære varslingen ugyldig:

• Manglende opfyldelse af beregningskravet: Varslingen var sket med tilbagevirkende kraft, men det fremgik ikke klart af varslingen, hvilket år det "Gældende budget" vedrørte. Der havde heller ikke været varslet skatter og afgifter i 2019. Dette var i strid med Lejeloven § 46, stk. 3 og Lejeloven § 46, stk. 4, som kræver en skriftlig varsling med en klar beregning af forhøjelsen. Ankenævnet henviste til retspraksis (U 2000.2314 V), der understøtter dette krav.
• Ukorrekt varsling af ændring i boligprocent: Ejendommen er omfattet af Lejeloven kapitel 3 om omkostningsbestemt leje. Udlejer havde varslet ændringer i skatter og afgifter ved anvendelse af en ændret boligprocent (fra 97,14% til 96,71%). Ankenævnet fastslog, at ændringer i fordelingen af ejendommens driftsudgifter, herunder skatter og afgifter, for ejendomme omfattet af omkostningsbestemt leje, skal varsles efter reglerne i Lejeloven § 29 eller Lejeloven § 30, ikke Lejeloven § 46. Da der ikke var varslet omkostningsbestemt leje mellem 2018 og 2020, hvor ændringen i arealerne blev redegjort for, var varslingen ugyldig også på dette grundlag. Ankenævnet bemærkede, at Lejeloven §§ 46-48 er præceptive, jf. Lejeloven § 53, og derfor ikke kan fraviges til skade for lejerne.

Konsekvenser af afgørelsen

Varslingen af skatter og afgifter af 7. april 2020 bortfaldt som ugyldig. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne. Ankenævnet tog ikke stilling til, om der ville have været grundlag for varslingen, hvis den havde været gyldig, da den allerede var fundet ugyldig. Udlejer blev ikke pålagt at betale et tillægsgebyr til nævnet, idet lejer ikke fik fuldt medhold i alle aspekter af sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Udlejer er forpligtet til at give skriftlig meddelelse om nævnets afgørelse efter Lejeloven § 194.