Afvisning af varslet lejeforhøjelse i 80/20 ejendom, da lejen ikke var væsentligt lavere end det lejedes værdi

Flertallet lagde vægt på følgende:

• Der er ikke foretaget lejeberettigende forbedringer i selve lejemålet siden den seneste lejegodkendelse pr. 1. august 2020.
• De af udlejer oplistede arbejder udført på ejendommen efter 1. august 2020 har i stort omfang karakter af vedligeholdelsesarbejder, og er ikke af en art, der berettiger en væsentlig lejeforhøjelse.
• Nævnet traf afgørelse på baggrund af sit generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

Nævnsmedlemmet indstillet af en udlejerforening var i dissens og stemte for en leje på 1.450 kr. pr. m² årligt, da medlemmet mente, at den gældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Konsekvenser for udlejer

• Udlejeren pålægges et gebyr på 6.827 kr., da lejeren fik fuldt medhold i sagen, jf. lov om boligforhold § 82, stk. 2.
• Udlejer skal tilbagebetale eventuelt for meget opkrævet leje med tillæg af renter.
• Udlejeren skal underrette beboerrepræsentationen eller samtlige lejere om afgørelsen, jf. Lejeloven § 194.

En ny analyse belyser muligheden for, at beboerrepræsentationer kan repræsentere lejere i retssager. Analysen udspringer af en politisk aftale fra maj 2023 om bygge- og boligpolitiske forslag.

Lejers argumenter

Beboerrepræsentationen gjorde på samtlige lejeres vegne indsigelse mod lejevarslingen. Selvom beboerrepræsentationen ikke havde fuldmagt fra de enkelte lejere på tidspunktet for indsigelsen, valgte udlejer at godkende indsigelsen ved at indbringe sagen rettidigt for huslejenævnet. Efterfølgende indhentede beboerrepræsentationen fuldmagt fra lejer.

Nævnets undersøgelse

Huslejenævnet undersøgte flere aspekter af sagen:

• Lejekontraktens gyldighed: Nævnet bemærkede, at lejekontrakten var indgået på en forkert typeformular, hvilket medfører, at vilkår, der stiller lejeren ringere end lejelovens almindelige regler, er ugyldige, jf. Lejeloven § 14, stk. 3. Dette indebærer blandt andet, at den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer, som skal afsætte midler til en vedligeholdelseskonto, jf. Lejeloven § 117, stk. 1, og at lejemålet ikke skal afleveres nyistandsat ved fraflytning.
• Ejendommens karakter: Nævnet fastslog, at ejendommen er en 80/20ejendom, da mere end 80 % af bruttoarealet den 1. januar 1980 blev anvendt til andet end beboelse (sygehusdrift), jf. Lejeloven § 6, stk. 2. Dette bekræftede, at varsling efter Lejeloven § 42 var korrekt.
• Varslingens formalia: Nævnet vurderede varslingsskrivelsen og fandt, at den var varslet korrekt med 3 måneders varsel og indeholdt de nødvendige oplysninger, jf. Lejeloven § 44. Selvom varslingen startede med praktiske oplysninger, fandt nævnet ikke grundlag for at kende den ugyldig.
• Indsigelsens rettidighed: Nævnet anerkendte beboerrepræsentationens indsigelse som rettidig, da udlejer havde godkendt den ved at indbringe sagen for nævnet, og fuldmagt var efterfølgende indhentet.
• Lejens værdi: Nævnet vurderede, om den gældende husleje var væsentligt lavere end det lejedes værdi, under hensyntagen til lejemålets stand (ældre badeværelse og køkken, generelt nedslidt, dog med nyere vinduer), lejers ekstra udgifter til tøjvask og tørretumbling, samt nævnets kendskab til lejeniveauer i Faxe Kommune. Udlejers fremsendte sammenligningslejemål blev ikke anerkendt, da de ikke var prøvet af nævnet eller domstolene.