Huslejenævnets afgørelse om lejeforhøjelse og genoptagelse af sag vedrørende det lejedes værdi

Sagen omhandler en varslet lejeforhøjelse for et lejemål på Aagaardsvej 12, Klemensker, som udlejer indbragte for Huslejenævnet efter lejers indsigelse. Lejemålet, et parcelhus opført i 1955 med et bruttoetageareal på 120 m2, havde en årlig leje på 48.000 kr. Udlejer varslede en forhøjelse til 144.000 kr. årligt med virkning fra 1. marts 2025, svarende til 1.200 kr. pr. m2 årligt. Lejer gjorde indsigelse mod forhøjelsen og anførte, at den varslede leje var væsentligt højere end det lejedes værdi. Sagen blev indbragt for nævnet i henhold til Lejeloven § 44, stk. 3 sammenholdt med Lejeloven § 32.

Lejers og udlejers argumenter

Lejer argumenterede for, at den varslede leje var for høj og henviste til, at lejer og dennes familie havde bidraget betydeligt til renovering af lejemålet (anslået 3.000 timer), hvilket burde medføre en lavere husleje. Lejer forbeholdt sig ret til at fremsætte krav om betaling for det udførte arbejde og anførte, at arbejdet ikke var udført af autoriserede fagfolk. Lejer sammenlignede desuden med andre lejemål i området, hvor gennemsnitsprisen var omkring 400 kr. pr. m2 årligt. Lejer bestred også, at udlejer havde haft udgifter til forbedringer i den størrelsesorden, nævnet havde antaget, og at der kunne forlanges en forbedringsforhøjelse. Lejer anførte, at vaskemaskine og tørretumbler tilhørte lejer og skulle fjernes fra budgettet, og at udgifter til andre hvidevarer var overvurderet. Endvidere bestred lejer, at udskiftning af termovinduer var en forbedring, men snarere vedligehold.

Udlejer fastholdt omvendt, at den nugældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Nævnets undersøgelse og vurdering

Nævnet besigtigede lejemålet og konstaterede, at det var et parcelhus i udkanten af Klemensker, opført i 1955, med fjernvarme og supplerende brændeovn. Lejemålet bestod af stueplan og en udnyttet tagetage. Badeværelse, køkken og bryggers var renoveret inden for de seneste 5-10 år, og vinduer var udskiftet i 2018. Indvendigt fremstod lejemålet i pæn stand, mens facader og tag trængte til vedligehold. Da der ikke var indgået en lejekontrakt, og lejen ikke tidligere var forhøjet, vurderede nævnet lejefastsættelsen ud fra Lejeloven § 32, jf. Lejeloven §§ 42 og Lejeloven § 44. Nævnet bemærkede, at der ikke var tale om en forbedringsforhøjelse i traditionel forstand, men at eventuelle forbedringer inddrages i vurderingen af det lejedes værdi. Nævnet fandt, at varslingen opfyldte de formelle krav i Lejeloven §§ 42 og Lejeloven § 44. Da det ikke var muligt at finde sammenlignelige lejemål, fastsatte nævnet lejen ud fra et "skyggebudget" over ejendommens driftsudgifter og forbedringer. Ved genbehandlingen af sagen udarbejdede nævnet et nyt skyggebudget baseret på parternes bemærkninger. Nævnet besluttede at fordele værdien af udokumenteret arbejdstid til forbedringer skønsmæssigt med 50% til udlejer og 50% til lejer, idet der ses bort fra forbedringer udført af lejer for egen regning, jf. Lejeloven § 42, stk. 1, nr. 4. Specifikke justeringer blev foretaget for køkken, bad, bryggers og gulvvarme baseret på dokumenterede udgifter og skønnet værdi af udlejers andel af arbejdet. Vaskemaskine og tørretumbler blev fjernet fra budgettet, og nævnet fastholdt, at udskiftning af ældre termovinduer til nye udgjorde en forbedring.

Huslejenævnet godkendte alene en delvis lejeforhøjelse, da den varslede leje blev anset for at overstige det lejedes værdi. Afgørelsen medfører, at den årlige leje for lejemålet forhøjes med 30.000 kr. med virkning fra 1. marts 2025.

Nævnets afgørelse

Den årlige leje udgør herefter 78.000 kr., svarende til 650 kr. pr. m2 årligt. Nævnet fandt, at den gældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. Lejeloven § 42, stk. 1, og at der derfor var grundlag for en lejeforhøjelse. Dog vurderede nævnet, at den af udlejer varslede leje på 144.000 kr. årligt væsentligt ville overstige den leje, der med rimelighed kunne opkræves i henhold til det udarbejdede "skyggebudget".

Begrundelse

Nævnet fastsatte lejen med udgangspunkt i et "skyggebudget" over ejendommens driftsudgifter og forbedringer, da det ikke var muligt at finde tilsvarende almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje som sammenligningsgrundlag, jf. Lejeloven § 23 og Lejeloven § 32. Ved vurderingen af forbedringer blev der taget højde for, at arbejdstid, der ikke var dokumenteret, blev fordelt skønsmæssigt med 50% til udlejer og 50% til lejer. Forbedringer udført af lejer for egen regning blev set bort fra, jf. Lejeloven § 42, stk. 1, nr. 4. Den godkendte leje på 78.000 kr. årligt skønnes at svare til det lejedes værdi.