Klage over Køge Kommunes landzonetilladelse til ændret anvendelse

Køge Kommune gav den 19. september 2018 landzonetilladelse til at ændre anvendelse af en eksisterende blandet bolig- og erhvervsbygning til i alt 12 boliger på matr.nr. , A1, 4681 Herfølge. Ejendommen, der er et tidligere andelsmejeri, ligger i landzone og er ikke noteret med landbrugspligt. Ansøgningen omhandlede omdannelse af eksisterende erhvervslejemål til beboelse, når de nuværende lejere fraflytter. Kommunen vurderede, at anvendelsesændringen kunne ske under hensyntagen til landskabelige, landbrugsmæssige og planlægningsmæssige interesser, jf. Planloven § 35. Kommunen foretog naboorientering, og der var ingen indkomne bemærkninger, der talte imod det ansøgte. Dog fremgik det af et beslutningsreferat fra kommunens Klima- og Planudvalg, at ejendommens beliggenhed over for et stort erhvervsområde og ud til en trafikeret vej ikke var optimal for nye boliger, da det kunne give anledning til klager og begrænse virksomhedernes udviklingsmuligheder. Ejendommen ligger i et område udpeget som særligt værdifuldt landbrugsområde i kommuneplan 2017 for Køge Kommune. Klageren, en betonvirksomhed beliggende ca. 30 meter fra den ansøgte ejendom, klagede over kommunens afgørelse. Klageren anførte, at kommunen havde forsømt at varetage flere saglige hensyn, der fremgår af Planloven § 1, herunder planlægningsmæssige og miljømæssige hensyn. Klageren henviste til, at det ansøgte ligger i kommuneplanens rammeområde 13L01 (åbent land, særligt værdifuldt landbrugsområde) og anførte, at kommunen ikke havde forholdt sig til støjniveauet fra erhvervsområdet og A1, samt luftforurening. Klageren henviste til den vejledende anbefalede afstand på 150 meter mellem boliger og virksomheder i miljøklasse 5, som klagerens virksomhed tilhører, ifølge "Håndbog om Miljø og Planlægning". Klageren gjorde gældende, at tilladelsen ville gøre området væsentligt mere følsomt og begrænse erhvervslivets vækstmuligheder. Endvidere anførte klageren, at projektet var lokalplanpligtigt, og at kommunens afgørelse var uhjemlet. Klageren mente også at have partstatus og burde have været partshørt efter Forvaltningsloven § 19, og at naboorientering ikke kunne erstatte dette. Ansøgeren gjorde gældende, at landzonetilladelsen ikke ville ændre den bestående tilstand, da der ikke ønskedes udvidelse af bebyggelsen, og at kommunens afgørelse ikke led af væsentlige retlige mangler.

Planklagenævnet ændrer Køge Kommunes afgørelse af 19. september 2018 om landzonetilladelse til ændret anvendelse af eksisterende bygning fra erhvervsformål til boliger til et afslag. Dette betyder, at kommunens tilladelse ikke længere er gældende. Nævnet har kompetence til at tage stilling til kommunens afgørelser efter Planloven § 35, stk. 1 og retlige spørgsmål efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet bemærker, at der ikke foreligger oplysninger om, at den ændrede anvendelse er omfattet af undtagelsesbestemmelserne i planlovens §§ 36-38. Hovedformålet med landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og sikre, at bymæssig udvikling sker gennem planlægning. Landzonereglerne skal administreres under hensyntagen til landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn samt erhvervslivets muligheder for vækst og udvikling. Nævnet foretager en konkret vurdering af den enkelte sag i forhold til planlægningsmæssige og landskabelige hensyn. Praksis for opførelse af nye boliger i landzone er som altovervejende hovedregel afslag, især tæt på byzone, for at sikre en klar grænse mellem by og land. Indretning af flere boligenheder i en eksisterende beboelsesbygning er efter praksis i vidt omfang ligestillet med opførelse af nye bygninger, da det medfører en mere intensiv arealanvendelse. Selvom Planloven § 35, stk. 10 giver mulighed for at etablere flere boligenheder i eksisterende bygninger, skal der stadig foretages en konkret vurdering, og der kan gives afslag, hvis væsentlige interesser taler imod. Hensynet til miljøet skal indgå i landzoneadministrationen med henblik på at forebygge forurening og støjulemper, jf. Planloven § 1, stk. 2, nr. 5. Dette kan omfatte afstandskrav for lokalisering af erhvervsmæssige anlæg. "Håndbog om Miljø og Planlægning" angiver anbefalede mindste afstande til forureningsfølsomme områder, f.eks. 150 meter for virksomheder i miljøklasse 5, som omfatter betonfabrikker. Nævnet finder ikke, at der kan gives landzonetilladelse til ændret anvendelse af de eksisterende bygninger fra erhvervsformål til boliger, hverken efter Planloven § 35, stk. 1 eller Planloven § 35, stk. 10. Nævnet lægger vægt på følgende:

Strid med planlægning og miljøhensyn

• Den ansøgte etablering af yderligere 9 boliger er i strid med den konkrete planlægning for området, da det ligger i landzone og i et område, der er udlagt til landområde, hvor der ikke er planlagt byudvikling. Området ligger lige op til et erhvervsområde i byzone, hvor praksis er særlig restriktiv for at sikre en klar grænse mellem by og land.
• De ansøgte boliger ligger ca. 30 meter fra et erhvervsområde i byzone og under 150 meter fra klagerens betonvirksomhed. Der er et væsentligt hensyn til at forebygge miljøkonflikter mellem virksomheder og omkringliggende boliger, hvilket understøttes af de anbefalede afstande i "Håndbog om Miljø og Planlægning".

Erhvervslivets vilkår og præcedens

• Nævnet har inddraget hensynet til erhvervslivets muligheder for vækst og udvikling. Det kan ikke udelukkes, at etablering af 9 boliger tæt på betonvirksomheden kan medføre indskrænkninger i virksomhedens anvendelsesmuligheder, øget risiko for naboklager og miljøkonflikter.
• En tilladelse vil kunne danne uønsket præcedens i tilsvarende sager.

Da nævnet vurderer, at der ikke kan gives landzonetilladelse, finder nævnet ikke anledning til at tage stilling til de øvrige klagepunkter. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. Eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.