Fortolkning af boligbegrebet i relation til lokalplaner og planloven

Sagen omhandler en tvist om, hvorvidt indretningen af boliger i overflødiggjorte landbrugsbygninger skal betragtes som to bofællesskaber (to boliger) eller ni individuelle boliger. Ejendommen er beliggende i en landsby underlagt en landzonelokalplan, der kun tillader et meget begrænset antal boliger for at bevare områdets karakteristiske kulturmiljø. Kommunen havde oprindeligt meddelt dispensation og landzonetilladelse under henvisning til, at de ni enheder var opdelt i to brandmæssige enheder og derfor udgjorde to boliger.

Uenighed om boligdefinitionen

Planklagenævnet ophævede kommunens afgørelse med henvisning til, at der reelt var tale om ni selvstændige boliger. Nævnet lagde vægt på en planmæssig fortolkning af boligbegrebet frem for en rent byggeteknisk forståelse. Klageren argumenterede for, at de ni enheder var fysisk adskilte med eget toilet, bad og indgang, og at de blev annonceret som særskilte lejemål. Dette blev modgået af kommunen, der mente, at fraværet af lejlighedsskel efter byggelovgivningen var afgørende for, at der kun var tale om to boliger.

Historisk praksis og fortolkning

Sagen trækker tråde til en tidligere afgørelse fra Højesteret i 2005, hvor man i en sag om en tilbygning lagde afgørende vægt på, om der var etableret lejlighedsskel i byggeteknisk forstand. I den aktuelle sag vurderede Planklagenævnet dog, at planlovens formål og den specifikke lokalplans hensigt krævede en bredere vurdering af, hvordan en ejendom anvendes og opleves i lokalsamfundet.

Retten i Hillerød frifandt Planklagenævnet og stadfæstede, at der var tale om ni boliger. Retten fastslog, at begrebet "bolig" ikke udelukkende skal fortolkes ud fra tekniske krav i byggelovgivningen, men derimod skal ses i lyset af Planlovens § 1 og formålet med den relevante lokalplan.

Kriterier for vurdering af en boligenhed

Retten lagde i sin bedømmelse vægt på følgende faktiske forhold:

• De ni enheder var fysisk adskilte og indeholdt både flere værelser, eget toilet og bad samt egen indgang.
• Enhederne kunne bebos uafhængigt af hinanden uden behov for samvær eller fælles aktiviteter.
• Der var tale om forholdsvis store enheder i forhold til fællesarealerne.
• Enhederne blev markedsført og udlejet som særskilte boligenheder.

Planmæssige hensyn frem for byggeteknik

Retten fandt, at en rent teknisk fortolkning baseret på brandceller ville stride mod lokalplanens formål om at begrænse antallet af boliger for at beskytte landsbymiljøet. En intensiveret brug af ejendommen med ni husstande i stedet for to ville have en væsentlig påvirkning af landsbyens karakter. Dermed blev det slået fast, at en landzonetilladelse efter og en dispensation efter kræver en vurdering af de reelle anvendelsesforhold.