Planklagenævnet ophæver delvist Esbjerg Kommunes dispensation fra byplanvedtægt vedrørende udnyttelsesgrad for sommerhus i Sjelborg

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven, jf. Planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet forstår en byggetilladelse som en afgørelse om, at projektet er i overensstemmelse med en lokalplan eller byplanvedtægt, medmindre der er dispenseret fra specifikke bestemmelser.

Vurdering af etageantal

Byplanvedtægtens § 5.1.1 fastsætter, at bygninger ikke må opføres med mere end 1 etage. Planklagenævnet vurderede, at bygningen samlet fremstår som en bygning i én etage med kælder. Nævnet lagde vægt på, at byggeriet tydeligt fremstår som i én etage set fra byggeriets nord- og vestvendte sider, og at den delvist fritlagte kælder mod syd ikke ville være synlig for naboer eller forbipasserende på grund af terrænforholdene. Bygningens etageantal blev derfor fundet at være i overensstemmelse med byplanvedtægtens § 5.1.1 og dermed umiddelbart tilladt.

Vurdering af udnyttelsesgrad

Kommunen havde beregnet udnyttelsesgraden efter reglerne i BR77, som fastsætter beregningsregler for bebyggelsesprocenten. Planklagenævnet fastslog, at da byplanvedtægt nr. 40 blev vedtaget i 1977, skulle beregningen af udnyttelsesgraden ske efter de beregningsregler i Bygningsreglement 1972 (BR72), der var gældende på tidspunktet for vedtagelsen af byplanvedtægten. Nævnet fandt, at kommunens anvendelse af det forkerte regelsæt udgjorde en væsentlig retlig mangel ved afgørelsen, som gjorde den ugyldig i dette spørgsmål. På den baggrund ophævede Planklagenævnet den del af kommunens afgørelse, der vedrørte dispensation fra byplanvedtægtens § 5.1 om udnyttelsesgrad, og hjemviste denne del til fornyet behandling i kommunen.

Vurdering af gulvkote

Byplanvedtægtens § 5.1.2 fastsætter, at gulvkoten i samtlige bygninger ikke må være under kote 4,0. Da den ansøgte kældergulvkote var 3,777 DVR 90, fandt Planklagenævnet, at forholdet var i strid med byplanvedtægten og derfor krævede dispensation, jf. Planlovens § 19.

Nævnet vurderede, at kommunens dispensation fra byplanvedtægtens § 5.1.2 ikke var i strid med planens principper. Dette skyldes, at bestemmelsen er en bebyggelsesregulerende bestemmelse, og der ikke var holdepunkter i byplanvedtægten for at anse den for en del af planens overordnede principper. Kommunen havde således hjemmel til at give dispensation.

Planlægningsmæssigt relevante hensyn

Planklagenævnet fandt, at kommunens begrundelse for dispensationen fra § 5.1.2 – at kælderen ikke skulle anvendes til beboelse, og at byggeriet var tilpasset grunden uden væsentlige gener for naboerne – var baseret på saglige og planlægningsmæssigt relevante hensyn. Nævnet fandt ingen grund til at antage, at kommunen havde lagt vægt på usaglige hensyn.

Naboorientering

Planklagenævnet vurderede, at kommunen havde overholdt reglerne om naboorientering i henhold til Planlovens § 20, stk. 1. Kommunen havde sendt projektet i naboorientering, og klagernes indsigelser indgik i deres fulde ordlyd som bilag til dagsordenen for byrådsmødet. Nævnet bemærkede, at kommunen ikke er forpligtet til at imødekomme indkomne indsigelser.

Afsluttende afgørelse

Planklagenævnet ophævede den del af Esbjerg Kommunes afgørelse af 2. december 2024, som vedrørte dispensation fra byplanvedtægtens § 5.1 om udnyttelsesgrad, og hjemviste denne del til fornyet behandling i kommunen. Nævnet kunne ikke give medhold i den resterende del af klagerne, hvilket betyder, at kommunens dispensation fra byplanvedtægtens § 5.1.2 til byggeriets gulvkote samt kommunens afgørelse om, at byggeriet er i overensstemmelse med byplanvedtægtens § 5.1.1 om etageantal, fortsat gælder.

Klagen fra grundejerforeningen og naboejendommen

Grundejerforeningen og ejerne af en naboejendom påklagede kommunens afgørelse. Deres hovedargumenter var:

• Bygherren er en professionel entreprenør, der burde kende byplanvedtægtens bestemmelser.
• Kommunen havde ikke hjemmel i byplanvedtægtens § 10 til at meddele dispensationen, da områdets karakter skal fastholdes. Klagerne mente, at de dispenserede forhold var af så markant betydning, at en fysisk lovliggørelse eller en ny lokalplan var nødvendig.
• Arealet omfattet af strandbeskyttelseslinjen burde ikke medregnes i grundarealet ved beregning af udnyttelsesgraden.
• Den markante overskridelse af facadehøjden (§ 5.2) og den tætte placering af det hævede opholdsareal (§ 5.3) og udhuset (§ 5.4) ved skel var generende for privatlivets fred og naboerne.
• Ejerne af naboejendommen anførte desuden, at en del af kystsikringen var fjernet i forbindelse med bebyggelsens opførelse, hvilket kunne føre til oversvømmelser.