Huslejenævnet: Udlejer mister krav på istandsættelse og skal tilbagebetale depositum grundet manglende indflytnings- og fraflytningsrapporter samt ugyldig vandopkrævning

Lejer indbragte en sag for Huslejenævnet vedrørende en række tvister i forbindelse med fraflytning af et lejemål. De centrale stridspunkter omfattede udlejers tilbageholdelse af depositum, krav om istandsættelse, manglende indflytnings- og fraflytningsrapporter samt opkrævning af aconto vandbidrag.

Lejers påstande og argumenter

Lejer hævdede, at udlejer aldrig fremsendte en gyldig lejekontrakt eller indflytningsrapport, på trods af at lejer selv foreslog et indflytningssyn. Lejer påpegede desuden, at udlejer ikke varetog sin vedligeholdelsespligt, hvilket tvang lejer til selv at udbedre mangler i lejemålet, herunder udskiftning af et utæt bruserarmatur. Lejer modtog aldrig et forbrugsregnskab for vand, selvom der blev betalt aconto. Ved fraflytning undlod udlejer ifølge lejer at indkalde til og afholde et formelt flyttesyn samt fremsende en fraflytningsrapport og flytteopgørelse. Lejer mente, at lejemålet blev efterladt i bedre stand end ved indflytning, og at udlejers krav om istandsættelse var ugyldige, da der ikke forelå en indflytningsrapport eller korrekt fraflytningsrapport. Lejer krævede fuld refusion af depositum, udgifter til vedligeholdelse og aconto vandbidrag med renter.

Udlejers påstande og argumenter

Udlejer fastholdt, at lejemålet var fuldt funktionsdygtigt og nymalet ved indflytning. Udlejer oplyste, at indflytningsrapporten kun fandtes i fysisk arkiv og ikke kunne tilgås grundet sygdom, men henviste til lejers egne mails og lejekontrakten som bevis for lejemålets stand. Udlejer hævdede at have indkaldt til flyttesyn ved at lægge indkaldelsen i postkassen og at have udført synet uden lejers deltagelse, hvorefter fraflytningsrapporten blev lagt i postkassen. Udlejer oplyste, at der var tilbagebetalt et beløb til lejer, som dækkede en del af depositum og vandregnskab. Udlejer mente desuden, at sagen burde afvises, da lejer tidligere havde udtalt, at hun "aldrig kunne drømme om at trække dig i lejenævnet".

Nævnets undersøgelse

Nævnet undersøgte gyldigheden af den anvendte lejekontrakt (typeformular A, 9. udgave) og udlejers forpligtelse til at udarbejde og udlevere indflytningsrapport, da udlejer udlejede mere end én beboelseslejlighed. Nævnet vurderede gyldigheden af aconto vandopkrævningen i lyset af krav om individuelle forbrugsmålere. Endvidere undersøgte nævnet udlejers overholdelse af reglerne for indkaldelse til og afholdelse af fraflytningssyn samt fremsendelse af fraflytningsrapport. Nævnet bemærkede, at lejer havde navne- og adressebeskyttelse, men at kommunikationen primært foregik via mail. Nævnet afviste at behandle spørgsmålet om vedligeholdelsespligt og lejers udgifter hertil, da dette krævede bevisførelse, som lå uden for nævnets kompetence og henviste denne del til Boligretten.

Huslejenævnet gav lejer medhold i de væsentligste punkter i sagen.

Huslejenævnets afgørelse

• Udlejer har mistet sine krav på istandsættelse i forbindelse med lejers fraflytning. Dette skyldes, at udlejer ikke kunne dokumentere, at en indflytningsrapport blev udarbejdet og udleveret til lejer ved indflytningssynet, jf. Lejeloven § 90, stk. 3. Desuden overholdt udlejer ikke reglerne for indkaldelse til fraflytningssyn og fremsendelse af fraflytningsrapport, jf. Lejeloven § 187, stk. 3 og 4, da lejer var fraflyttet og havde afleveret nøglerne, da indkaldelsen og rapporten blev lagt i postkassen.
• Udlejers opkrævning af aconto vandbidrag var ugyldig. Dette skyldes, at udlejer ikke kunne dokumentere, at der var opsat individuelle forbrugsmålere for vand i lejemålet, jf. Lejeloven § 68.
• Nævnet afviste at behandle spørgsmålet om vedligeholdelsespligt og lejers udgifter hertil, da dette krævede bevisførelse, som lå uden for nævnets kompetence. Denne del af tvisten skal behandles i Boligretten.
• Sagsgebyret for indbringelse af sagen for Huslejenævnet påhviler den indbringende part, jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 1.

Konsekvenser for parterne

Udlejer skal tilbagebetale i alt kr. 17.092,00 til lejer. Dette beløb dækker det fulde depositum (kr. 25.050,00) samt indbetalte aconto vandbidrag (kr. 7.800,00 + morarenter), fratrukket det beløb på kr. 12.854,00, som udlejer allerede havde refunderet. Tilbagebetalingen skal ske inden 2 uger fra modtagelsen af nævnets afgørelse. En overskridelse af fristen anses for en overtrædelse af Lov om boligforhold § 21, og manglende efterlevelse kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond, jf. Lov om boligforhold § 22.