Huslejenævnet erklærer lejekontraktens vedligeholdelsesklausuler ugyldige grundet forkert typeformular, men afviser de fleste konkrete vedligeholdelseskrav og krav om el-afgiftsreduktion.

Sagen omhandler en tvist mellem en lejer og en udlejer vedrørende vedligeholdelsesmangler i lejemålet samt et krav om reduktion af el-afgift. Lejeren indbragte sagen for Huslejenævnet den 21. oktober 2024, idet lejeren anførte en række fejl og mangler ved indflytningen den 1. september 2023 og frem.

Lejers påstande

Lejeren gjorde gældende, at lejemålet ikke var færdigmalet ved indflytningen, og at der var fugt i bryggers, en utæt dør, og at varmepumpen ikke var korrekt tilsluttet i starten af lejeperioden. Yderligere klagede lejeren over et ikke-opført skur, byggematerialer på grunden, manglende buske på en vold, en forkert monteret postkasse, fugtskader ved genvindingsanlægget, en hoveddør der bandt, og en havedør der gav sig i blæsevejr. Lejeren krævede desuden refusion af manglende reduceret elafgift, da boligen først blev registreret som færdigbygget i april 2024.

Udlejers argumenter

Udlejeren medgav, at der var mindre fejl ved malerarbejdet og tilbød at udbedre disse, men lejeren afviste dette, da det ville kræve omfattende arbejde og genhusning. Udlejeren anførte, at fugt i bryggers og den løse bundliste var udbedret, og at varmepumpen nu fungerede korrekt. Vedrørende skuret henviste udlejeren til, at det ikke var nævnt i lejekontrakten, men at det ville blive opført som et ekstra plus. Udlejeren afviste kendskab til byggematerialer og anførte, at der ikke måtte plantes på volden. Postkassen var opsat korrekt, og udlejeren afviste fugtskader ved genvindingsanlægget, idet det blot var støv. Hoveddøren var ifølge udlejeren justeret og bandt ikke længere.

Huslejenævnets undersøgelse

Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 9. december 2024 for at vurdere de påståede mangler. Nævnet bemærkede indledningsvist, at lejeaftalen var indgået på Typeformular A, 9. udgave, som ikke kunne anvendes efter den 1. januar 2023. Dette medførte, at bestemmelser, der pålagde lejeren større forpligtelser eller gav lejeren mindre rettigheder end loven, var ugyldige, jf. Lejeloven § 14, stk. 3. Dette inkluderede bestemmelser om, at den indvendige og dele af den udvendige vedligeholdelse påhvilede lejeren. Nævnet undersøgte de enkelte mangler, herunder malerarbejdet, saltudtrækninger i bryggers, varmepumpens funktion, opførelse af skur, manglende buske, postkassens montering, hoveddørens funktion og spor ved genvindingsanlægget. Nævnet konstaterede, at nogle mangler var udbedret, mens andre var omstridte eller ikke kunne fastslås med sikkerhed. Spørgsmålet om el-reduktion blev også behandlet, men nævnet vurderede sin kompetence i forhold til dette pengekrav.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen om vedligeholdelsesmangler og krav om el-afgiftsreduktion. Nævnet fandt ikke grundlag for at pålægge udlejeren at udbedre de fleste af de påståede mangler, men afgørelsen var delvist til fordel for lejeren på et centralt punkt.

Afgørelse om lejekontraktens gyldighed

Nævnet fastslog, at lejeaftalen var indgået på en forkert typeformular (Typeformular A, 9. udgave), som ikke var gyldig efter den 1. januar 2023. Dette medførte, at bestemmelser i kontrakten, der pålagde lejeren større forpligtelser eller gav lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, var ugyldige, jf. Lejeloven § 14, stk. 3. Dette indebar, at klausuler om lejerens indvendige og dele af den udvendige vedligeholdelsespligt blev erklæret ugyldige, hvilket overfører vedligeholdelsesansvaret til udlejeren. Dette er en væsentlig fordel for lejeren.

Afgørelse om vedligeholdelsesmangler

• Huslejenævnet har kompetence til at afgøre tvister om udlejers vedligeholdelsespligt, jf. Lejeloven § 112 og Lejeloven § 114, og kan pålægge udbedring af oprindelige mangler, jf. Lejeloven § 92.
• Nævnet fandt på baggrund af besigtigelsen ikke grundlag for at pålægge udlejeren at udbedre de fleste af de påståede mangler, da mange enten var udbedret, ikke kunne fastslås som mangler, eller ikke henhørte under udlejers vedligeholdelsespligt.
• Vedrørende malermæssig istandsættelse bemærkede nævnet, at udlejeren havde tilbudt at udbedre manglerne, men lejeren havde afvist dette. Nævnet kunne ikke afgøre, hvad lejeren hæftede for ved fraflytningen, men medgav, at der var malermæssige mangler.
• Saltudtrækninger i bryggers blev ikke anset for mangler under udlejers vedligeholdelsespligt.
• Manglende buske på volden var ikke nævnt i lejekontrakten, og udlejeren blev ikke pålagt at beplante volden.
• Opførelse af skur blev ikke anset for en vedligeholdelsesmangel, som nævnet kunne fastsætte en tidsfrist for.
• Spor på lofterne omkring genvindingsanlægget kunne ikke afgøres som fugt eller støv.
• Hoveddøren, der var stram at låse, blev ikke anset for en mangel i lejeretlig forstand, da den kunne låses.

Afgørelse om el-afgiftsreduktion

• Huslejenævnet fastslog, at det ikke havde kompetence til at afgøre tvisten om manglende el-reduktion fra indflytningen, da dette spørgsmål er et pengekrav, som skal afgøres af boligretten i første instans.

Medhold

Lejeren fik medhold i, at lejekontraktens vedligeholdelsesklausuler var ugyldige, hvilket overfører vedligeholdelsesansvaret til udlejeren. Dette er en væsentlig juridisk sejr for lejeren, selvom nævnet ikke pålagde udlejeren at udbedre de fleste specifikke mangler på tidspunktet for afgørelsen.