Huslejenævnet nedsætter leje og pålægger udlejer delvis udbedring af mangler i lejemål

Lejer har indbragt en sag for Huslejenævnet i Gribskov Kommune vedrørende både lejens størrelse og en række påståede mangler i lejemålet. Sagen omhandler udlejers vedligeholdelsespligt og lejefastsættelsen for ejendommen.

Lejers påstande om mangler

Lejer har anført en række forhold, som lejer mener, udlejer skal udbedre. Disse omfatter:

• En utæt havedør.
• Manglende rørskjulere ved radiatorer i stue og soveværelse.
• Et løst blandingsbatteri i køkkenet.
• En løs håndvask i badeværelset.
• Revner i flisefugen i gulvet i entréen.
• Beskadigede køkkenlåger og skabe.
• Afrevet tapet, der blev ødelagt ved udlejers udskiftning af emhætten.
• Knirkende gulve i stuen og køkkenet.
• Fugt på badeværelset og problemer med loftmalingen i badeværelset.
• Problemer med vand ved emhættens luftsluse.

Nævnet har ved sin vurdering af vedligeholdelsesforholdene lagt vægt på udlejers pligt til at holde det lejede forsvarligt ved lige, jf. Lejeloven § 112, stk. 2. Dog er det aftalt i lejekontraktens § 8, at lejer har den indvendige vedligeholdelse, hvilket ifølge Lejeloven § 111, stk. 2 også omfatter behandling af gulve.

Tvist om lejens størrelse

Lejer har endvidere anfægtet den aftalte lejepris. Da ejendommen er opført i 2002 og indeholder flere end syv lejemål, og der ikke er aftalt fri lejefastsættelse, skal lejen fastsættes efter den omkostningsbestemte leje, jf. Lejeloven § 19, stk. 1. Udlejer blev anmodet om at fremsende dokumentation for, at den aftalte leje ikke overstiger ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkast af ejendommens værdi. Nævnet har lagt udlejers fremsendte opgørelse over omkostningerne til grund for afgørelsen, men har ikke forholdt sig til de enkelte punkter i det omkostningsbestemte budget.

Huslejenævnet har afgjort, at lejer fik delvist medhold i sagen, idet nævnet både pålagde udlejer at udbedre visse mangler og nedsatte den månedlige leje.

Afgørelse om mangler

Nævnet pålagde udlejer at udbedre følgende mangler senest den 1. december 2024, jf. Lejeloven § 114, stk. 1:

• Tætne den utætte havedør.
• Udbedre de manglende rørskjulere i stue og soveværelse.
• Spænde blandingsbatteri i køkkenet fast.
• Sætte håndvasken i badeværelset ordentligt fast.

De øvrige forhold, som lejer indbragte, fandt nævnet ikke grundlag for at pålægge udlejer at udbedre. Dette skyldtes blandt andet, at nogle forhold blev anset for almindelig slitage (knirkende gulve), andre var lejers ansvar for indvendig vedligeholdelse (køkkengulv), eller lejer selv havde fravalgt udbedring (køkkenlåger/skabe, afrevet tapet), eller forholdene ikke kunne konstateres ved besigtigelsen (vand ved emhættens luftsluse, fugt/maling på badeværelset).

Afgørelse om lejens størrelse

Den månedlige leje blev nedsat til 9.275,43 kr. (svarende til 1.498,05 kr./m2) med virkning fra 1. januar 2024, jf. Lejeloven § 38, stk. 1. Nævnet konstaterede, at den oprindeligt aftalte leje oversteg den beregnede omkostningsbestemte leje. Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejer den for meget betalte leje med tillæg af renter efter renteloven senest den 1. december 2024, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.

Gebyr og konsekvenser ved manglende efterlevelse

Udlejer skal ikke betale gebyr til nævnet, da lejer ikke fik fuldt medhold i sagen, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2. Overskridelse af fristen for udbedring og tilbagebetaling af leje vil blive anset for en overtrædelse af reglerne i Lov om boligforhold § 20 og Lov om boligforhold § 21. Lejer opfordres til at informere nævnet, hvis afgørelsen ikke efterleves, hvorefter nævnet kan indberette udlejer til Grundejernes Investeringsfond, jf. Lov om boligforhold § 21, stk. 2.