Huslejenævnet nedsætter lejers andel af malerudgifter og annullerer krav om filterudskiftning ved fraflytning

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende omfanget af lejers økonomiske forpligtelser i forbindelse med fraflytning af et lejemål. Lejemålet havde varet i cirka et år, og ifølge lejekontrakten påhvilede den indvendige vedligeholdelse lejeren.

Tvist om malerarbejde

Ved fraflytningen blev der udarbejdet en fraflytningsrapport, som lejeren underskrev. Rapporten angav, at alle vægge i lejemålet skulle males. Udlejer fremsatte et krav om betaling for dette malerarbejde. Lejeren bestred kravets omfang og specificitet. Huslejenævnet undersøgte, om udlejers krav var tilstrækkeligt specificeret til, at lejeren kunne vurdere det. Et af nævnets medlemmer fandt kravet tilstrækkeligt specificeret, mens to andre medlemmer mente, at det ikke var specificeret flade for flade med angivelse af årsag til maling, hvilket gjorde det svært for lejeren at vurdere kravet.

Tvist om udskiftning af filtre

Derudover fremsatte udlejer et krav om betaling for udskiftning af filtre i lejemålets ventilationsanlæg. Lejekontrakten indeholdt en bestemmelse om, at lejeren skulle skifte disse filtre. Huslejenævnet skulle vurdere gyldigheden af denne aftale i lyset af lejelovens bestemmelser om vedligeholdelsespligt.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet påså, at formkrav og frister var overholdt i henhold til Lejeloven § 90 og Lejeloven § 187. Nævnet lagde til grund, at ejendommen omfattede syv eller flere beboelseslejligheder, hvilket er relevant for visse bestemmelser i lejeloven. Desuden blev det vurderet, om vedligeholdelsen var påkrævet i henhold til Lejeloven § 112, stk. 2, som fastslår, at vedligeholdelse skal foretages så ofte, som det er påkrævet under hensyn til det lejede og ejendommens karakter.

Huslejenævnet afgjorde, at lejers andel af udgiften til malerarbejde skulle nedsættes, og at udgiften til udskiftning af filtre ikke kunne gøres gældende mod lejeren.

Afgørelse vedrørende malerarbejde

Nævnet fandt, med stemmerne to mod én, at udlejers krav vedrørende malerarbejde ikke var tilstrækkeligt specificeret. Flertallet lagde vægt på, at fraflytningsrapporten ikke detaljeret angav, hvilke specifikke flader der skulle males, og hvorfor. På denne baggrund nedsatte nævnet skønsmæssigt malerregningen med en tredjedel, fra kr. 10.687,50 til kr. 7.125. Et mindretal fandt dog, at kravet var tilstrækkeligt specificeret og ikke burde nedsættes.

Afgørelse vedrørende filterudskiftning

Nævnet fastslog, at aftalen i lejekontrakten om, at lejeren skulle skifte filtre i ventilationsanlægget, var ugyldig. Dette skyldes, at udskiftning af filtre betragtes som en del af den udvendige vedligeholdelsespligt, som som udgangspunkt påhviler udlejer i henhold til Lejeloven § 112, stk. 2. Ifølge Lejeloven § 115, stk. 2 kan det ikke aftales, at lejeren helt eller delvist overtager den udvendige vedligeholdelsespligt. Derfor kunne udgiften på kr. 382,50 for filterudskiftning ikke pålægges lejeren.

Samlet tilbagebetaling og konsekvenser

Samlet set har lejeren krav på tilbagebetaling af kr. 3.945, hvis beløbet allerede er betalt i henhold til flytteopgørelsen. Tilbagebetalingen skal ske senest den 15. juni 2025. Manglende overholdelse af denne frist vil blive indberettet til Grundejernes Investeringsfond og kan, sammen med eventuelle andre overtrædelser, medføre frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, jf. Lov om boligforhold § 20 og Lov om boligforhold § 21, stk. 2.