Bøde til ejendomsmægler for urimeligt opsigelsesvilkår og mangelfuld rådgivning

En sælger klagede over en ejendomsmægler i forbindelse med opsigelsen af en formidlingsaftale. Aftalen, der var indgået den 28. november 2022 for en periode på seks måneder, indeholdt et vilkår om "Salg uden beregning", hvilket betød, at der ikke skulle betales vederlag, hvis ejendommen ikke blev solgt. Vilkåret var dog betinget af, at aftalen løb hele perioden ud. Ved opsigelse fra sælgers side før tid skulle der betales et arbejdsvederlag svarende til 75 % af det fulde salær.

Opsigelsesforløbet

Den 2. maj 2023, ca. tre uger før aftalens udløb, meddelte sælger via sin datter telefonisk, at de ønskede at skifte mægler. Samme dag bekræftede de opsigelsen skriftligt via e-mail. Dagen efter fremsendte ejendomsmægleren en faktura på 243.518,75 kr. Sælger reagerede prompte ved at forsøge at trække opsigelsen tilbage, hvilket mægleren afviste.

Klagerens anbringender

Klageren anførte, at ejendomsmægleren havde handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved:

• Ikke at have vejledt om de betydelige økonomiske konsekvenser ved en førtidig opsigelse.
• At have indføjet et vilkår i formidlingsaftalen om betaling af 75 % af vederlaget ved opsigelse, hvilket klager mente var i strid med Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 33, stk. 2, der kun giver ret til et "rimeligt vederlag".

Ejendomsmæglerens forsvar

Indklagede ejendomsmægler fastholdt, at han under telefonsamtalen havde oplyst, at en opsigelse ville medføre omkostninger i henhold til formidlingsaftalen. Han mente, at sælgers e-mail var en klar og utvetydig opsigelse, som han var berettiget til at handle på.

Disciplinærnævnet fandt, at ejendomsmægleren havde tilsidesat god ejendomsmæglerskik og pålagde ham en bøde på 25.000 kr. Ejendomsformidlingsvirksomheden blev frifundet.

Vurdering af rådgivning

Nævnet fastslog, at selvom ejendomsmægleren var i sin ret til at opfatte sælgers e-mail som en bindende opsigelse, var rådgivningen mangelfuld. I henhold til Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 24 burde mægleren have sikret sig, at sælger forstod de økonomiske konsekvenser. Når en opsigelse er så byrdefuld, er det i strid med god ejendomsmæglerskik ikke at oplyse det specifikke beløb eller i det mindste antyde omfanget heraf.

Vurdering af formidlingsaftalens vilkår

Disciplinærnævnet fandt, at vilkåret om et fast vederlag på 75 % af salæret ved sælgers opsigelse var i strid med Lov om formidling af fast ejendom m.v. § 33, stk. 2. Loven foreskriver, at mægleren ved opsigelse af en aftale med resultatafhængigt vederlag kun har krav på et "rimeligt vederlag". Nævnet understregede, at et rimeligt vederlag afhænger af en konkret vurdering af det udførte arbejde, og at der eksisterer en kutyme om en højestepris på 25 % af det fulde vederlag. Ved at fastsætte et fast beløb på 75 % havde mægleren tilsidesat kravet om en konkret og rimelig vurdering.