Genoptagelse af huslejesag vedrørende væsentlighedskriteriet: Ankenævn fastsætter nedsat leje fra seneste reguleringsdato efter uenighed om forældelsesfrist i Lejeloven § 40, stk. 2

Sagen omhandler størrelsen på huslejen for en 74 m² stor beboelseslejlighed i København, som udlejer hævdede var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 2). Lejeren havde indbragt sagen for Huslejenævnet i november 2022, hvor nævnet nedsatte lejen til 108.500 kr. årligt med virkning fra januar 2022.

Udlejers anmodning om genoptagelse

Udlejer anmodede Ankenævnet om at genoptage sagen, efter Ankenævnet i en tidligere afgørelse (februar 2025) havde nedsat lejen til 114.700 kr. årligt. Udlejers primære argument for genoptagelse var, at den tidligere afgørelse var i strid med væsentlighedskriteriet i dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, da lejenedsættelsen ikke oversteg det lejedes værdi væsentligt. Udlejer mente, at afvigelsen på det lejedes værdi først indtrådte ved en kvadratmeterpris på 1.500 kr. eller derunder.

Juridisk hovedtvist: Fastsættelsestidspunkt for lejen

Den centrale juridiske uenighed i Ankenævnet relaterede sig til fortolkningen af tilbagebetalingsreglen i Lejeloven § 40, stk. 2, som afgør virkningstidspunktet for en lejenedsættelse. Tvisten opstod, fordi lejen var blevet reguleret to gange forud for indbringelsen (pr. 1. januar 2022 via nettoprisindeks og pr. 1. september 2022 via skatter og afgifter):

• Flertallet (3 ud af 5 medlemmer) argumenterede for, at lejenedsættelsen kun kunne have virkning fra det seneste reguleringstidspunkt (1. september 2022), da en ny 1-års frist løber fra hver regulering. Denne fortolkning baseredes på, at begrænsningen i Lejeloven § 40, stk. 2 skulle forstås på linje med tilsvarende bestemmelser i lejeloven.
• Mindretallet (2 ud af 5 medlemmer) mente, at lejenedsættelsen skulle have virkning fra det tidligste tidspunkt, hvor lejen var fastsat eller reguleret inden for 1-års fristen (1. januar 2022), idet bestemmelsen om tilbagebetaling er en indskrænkende undtagelsesregel, og at ordlyden tillader lejeren at vælge tidspunktet.

Ankenævnet vedtog at genoptage sagen og ophævede dermed sin egen tidligere afgørelse af 20. februar 2025. Hovedbegrundelsen for genoptagelse var, at den oprindelige afgørelse var i strid med hjemlen for lejefastsættelsen, idet væsentlighedskriteriet i Boligreguleringsloven § 5, stk. 2 ikke var opfyldt, samt at begge parter var enige om genoptagelse.

Ankenævnet traf herefter en ny afgørelse efter afstemning, hvor udlejeren fik medhold i to væsentlige punkter: