Huslejenævnet: Delt ansvar for malerarbejde ved fraflytning grundet mangler ved indflytning

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende omkostninger til istandsættelse af malerarbejde efter fraflytning af et lejemål i Ringsted Kommune. Lejer har anmodet Huslejenævnet om at vurdere udlejers krav om istandsættelse.

Lejers argumenter

Lejer gjorde gældende, at lejemålet allerede ved indflytning var dårligt malet med ujævne og bølgede vægge. Dette blev noteret på en fejl- og mangelliste, som lejer havde 14 dage til at udfylde. Lejer gjorde desuden udlejer opmærksom på en stor sætningsskade i stuen ved overtagelsen. Lejer oplyste, at udlejer mundtligt havde lovet at udbedre disse fejl og mangler, herunder malerarbejdet, inden den officielle fraflytningsdag, men dette blev aldrig bekræftet skriftligt. Lejer mente derfor ikke at skulle betale for malerarbejdet, da lejemålet blev afleveret i samme stand som ved indflytning, og de få huller fra gardiner og lamper var udbedret. Lejer bestred, at der var tale om misligholdelse, og mente, at udlejer forsøgte at pålægge lejer udgifter til udbedring af fejl, der var udlejers ansvar, herunder sætningsskaden.

Udlejers argumenter

Udlejer fastholdt kravet om istandsættelse og anførte, at der var tale om misligholdelse ved fraflytning, som ikke var til stede ved indflytningen. Udlejer henviste til indflytningsrapporten, fraflytningsrapporten og fremsendte billeder som dokumentation. Udlejer oplyste, at fejl- og mangellisten blev gennemgået ved fraflytningssynet, og at ingen fejl derfra blev fundet relevante for lejers hæftelse, med undtagelse af sætningsskaden, hvorfor der blev fratrukket 10% af udgiften til maling i køkken/alrum.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet har kompetence til at behandle tvister om istandsættelse efter fraflytning i henhold til Lejeloven §§ 187-189 og Lejeloven § 190. Nævnet konstaterede, at udlejer udlejede mere end ét lejemål, hvilket medfører krav om indflytningssyn og fraflytningssyn i henhold til Lejeloven § 90, stk. 1 og Lejeloven § 187, stk. 3. Det blev bekræftet, at udlejer havde overholdt disse krav, og at både indflytnings- og fraflytningsrapporter var udarbejdet og udleveret korrekt. Nævnet gennemgik indflytningsrapporten, fraflytningsrapporten, fejl- og mangellisten samt billedmateriale fra både ind- og fraflytning. Nævnet vurderede lejers forpligtelse til indvendig vedligeholdelse i henhold til lejekontraktens § 8 og de generelle regler om istandsættelse og vedligeholdelsespligt i Lejeloven § 187, stk. 1, Lejeloven § 112 og Lejeloven § 115.

Huslejenævnet afgjorde, at parterne skal dele omkostningerne til malerarbejdet ligeligt, således at udlejer kan kræve 50% af de samlede istandsættelsesomkostninger for malerarbejdet refunderet af lejer, mens udlejer selv afholder de resterende 50%.

Begrundelse for afgørelsen

Nævnet lagde vægt på, at indflytningsrapporten, fraflytningsrapporten og de tilhørende billeder dokumenterede, at lejer ikke fuldt ud havde opfyldt sin forpligtelse til indvendig vedligeholdelse i henhold til lejekontraktens § 8. Lejemålet var således ikke afleveret i samme stand som ved indflytningen, jf. Lejeloven § 187, stk. 1.

Nævnet fandt dog samtidig, at fejl- og mangellisten samt de tilhørende billeder dokumenterede, at der ved lejeforholdets begyndelse var flere fejl og mangler ved malerarbejdet, end den fratrukne sætningsskade, som det påhviler udlejer at udbedre. Nævnet vurderede, at huller i vægge og lofter efter opsætning af diverse ting, som lejer havde udbedret, som udgangspunkt må betragtes som almindelig brug af det lejede og ikke som misligholdelse forårsaget af lejers fejlagtige brug eller uforsvarlige adfærd. Udlejers oplysninger om, at fejl- og mangellisten blev gennemgået ved fraflytningssynet, og at ingen fejl derfra blev fundet relevante i forhold til de punkter, som lejer hæfter for, blev derfor ikke taget til følge.