Planklagenævnets afgørelse om landzonetilladelse og udnyttelse af 1. sal i stuehus

Næstved Kommune traf den 4. november 2016 afgørelse om landzonetilladelse til ændret anvendelse af en bygning på ejendommen [adresse1]. Kommunen vurderede desuden den 17. januar 2017, at udnyttelse af 1. sal i stuehuset på samme ejendom ikke krævede landzonetilladelse. Begge afgørelser blev påklaget til Planklagenævnet af en nabo til ejendommen.

Klagerens anbringender

Klageren anførte i sine klager, at:

• Trafikken til og fra ejendommen var væsentligt forøget.
• Ejendommens ejer aldrig havde udnyttet den tidligere tilladelse til bed & breakfast fra 2005.
• Anvendelse af 1. sal i stuehuset burde forudsætte en landzonetilladelse.
• Næstved Kommune ikke havde belyst sagen tilstrækkeligt i relation til helårsudlejningsproblematikken.
• Den tidligere bed & breakfast-bygning burde betegnes som en driftsbygning, da den aldrig var anvendt til bed & breakfast.
• Landzonetilladelsen til ændret anvendelse ville skabe præcedens for etablering af flere helårsboliger i landzone.
• Ejendommens totale boligareal ville stride imod Natur- og Miljøklagenævnets praksis om maksimalt 400 m2 for et stuehus i landzone.
• Ansøgers konkurs betød, at der ikke forelå særlige forhold, der begrundede behov for større beboelse.

Kommunens bemærkninger

Næstved Kommune fastholdt sine afgørelser og anførte, at:

• Det ansøgte levede op til eller kunne leve op til krav i miljø- og byggelovgivningen.
• Ejendommens ejer lovligt kunne udleje værelser i sin bolig, og kommunen havde taget udgangspunkt i, at bed & breakfast var bygningens status på afgørelsestidspunktet.
• Det lovligt etablerede bed & breakfast-areal kunne indgå som en del af stuehusets samlede boligareal, når det ikke længere ønskedes udnyttet til bed & breakfast-formål.
• Der ikke fandtes en fast regel om stuehuses størrelse på maksimalt 400 m2, men at det var en konkret vurdering.
• Udnyttelse af 1. sal i stuehuset, der var opført i 1895, skete inden for eksisterende rammer og derfor ikke krævede landzonetilladelse.

Ejendommen og dens historie

Ejendommen er en landbrugsejendom på ca. 53 ha beliggende i landzone og udpeget som bevaringsværdigt landskab samt område med naturbeskyttelsesinteresser. Den omfatter et stuehus på 198 m2 (bygning 1) og en bygning på 134 m2 (bygning 3). Suså Kommune havde i 2005 givet landzonetilladelse til etablering af bed & breakfast i bygning 3, hvilket blev stadfæstet af Naturklagenævnet i 2006. Ansøgningen omhandlede ændret anvendelse af bygning 3 fra bed & breakfast til en del af den eksisterende beboelse i stuehuset. Efter klagen blev ejendommens ejer taget under konkursbehandling, men konkursboet ønskede at fastholde ansøgningen og Planklagenævnets stillingtagen til kommunens vurdering af 1. salens anvendelse.

Planklagenævnet behandlede sagen i henhold til Planloven § 35, stk. 1 og Planloven § 58, stk. 1, nr. 3, der giver nævnet kompetence til at vurdere kommunale afgørelser og retlige spørgsmål om landzonetilladelser.

Vurdering af ændret anvendelse af bygning 3

Nævnet vurderede, at den ændrede anvendelse af bygning 3 fra bed & breakfast til bolig var umiddelbart tilladt efter Planloven § 37, stk. 2. Denne bestemmelse tillader, at overflødiggjorte bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang, og som ikke er opført inden for de seneste 5 år, kan tages i brug til bolig. Nævnet lagde til grund, at bygningen ikke skulle til- eller ombygges i væsentligt omfang for at kunne anvendes som bolig. Hvis bygningen havde haft status som landbrugsbygning, ville den have været umiddelbart tilladt efter Planloven § 37, stk. 1.

Vurdering af udnyttelse af 1. sal i stuehuset (bygning 1)

Planklagenævnet vurderede, at udnyttelse af 1. sal i stuehuset enten ikke var en ændret anvendelse i henhold til Planloven § 35, stk. 1 eller var umiddelbart tilladt efter Planloven § 36, stk. 1, nr. 10. Bestemmelsen i Planloven § 36, stk. 1, nr. 10 tillader til- og ombygning af helårshuse, såfremt det samlede bruttoetageareal ikke overstiger 500 m2. Da stuehusets grundplan var 198 m2, og udnyttelsen af 1. sal skete inden for eksisterende rammer, ville det samlede boligareal under alle omstændigheder ikke overstige 500 m2.

Planklagenævnets afgørelse

Planklagenævnet traf følgende afgørelse:

• Næstved Kommunes afgørelse af 4. november 2016 om landzonetilladelse til ændret anvendelse af bygning 3 til boligformål blev ophævet som ufornøden, da forholdet var umiddelbart tilladt efter planloven.
• Klagen over Næstved Kommunes beslutning af 17. januar 2017, om at udnyttelse af 1. sal i stuehuset ikke krævede landzonetilladelse, blev ikke imødekommet. Kommunens afgørelse blev dermed fastholdt.

Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.